Жилищный лизинг как финансовый механизм инвестирования на рынке жилой недвижимости | Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2011. № 3 (15).

Жилищный лизинг как финансовый механизм инвестирования на рынке жилой недвижимости

Рассматриваются особенности развития рынка жилья в докризисный период и в условиях кризиса. Приводятся данные о доле арендных сделок на региональном рынке жилья, проведено сравнение статистических данных о количестве домохозяйств, проживающих в арендованном жилье в России и развитых странах. Рассматривается жилищный лизинг как механизм инвестирования на рынке жилья, сочетающий в себе преимущества жилищного кредитования (привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов для строительства или приобретения жилья) и жилищной аренды (распределенные на большой период времени платежи за жилищные услуги). Показано, что лизинг жилой недвижимости позволит значительно расширить круг домохозяйств, для которых комфортное жилье может стать доступным.

Housing leasing as the financial mechanism of investment on the market of dwellings.pdf Одной из наиболее актуальных проблем экономики России на современ-ном этапе остается жилищная проблема. Удовлетворение жилищных потреб-ностей населения важно не только для укрепления экономического и соци-ального фундамента страны, но и для решения проблемы занятости, демо-графической, миграционной и многих других проблем.Особенностью рынка жилой недвижимости является то, что спрос на жи-лье реализуется и как потребительский спрос, обусловленный реальной по-требностью населения в жилье, и как инвестиционный спрос, возникающий вотношении жилья как источника дохода. Российский рынок недвижимости, втом числе рынок жилья, до кризиса 2008 г. демонстрировал очень высокиетемпы роста. Давление на рынок значительного неудовлетворенного спросаподстегивало цены на недвижимость и стимулировало девелоперов к нара-щиванию мощностей. Этот спрос поддерживался на высоком уровне инфля-ционными ожиданиями потенциальных покупателей. Вложение капитала вобъекты жилищного строительства обеспечивало инвесторам доходность, в2-3 раза превышающую доходность других финансовых вложений. Инвести-ции в жилую недвижимость оказывались выгодными даже при использова-нии кредитных ресурсов.Инвестиционный спрос на рынке недвижимости со стороны неинститу-циональных инвесторов, приобретающих жилье с целью получения дохода(например, с последующей сдачей его в аренду физическим лицам), обусло-вил проявление на рынке жилой недвижимости так называемого феноменаГиффена, когда рост цен на товар не только не снижает спрос на него, а, на-против, приводит к росту продаж, что влечет за собой новый виток роста цен.Следствием этой «гонки по спирали» стало снижение доступности жилья дляосновной массы населения России.Первые же признаки экономического кризиса породили дефляционныеожидания инвесторов, привели к «вымыванию» этой категории покупателей,к резкому, до 30%, сокращению спроса на рынке жилья. Негативное влияниена рынок жилой недвижимости оказали также кризисные явления в банков-ской сфере. Еще в 2008 г. сохранялась тенденция увеличения объемов пре-доставляемых кредитными организациями жилищных кредитов. Но уже в2009 г., по данным Центрального банка России, количество выданных ипо-течных жилищных кредитов сократилось по сравнению с предыдущим годомв 2,7 раза, а объем уменьшился в 4,3 раза, практически вернувшись к уровню2006 г. [1]. При этом значительно возросла средневзвешенная процентнаяставка по жилищным кредитам в рублях: до 14,7 % в 2009 г. по сравнению с12,8 % в 2008 г. В Томской области падение кредитного рынка оказалось не-сколько менее существенным, чем в среднем по России: количество выдан-ных жилищных кредитов в регионе в 2009 г. по сравнению с 2008 г. сократи-лось в 2,25 раза, а суммы выданных кредитов сократились примерно в3,6 раза (рассчитано по [2]).Восстановление спроса на жилую недвижимость - важнейшее условиевыхода из кризиса строительного рынка и рынка недвижимости. В то же вре-мя очевидно, что основная часть населения со средним уровнем доходов неможет приобрести жилье за счет собственных или заемных средств, а такжене может претендовать на получение жилищных субсидий или социальногожилья. Эта категория населения, не имея возможности реализовать спрос нарынке жилой недвижимости, могла бы удовлетворять свои потребности вжилище, реализовав спрос на рынке жилищных услуг на основе арендныхотношений1.Инвестиционный спрос на рынке жилья в докризисный период способст-вовал развитию рынка жилищных услуг (рынка аренды). Однако в значи-тельной части этот рынок остается в теневом секторе экономики - отношениясубъектов жилищной аренды, как правило, не формализованы и юридическине оформлены. Этим объясняются и данные переписи населения 2002 г., со 0…> -гласно которой доля населения, проживающего в арендованном жилье в Рос-сии, составила 3,2% от общего количества домохозяйств (таблица) [4].Доля населения, проживающего в арендованном жилье в РоссииСтрана, регионДоля домохозяйств, проживающихв арендованном жилье,% от общего количества домохозяйствРоссия 3,2В т. ч. городское население 3,7г. Москва 2,1Московская обл. 2,0г. Новосибирск 4,1г. Томск 5,01 Рынок жилья состоит из двух подрынков: рынка жилой недвижимости, где жилище как товар вы-ступает в материализованной форме, и рынка жилищных услуг, где товар не имеет материализованнойформы - объектом отношений является способность жилой недвижимости предоставлять жилищныеуслуги, т.е. удовлетворять потребности в жилище на основе отношений аренды или найма. См. подроб-нее [3].По данным переписи, в Томской области 14,2 тыс. домохозяйств (а по ре-зультатам выборочного обследования - 23,6 тыс. домохозяйств) арендуютжилье у частных лиц [5].Проведенный нами анализ выборки данных о фактических сделках нарынке жилья в г. Томске показал, что доля сделок на рынке жилищных услуг(аренды) составляла в среднем за 2008 г. 26,2%, за 2009 г. - 31,4% от общегоколичества сделок с объектами жилой недвижимости. Эти результаты согла-суются с данными Глобального отчета о населенных пунктах ООН (GlobalReport on Human Settlemens) [6], а также с данными Жилищного обзора Ста-тистического бюро США (American Housing Survey / U.S. Census Bureau) [7],по которым от 30 до 60% домохозяйств проживают в арендованном жилье,при этом арендуемое жилье находится не только в частной собственности, нои в общественной.Таким образом, опыт развитых стран показывает, что удовлетворениежилищных потребностей населения может быть обеспечено на основе нетолько правоотношений собственности, но и арендных отношений. Сопос-тавление российских показателей с мировыми данными позволяет сделатьвывод об отсутствии достоверной статистической информации о реальномположении дел на рынке аренды жилья в России.Анализ современного рынка жилищных арендных отношений в Россиипозволил выявить следующие его особенности:- практически не развит и институционально не сформирован;- находится преимущественно в теневом секторе экономики, арендодате-ли скрывают доходы от сделок аренды, не платят налоги по этим доходам;- договоры аренды подлежат обязательной государственной регистрации,но в основном не регистрируются;- арендодатели не дают согласия на регистрацию жильцов по месту про-живания;- субъекты арендных отношений законодательно не защищены;- отсутствует регулярное статистическое наблюдение.Теневой характер рынка жилищных услуг не способствует его дальней-шему развитию, вследствие чего жилищная проблема не решается в полноймере.Экономический кризис обусловил усиление государственного присутст-вия на рынке жилья. Начиная с 2009 г. Правительство 5

Ключевые слова

рынок жилой недвижимости, арендное жилье, жилищный лизинг, финансовый механизм жилищного лизинга, региональная целевая программа, market of dwellings, tenant dwellings, housing leasing, financial mechanism of housing leasing, regional purpose program

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Овсянникова Татьяна ЮрьевнаНациональный исследовательский Томский государственный университетдоктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой коммерции и инвестиций Высшей школы бизнеса, зав. кафедрой экспертизы и управления недвижимостью Томского государственного архитектурно-строительного университетаtatovs@mail.ru
Салагор Инна РазиловнаТомский государственный архитектурно-строительный университетст. преподаватель кафедры экспертизы и управления недвижимостьюsalagor1@mail.ru
Всего: 2

Ссылки

О состоянии рынка жилищных ипотечных кредитов в 2009 г.: Банк России: Аналитические материалы [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/ statistics/ipoteka/am_2009.pdf
Сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях: Банк России [Электронный ресурс]. URL: http:// www. cbr.ru/ statistics/ print.aspx?file=ipoteka/4-1.htm
Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2005. 379 с.
Данные переписи населения России - 2002 г. // Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. М.: Федеральная служба гос. статистики, 2004. URL: http://www.gsk.ru/perepis2002
Программа развития жилищного строительства в Томской области на период 2011-2020 годы / Науч. руководитель авторск. кол-ва Т.Ю. Овсянникова. Утверждена распоряжением Губернатора Томской области от 29.04.2011 г. № 360-ра.
The Global Urban Observatory: Statistical Annexes to the Global Report on Human Settlements 2001 [Электронный ресурс]. URL: http://www.unhabitat.org/habrdd/statannexes.htm
American Housing Survey/ U.S. Census Bureau. Detailed Tables for Owner Occupied Housing Units [Электронный ресурс]. URL: http://www.census.gov/hhes/www/housing/ahs/01dtchrt/tab3- 15.html
Лизинг за рубежом [Электронный ресурс]. URL: http://www.russiabanki.ru/lizing/
Газман В.Д. О пользе лизинга в России: налоговые аспекты // Финансы: электронный вариант [Теоретический и научно-практический журнал]. 2011. № 1. С. 24.
Газман В.Д. Аритмия лизингового рынка // Вопросы экономики. 2010. №3. С. 97-109.
Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ [с изменениями и дополнениями] (ред. от 08.05.2010) // Консультант Плюс: Справочная правовая система [Электронный ресурс]. URL: http://base.consultan
Ульянова О.Ю. Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере (на примере Волгоградской области): Автореф. дис. … канд. экон. наук. СПб., 2003. 26 с.
Осипов А.С. Методические аспекты управления эффективностью лизинга недвижимости на предприятиях строительного комплекса : Автореф. дис. ... канд. экон. наук. Апрелевка, 2005. 22 c.
Блинков О.Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости: Дис. … канд. юрид. наук. Рязань, 2000. 184 c.
Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ [с изменениями и дополнениями от 17.06.2010 г.] // КонсультантПлюс: Справочная правовая система [Электронный ресурс]. URL: http://www. consulta
Лизинг жилья - реальный способ решения Ваших жилищных проблем [Электронный ресурс]. URL: http://www.smolfinance.ru/ colleaques/leasingarticles/home/.
Приобретение квартиры по льготной цене за счет будущей пенсии [Электронный ресурс]. URL: http://www.infors.ru/
 Жилищный лизинг как финансовый механизм инвестирования на рынке жилой недвижимости | Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2011. № 3 (15).

Жилищный лизинг как финансовый механизм инвестирования на рынке жилой недвижимости | Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2011. № 3 (15).

Полнотекстовая версия