Конкурентная среда на рынке жилой недвижимости: особенности и закономерности | Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2012. № 1 (17).

Конкурентная среда на рынке жилой недвижимости: особенности и закономерности

Рассматриваются особенности развития конкуренции и конкурентной среды на рынке жилой недвижимости. Приводятся расчетные данные показателей уровня концентрации на рынке жилья г. Томска в период 1998-2010 гг., дается характеристика особенностей рынка жилья по его сегментам. Рассматриваются факторы, определяющие конкурентную среду. Анализируются существующие подходы к оценке концентрации товарных рынков. Рассмотрены тенденции и факторы, влияющие на конкурентную среду. Выявлены преобладающие типы конкуренции на различных сегментах рынка жилья и тенденции усиления концентрации на первичном рынке, ведущие к смене олигополистического типа структуры рынка на тип монопольной конкуренции.

The competitive environment on the housing market: features and trends.pdf Конкуренция - это неотъемлемое свойство рынка и обязательное условиеего эффективного функционирования. Чем активнее конкуренция и чем луч-ше условия для ее проявления, тем более совершенным является рынок.Конкуренция - ключевое понятие, выражающее сущность рыночных отно-шений и характеризующее тип взаимоотношений производителей по поводуустановления цен и объемов предложения товаров на рынке и потребителей поповоду формирования цен и объемов спроса на рынке. Конкурентная среда - этоусловия, в которых производители товаров и услуг ведут борьбу за потребителя,поставщиков, партнеров и преобладающее положение на рынке.Со времен А. Смита исследованием проблем конкуренции занималисьочень многие зарубежные и отечественные ученые. Проблемы конкуренцииотражены в работах зарубежных ученых Э. Гелхорна, Э. Дж. Доллана,Дж. Кейнса, К. Макконнелла, М. Портера, Д. Риккардо, Дж. Робинсона,П. Самуэльсона и др. В России исследованием конкурентной среды и ееоценкой занимаются Г.Л. Азоев, А.Ю. Юданов А.В. Барышева, В.Н. Богаче-ва, М.А. Бокарева, А.Я. Лившиц и др.Однако, несмотря на достаточное количество научной литературы, по-священной исследованию конкуренции, вопросы, касающиеся спецификиконкурентной среды на рынке жилой недвижимости, выявления особенно-стей этой среды и возможностей ее оценки, исследованы, на наш взгляд, не-достаточно. Отдельные аспекты этой проблемы рассматривались в работахроссийских ученых А.Н. Ларионова, П.В. Сокола, Н.Б. Косаревой, В.И. Ли-маренко, О.Г. Казаковой, в книгах под редакцией Г. Поляковского,В.М. Агапкина, а также в работах современных зарубежных ученыхДж. Дьюнзберри, Л.Д. Гитмана, М.Д. Джонка, У.Ф. Шарпа, Дж.В. Бейли,В.С. Барда, Г. Мэнкью и др.Толкование понятия конкуренции в экономической науке прошло не-сколько стадий. Для классической экономической теории был характеренповеденческий подход. В частности, А. Смит понимал сущность конкурен-ции как совокупность взаимонезависимых попыток различных продавцовустановить контроль на рынке. При этом основным объектом конкурентнойборьбы считались цены. Наряду с поведенческой трактовкой начиная с концаХIХ в. в экономическую теорию стала проникать другая, структурная кон-цепция конкуренции, вышедшая впоследствии на первое место. Среди ее ав-торов были Ф. Эджуорт, А. Курно, Дж. Робинсон, Э. Чемберлин. Позицииэтих ученых в современной западной экономической науке столь сильны, чтосам термин «конкуренция» чаще всего используется именно в структурномпонимании. При структурном подходе акцент смещается с самой борьбыфирм друг с другом на анализ структуры рынка, тех условий, которые гос-подствуют в нем. Такое понимание конкуренции, как видим, значительноотличается от ее определения в классической теории, не проводившей разли-чия между конкуренцией и соперничеством. Кроме поведенческой и струк-турной трактовки конкуренции, в экономической теории существует ещефункциональный подход к конкуренции, а также характеристика конкурен-ции как «процедуры открытия». Функциональный подход к определениюконкуренции связан, в частности, с именем австрийского экономистаЙ. Шумпетера. В своей теории экономического развития он определял кон-куренцию как борьбу старого с новым [1].Современная экономическая наука выделяет четыре классические моделиконкуренции: совершенную конкуренцию, монополистическую конкурен-цию, олигополистическую конкуренцию и чистую монополию.Исследуя конкурентную среду на рынке жилой недвижимости в рамкахструктурной концепции, необходимо учитывать структурные особенностирынка жилья. Одна из главных структурных особенностей рынка жилья за-ключается в том, что он состоит из двух рынков - первичного и вторичного,и каждый рынок характеризуется разным типом конкурентной среды. Болеетого, разные типы рыночной структуры - от совершенной конкуренции дочистой монополии и монопсонии - характерны и для отдельных сегментоврынка жилой недвижимости.Рис. 1. Соотношение первичного и вторичного рынков в структуре рынковжилой недвижимости в Российской ФедерацииВторичный рынок жилья является наиболее значимой по количеству сде-лок частью рынка жилой недвижимости. По нашим оценкам, сделанным наоснове отчетов Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографии (Росреестр) [3], доля вторичного рынка на рынке жилой не-движимости в Российской Федерации превышает 80% (рис. 1).Предложение на вторичном рынке жилья формируется из существующе-го жилищного фонда и потенциально может быть ограничено лишь количе-ством жилых единиц, находящихся в частной собственности, которые можнововлечь в рыночный оборот. По экспертным оценкам, в крупных городахРоссии ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено 1,5-2% квар-тир, находящихся в частной собственности [2]. Продавцами на вторичномрынке выступают в основном физические лица. Спрос на вторичном рынкежилья также реализуется населением.По типу рыночной структуры вторичный рынок жилья является рынкомсовершенной конкуренции, потому что на нем функционирует много продав-цов и много покупателей. При этом ни один из продавцов или покупателей неможет оказывать влияние на ценовую динамику.ООО "ТомИнвеСтстрой"3%ОАО "Томлесстрой"4%ООО "Евростройинвест"ТРО ООО "Интеграция 3%2%ООО "Сибрегионстрой"6%Индивидуальные жилыедома17%"ФСК"ГХСИ"4%ООО "СУ-13"10%ЗАО СУ "ТДСК"28%Прочие23%2008 г.ООО СП "Рекон"6%ООО СУ Монолит3%ОАО "Томлесстрой"3%"ФСК"ГХСИ"5%ООО "Строймонтаж-М"6%ООО "Демос"5%Ж СК "Юпитер"4%Индивидуальные жилыедома12%Прочие5%ООО "Сибрегионстрой"11%ЗАО СУ "ТДСК"40%2010 г.Рис. 2. Сегментация первичного рынка жилья в г. ТомскеПервичный рынок жилья образуется в сфере жилищного строительства иявляется, по сути, частью строительного рынка. Поэтому экономическимисубъектами первичного рынка жилья становятся субъекты строительногорынка, взаимоотношения которых не укладываются в классическую схемуотношений субъектов рынка: продавец - покупатель. В качестве продавцовна первичном рынке жилья выступают: инвестор, заказчик и подрядчик, ко-торые нередко интегрированы в одну организацию - девелоперскую компа-нию, осуществляющую также функции инвестиционной компании и риэлто-ра, т.е. поиск и привлечение инвестиционных ресурсов, реализацию жилья нарынке. Покупателями на первичном рынке жилья могут выступать как физи-ческие, так и юридические лица.Первичный рынок жилья по типу рыночной структуры является олиго-полистическим, потому что количество продавцов на рынке ограничено, приэтом на рынке доминируют три-четыре крупные строительные компании,которые определяют динамику и структуру предложения, ценовую и техни-ческую политику (рис. 2).Олигополия является достаточно распространенным типом рыночнойструктуры. Олигополия на рынке жилья имеет следующие существенныепризнаки:- небольшое количество конкурентов;- доминирование вертикально интегрированных девелоперских компаний;- неценовая форма конкуренции.В условиях олигополии организации стремятся прийти к соглашению(картелю) по поводу цен, раздела рынка, совместного использования каналовреализации продукции. В результате совокупность предприятий-олиго-полистов фактически действует как чистая монополия, но при этом формаль-но на них не распространяются антимонопольные санкции государства.Неоднозначность и сложность олигополии объясняет недостаточно пол-ную проработку ее теории. В настоящее время это наименее изученная мо-дель конкуренции, особенно применительно к рынку жилой недвижимости.Для разработки механизмов государственного воздействия и инструмен-тов государственного регулирования конкурентной среды первостепенноезначение имеет оценка рыночной структуры и входных барьеров на рынок.Рыночная структура может быть охарактеризована с помощью показате-лей, отражающих степень концентрации продавцов на рынке, преобладаниена рынке одной или нескольких фирм: пороговая доля рынка, коэффициентыи индексы концентрации, показатель монопольной власти Лернера, коэффи-циент Джини, индекс Линда и др. [4]. Одним из наиболее часто используе-мых показателей является индекс Херфиндаля-Хиршмана, определяемыйсуммой квадратов процентных долей рынка всех производителей.Коэффициент концентрации, индекс Херфиндаля-Хиршмана, индексЛинда называются показателями абсолютной концентрации, так как они от-ражают доли рынка данного (абсолютного) числа фирм.Коэффициент концентрации характеризует долю нескольких (3, 4, 8 или12) крупнейших фирм в общем объеме продаж в процентах. Если индексконцентрации приближается к 100, то рынок характеризуется высокой степе-нью монополизации, если же он немногим выше нуля, то его можно рассмат-ривать как конкурентный. Коэффициент концентрации давно применялсяэкономистами для исследования структуры рынка, а в период 1968-1982 гг.расчет такого индекса для четырех крупнейших компаний в различных от-раслях использовался Министерством юстиции США как ориентир при оцен-ке допустимости (или недопустимости) слияний. Он не учитывает особенно-стей рыночной структуры «на окраине» отрасли. Следует заметить, что в ста-тистических ежегодниках США регулярно публиковались данные о доле 4, 8,50 и 100 крупнейших компаний в производстве важнейших видов продукции.Этот индекс остается приемлемым грубым индикатором, характеризующимналичие (или отсутствие) в отрасли небольшого числа доминирующих фирм,что отличает олигополию от совершенной и монополистической конкурен-ции. Этот коэффициент рассчитывается как процентное отношение реализа-ции продукции определенным числом крупнейших продавцов к общему объ-ему реализации на данном товарном рынке. Рекомендуется рассчитыватьуровень концентрации по трем крупнейшим продавцам.0100200300400500600индекстыс. кв.м.020040060080010001200140016001800Вв од объектов ,в тыс.кв .м 195 203 205 208 214 236 297 321 375 443 524 434 437Индекс Херфиндаля-Хиршмана 794 1268 1063 1672 1678 1396 1457 1534 1292 1322 1309 1596 15771998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Рис. 3. Динамика показателя степени концентрации продавцов (индекс Херфиндаля-Хиршмана)и объемов ввода жилья в г. ТомскеАнализ рыночной структуры первичного рынка жилья в г. Томске иоценка уровня концентрации на первичном рынке жилья, выполненные намис помощью индекса Херфиндаля-Хиршмана и коэффициента концентрациипродавцов, подтвердили предположение об олигополистической структурепервичного рынка жилья. На разных этапах развития рынка уровень концен-трации продавцов меняется. Мониторинг уровня конкуренции, выполненныйавторами, показал, что в докризисный период уровень концентрации снижал-ся, появлялись новые строительные компании, что было обусловлено в зна-чительной степени высоким уровнем доходности и инвестиционной привле-кательностью рынка жилой недвижимости, о чем свидетельствует индексХерфиндаля-Хиршмана (рис. 3) и другие показатели концентрации (рис. 4).В период кризиса индекс концентрации повышается, поскольку мелкие ком-пании были вынуждены покинуть рынок, а некоторые крупные компании,испытывающие финансовые затруднения, значительно сократили свои объе-мы строительства либо были объявлены банкротами. На графике рис. 3 вид-но, что динамика ввода объектов в эксплуатацию и индекс Херфиндаля-Хиршмана имеют обратную согласованность.Динамика различных показателей концентрации рынка (см. рис. 4) пока-зывает схожие тенденции повышения концентрации на первичном рынке жи-лой недвижимости в г. Томске. Если эти тенденции будут сохранены в2012 г., то первичный рынок жилья по типу рыночной структуры можно бу-дет классифицировать не как олигополистический рынок, а как рынок моно-польной конкуренции. Изменение типа рыночной структуры в сторону моно-польной конкуренции приведет к значительному ухудшению конкурентнойсреды. Доминирующее положение на рынке крупных продавцов позволяетэтим организациям устанавливать контроль над объемом продаж и влиять наконъюнктуру и общие ценовые тенденции на первичном рынке жилья.00,20,40,60,81Индекс рыночнойконцентрации, %0,269 0,456 0,438 0,611 0,61 0,508 0,485 0,495 0,379 0,417 0,418 0,429 0,465Коэффициент Лоренца 0,486 0,526 0,442 0,409 0,54 0,489 0,69 0,665 0,52 0,61 0,737 0,741 0,801Коэффициент Джини 0,28 0,308 0,244 0,281 0,341 0,348 0,457 0,444 0,39 0,412 0,495 0,491 0,5121998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Рис. 4. Динамика показателей концентрации рынкаОдной из причин высокой концентрации продавцов на первичном рынкежилья является наличие высоких барьеров входа на рынок. Эти барьеры пре-пятствуют вхождению на рынок новых организаций, в первую очередь орга-низаций малого бизнеса.Входные барьеры на первичном рынке жилья можно разделить на тригруппы:- организационно-экономические барьеры (высокая капиталоемкостьстроительной продукции, значительные инвестиционные риски, необходи-мость вступления в саморегулируемые организации и получения допусков напроизводство работ);- технологические барьеры (технологические ограничения, установлен-ные градостроительными нормами, схемами территориального планирова-ния; необходимость наличия современного технологического оборудования;ограничения по технологическим подключениям);- административные барьеры (сложная процедура отвода участка подзастройку, согласования проекта и получения исходно-разрешительной до-кументации).Входные барьеры требуют значительного начального капитала, что связаноне только с большой капиталоемкостью строительной продукции и большимифинансовыми и трудовыми затратами на начальной стадии строительства, но и сдлительностью технологического цикла. По оценкам авторов, для того, чтобыначать строительство жилого дома площадью 7-9 тыс. кв. м (многоквартирныйтрехподъездный 10-этажный жилой дом), застройщику необходимо иметь наначальном этапе 50-60 млн руб., не менее 100 человек рабочих и соответствую-щее технологическое оборудование. Эти значительные финансовые затраты обу-словлены, в свою очередь, наличием высоких административных барьеров -сложностью и многоступенчатостью процедур, связанных с отводом и согласо-ванием участка под застройку и проекта. Для крупных организаций, занимаю-щих прочные позиции на первичном рынке жилья, административные барьерыоказываются менее ощутимыми, так как они имеют не только специальныеслужбы, осуществляющие оформление и получение исходно-разрешительнойдокументации, но и отработанные связи и схемы прохождения согласовательныхпроцедур. При этом длительный технологический цикл производства на рынкежилья увеличивает срок окупаемости инвестиций, что могут позволить себетолько крупные компании.Значительным фактором, сдерживающим вхождение на первичный рынокжилья новых небольших организаций, является наличие высоких инвестици-онных рисков. Крупная организация, осуществляющая различные виды дея-тельности, имеет возможность диверсифицировать риски, что делает ее по-ложение и роль на рынке устойчивыми.Наличие на первичном рынке жилья высоких входных барьеров повыша-ет уровень концентрации рынка и усиливает рыночную власть крупных про-изводителей.Таким образом, исследование рынка жилой недвижимости показало, чтовторичный рынок жилья представлен типом совершенной конкуренции, а пер-вичный рынок - олигополистическим типом конкуренции, который в условияхкризиса имеет тенденцию к переходу в тип монополистической конкуренции.Анализ и оценка конкурентной среды на основе мониторинга рынка жи-лой недвижимости, выявление тенденций и закономерностей являются осно-вой разработки механизмов государственного регулирования рынка в целяхподдержки конкуренции и защиты потребителей.

Ключевые слова

рынок жилой недвижимости, конкуренция, конкурентная среда, концентрация, индексы концентрации, residential real estate market, competition, competitive environment, concentration, concentration indices

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Овсянникова Татьяна ЮрьевнаТомский государственный архитектурно-строительный университетдоктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экспертизы и управления недвижимостьюtatovs@mail.ru
Югова Ирина ВладимировнаТомский государственный архитектурно-строительный университетаспирант кафедры экспертизы и управления недвижимостьюsaykova86 @ mail.ru
Всего: 2

Ссылки

Азоев Г.Л., Челенков А.П. Конкурентные преимущества фирмы. М.: ОАО «Типография «Новости», 2000. 253 с.
Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2005. 379 с.
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс]: http://www.rosreestr.ru/
Тарасевич В.М. Ценовая политика предприятия. 2-е изд. СПб.: Питер, 2003. 288 с.
Бардасова Э.В. Исследование основных форм и методов инвестирования в жилищное строительство // Вестник Чуваш. ун-та. 2008. № 3. С. 271-276.
Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион. экономика и социология. 2010. № 2. С. 203-222.
 Конкурентная среда на рынке жилой недвижимости: особенности и закономерности | Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2012. № 1 (17).

Конкурентная среда на рынке жилой недвижимости: особенности и закономерности | Вестн. Том. гос. ун-та. Экономика. 2012. № 1 (17).

Полнотекстовая версия