Особенности формирования финансовых ресурсов в сфере управления многоквартирным фондом | ПУФ. 2012. № 1 (5).

Особенности формирования финансовых ресурсов в сфере управления многоквартирным фондом

Показана взаимосвязь между спецификой жилищно-коммунальных услуг и формированием финансовых ресурсов организаций сферы управления многоквартирным фондом. Автором раскрыт состав жилищно-коммунальных услуг, показаны их виды и особенности ценообразования, отражена и обоснована общественная значимость данных услуг. Также автором выделены и раскрыты основные группы финансовых отношений субъектов исследуемой сферы и сформулированы проблемы, связанные с их реализацией.

Peculiarities of financial resources formation in the managementof apartment fund.pdf Эффективное формирование финансовых ре‑сурсов в сфере управления жилищным фондомявляется не только экономически важным инстру‑ментом реформирования данного сектора жилищ‑но-коммунального комплекса, но и фактором со‑циальной стабильности в обществе.В сфере управления многоквартирным фон‑дом выделяются взаимосвязанные направленияоказания услуг - это жилищные и коммунальныеуслуги:− жилищные - услуги по содержанию и ре‑монту многоквартирного дома, придомовой тер‑ритории;− коммунальные - электро-, тепло-, водо‑снабжение, водоотведение, очистка сточных вод,утилизация (захоронение) твердых бытовых отхо‑дов.В отличие от индивидуально определенныхзданий возможность оказания жилищно-комму‑нальных услуг (ЖКУ) и качество их предоставле‑ния в структурных элементах многоквартирногодома (жилое, нежилое помещение) будут зависетьот состояния и инфраструктурной оснащенностине только данных элементов, но и общего имуще‑ства в целом.Таким образом, оказание названных услуг вмногоквартирном доме происходит на двух уров‑нях:1. Индивидуальная собственность: жилоепомещение (комната, квартира, часть дома) и не‑жилое помещение;2. Общее имущество (межквартирные лест‑ничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые ииные шахты, коридоры, технические этажи, чер‑даки, технические подвалы, крыши, ограждаю‑щие несущие и ненесущие конструкции данногодома, земельный участок, на котором расположенданный дом, с элементами озеленения и благо‑устройства и др.) [1. Ст. 36].На основании вышеотмеченных положенийпроизводится разделение жилищно-коммуналь‑ных услуг на индивидуальные и коллективные.К индивидуальным относят услуги, позволя‑ющие удовлетворять потребности конкретногоиндивида или домашнего хозяйства в целом, ока‑зание которых связано с использованием индиви‑дуальной собственности и ее инфраструктуры, т.е.конкретных жилых или нежилых помещений.К коллективным относят услуги, позволяющиеудовлетворять групповые потребности собствен‑ников или арендаторов, оказание которых связанос использованием общего имущества многоквар‑тирного дома. Это работы по обслуживанию местобщего пользования (лестничных клеток, мусоро‑проводов, технических этажей и пр.); содержаниепридомовой территории; сбор и вывоз твердыхбытовых отходов; меры пожарной безопасности;освещение отдельных объектов общего имуще‑ства (лестничных клеток и пр.).Кроме того, специфика предоставляемых ус‑луг в рассматриваемой сфере определяется ихсоциальной значимостью, которая выражаетсяв том, что жилищно-коммунальные услуги явля‑ются общественными в связи с тем, что обладаютследующими свойствами:− удовлетворяют базовые потребности ин‑дивида;− незаменимость (ЖКУ не имеют альтерна‑тивы, и потребители не могут отказаться от нихили сократить объем их потребления);− доступность (удовлетворение потребно‑сти в ЖКУ нельзя ограничить во времени, а сле‑довательно, необходимо их бесперебойное оказа‑ние).В связи с этим жилищно-коммунальные услу‑ги составляют основу жизнеобеспечения любогонаселенного пункта, так как от полноты и каче‑ства удовлетворения указанными услугами зави‑сят жизнь и здоровье населения соответствующейтерритории, а затраты на потреблённые ЖКУ вхо‑дят в состав себестоимости любой продукции (то‑вара, работы, услуги).Именно специфика данных услуг определяетособенность ценообразования на них и, как след‑ствие, формирования финансовых ресурсов в сфе‑ре управления многоквартирным фондом в целом.Жилищно-коммунальные услуги по степенирегулирования их ценообразования подразделя‑ются на:− услуги, формирование тарифов на которыерегулируется органами власти соответствующегоуровня / органами местного самоуправления;− услуги цены, на которые формируются набазе рыночного механизма посредством спроса ипредложения;− услуги тарифы, на которых формируютсяпо смешанному типу.К услугам первого типа относятся следующие:электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение иочистка сточных вод, утилизация (захоронение)твердых бытовых отходов. Основы их тарифо-образования определены Федеральным законом«Об основах регулирования тарифов организацийкоммунального комплекса» [2]. Данным законо‑дательным актом разграничены полномочия всехуровней власти в области регулирования тарифови надбавок, а именно:− федеральный уровень: определение ос‑нов ценообразования и регулирования тарифовна товары и услуги коммунальных организаций, атакже порядка взаимодействия органов исполни‑тельной власти субъекта РФ и органов местногосамоуправления; определение федерального орга‑на исполнительной власти, уполномоченного осу‑ществлять государственный контроль в областирегулирования тарифов и надбавок на коммуналь‑ные услуги;− региональный уровень: установление си‑стемы критериев доступности для потребителейтоваров и услуг коммунальных организаций, атакже тарифов на коммунальные услуги, публика‑ция данной информации;− местный уровень: установка надбавок ктарифам для потребителей на товары и услугикоммунальных организаций, осуществление рас‑чета тарифов для потребителей.Ко второй группе услуг относят услуги второ‑степенного (непостоянного и дополнительного)характера - ремонтно-строительные работы, ос‑нащение охранными системами, домофон и др.К услугам, тарифы на которые формируютсяпо смешанному типу, относят услуги по обслужи‑ванию общего имущества и отчисления на капи‑тальный ремонт. Минимальный размер тарифовна перечисленные услуги определяется на уров‑не соответствующего муниципалитета органамиместного самоуправления (затраты на содержаниеобщего имущества, отчисления на капитальныйремонт), а его фактический размер определяетлибо общее собрание собственников, либо дого‑вор между собственниками и управляющей ор‑ганизацией. Влияние рыночного механизма про‑является в возможности выбора собственникамимногоквартирного дома управляющей организа‑ции с оптимальными тарифами на обслуживаниеи установки минимального уровня отчисленийна капитальный ремонт. Но на практике реали‑зация рыночного механизма для услуг данноготипа труднореализуема, так как в большинствемуниципалитетов отсутствует рынок этих услуг, азначит, и конкуренция, как следствие, выбор соб‑ственниками управляющих организаций суще‑ственно ограничен.Жилищно-коммунальные услуги выступаютосновным объектами соответствующего сектораэкономики и базой формирования финансов жи‑лищно-коммунального хозяйства. При этом фи‑нансовые отношения в рассматриваемой сферевозникают между многочисленными ее субъекта‑ми по поводу предоставления / потребления жи‑лищно-коммунальных услуг, основными из кото‑рых являются:− собственники помещений в многоквар‑тирном доме;− организации, осуществляющие управле‑ние общим имуществом;− ресурсоснабжающие организации;− субъекты бюджетной системы.В соответствии с законодательством определя‑ются следующие собственники [1. Ст. 19]:− физические или юридические лица, явля‑ющиеся владельцами частного многоквартирногофонда;− Российская Федерация, субъекты РФ, ко‑торым на правах собственности принадлежит го‑сударственный многоквартирный фонд;− муниципальные образования, являющие‑ся собственниками муниципального многоквар‑тирного фонда.К организациям, осуществляющим управле‑ние общим имуществом многоквартирного дома,законодательно относят жилищно-строительный,жилищный кооператив (ЖСК, ЖК) или инойспециализированный потребительский коопера‑тив, товарищество собственников жилья (ТСЖ),управляющую организацию.Ресурсоснабжающие организации предостав‑ляют услуги по электро-, тепло-, водоснабжению,водоотведению и очистке сточных вод, утилиза‑ции (захоронения) твердых бытовых отходов.Субъекты бюджетной системы (РФ, субъектРФ, муниципалитет) выступают в качестве соб‑ственника помещения или субъекта регулирова‑ния соответствующего уровня.Особенности построения финансовых отно‑шений в сфере управления жилищным фондом,безусловно, будут зависеть от вида субъекта, темне менее можно выделить их общую специфику.Так, формирование платы за коммунальныеуслуги реализуется в условиях наличия или отсут‑ствия коллективных и индивидуальных приборовучета [3].При отсутствии приборов учета расчет с ре‑сурсоснабжающими организациями (РСО) осу‑ществляется согласно нормативам потребления наТаблица. Основные группы финансовых отношений собственников помещений многоквартирногодома и организаций, осуществляющих его управлениеНаименованиесубъекта, с кото‑рым возникаютфинансовые от‑ношенияСобственник Организация, осуществляющая управле‑ние многоквартирным домом1. Арендатор Получение платы за аренду инди‑видуального жилого/нежилого по‑мещенияОтветственность за покрытие затрат на со‑держание и ремонт общего имущества не‑сет собственник помещения2. Ресурсоснаб‑жающие органи‑зации(РСО)Финансирование затрат за индиви‑дуально потребленные ЖКУ и об‑щедомовые потери по дому, которыеперечисляются на расчетный счетуправляющей организацииПеред РСО несут ответственность по сво‑евременной оплате ЖКУ на основании об‑щедомовых приборов учета. Ресурсоснаб‑жающие организации несут договорнуюответственность за качество и бесперебой‑ность предоставления ЖКУ3. ПодрядныеорганизацииФинансирование расходов на ре‑монт индивидуального жилища и задругие расходы, связанные с инди‑видуальной собственностьюФинансирование расходов на содержаниеи ремонт общего имущества4. КоммерческиебанкиОплата ЖКУ, кредитование личныхнуждРасчетно-кассовое обслуживание, креди‑тование с целью финансирования ремонтаобщего имущества, осуществление теку‑щей деятельности5. Страховые ор‑ганизацииСтрахование личного имущества иответственности собственников по‑мещенияСтрахование гражданской ответственно‑сти и имущества данной организации6. Муниципа-литетПолучение субсидий за оплаченныеЖКУУчастие в выборе на конкурсной основеуправляющей организации для обслужи‑вания многоквартирных домов, собствен‑ники которых не приняли решение о вы‑боре способа управления общим имуще‑ством в установленный срокСофинансирование капитального ремонта общего имущества с участиемФонда содействия реформированию ЖКХразмеров платы за услугу позволяет применять кпотребителю приостановление или ограничениепредоставления коммунальных услуг. При этомуслуги могут быть ограничены только для за‑должников, что технически сложно реализуемо(например, услуги по водоснабжению, отоплениюи водоотведению индивидуальному отключениюне подлежат).Что касается воспроизводства общего имуще‑ства многоквартирного дома, то обязательство поего финансированию возлагается на его собствен‑ников. Государственная поддержка в данной об‑ласти реализуется через Фонд содействия рефор‑мирования ЖКХ (Фонд) на принципах софинан‑сирования (5 % - средства собственников, 95 % -бюджетных средств). Фонд является основнымисточником данного финансирования - 80 % бюд‑жетного финансирования капитального ремонтамногоквартирных домов [5]. В программах Фон‑да содействия реформированию ЖКХ участвует81 субъект РФ (98 %), общий объем осваиваемыхсредств (с учетом софинансирования субъектов) -329,5 млрд рублей [6. С. 5], однако данных средствобъективно недостаточно для обеспечения эффек‑тивного восстановления многоквартирных домов,более того, Фонд предполагает только финансиро‑вание капитального ремонта, но не предусматри‑вает возмещение уже понесенных затрат. Крометого, к 2013 году Фонд должен прекратить своюдеятельность.Взаимоотношения субъектов управления жи‑лищным фондом с коммерческими банками вы‑страивается в части оплаты жилищно-коммуналь‑ных услуг и привлечения внешних источниковфинансирования.Оплата ЖКУ возможна путем списаниясредств со счета клиента (плательщика) или на‑личными денежными средствами в кассу банка, атакже посредством использования его устройствсамообслуживания (банкоматов и информацион‑но-платёжных терминалов).Банковское кредитование реализуется либо дляудовлетворения индивидуальных потребностейсубъектов управления многоквартирным фондом,либо для воспроизводства общего имущества. Вотличие от первого направления использованиебанковских кредитов как внешних источников фи‑нансирования капитального ремонта является за‑труднительным. Это связано со сложностью обе‑спечения их возвратности, а именно с отсутстви‑ем достаточного обеспечения, кредитной истории,а также с невысокой финансовой устойчивостьюсубъектов данной сферы (управляющих организа‑ций, ТСЖ, ЖК, ЖСК).Необходимость полномасштабного взаимо‑действия со страховыми организациями вызванатем, что деятельность каждого из субъектов рас‑сматриваемого управления сопряжена со значи‑тельным количеством рисков, часть из которыхможет быть передана страховщикам. Так, для соб‑ственников помещений в многоквартирном домебудет актуальным страхование общего имуществана случай чрезвычайных событий и противоправ‑ных действий третьих лиц, ведущих к его повреж‑дению или уничтожению; страхование граждан‑ской ответственности собственников (нанимате‑лей) жилья перед третьими лицами за вред, при‑чиненный при эксплуатации жилья и его ремонте;страхование домашнего имущества. Для управ‑ляющих компаний, ТСЖ и др., осуществляющихуправление многоквартирным домом, и снабжаю‑щих (обслуживающих) организаций актуальнымявляется страхование их профессиональной от‑ветственности.Но если страховые продукты по урегулиро‑ванию рисков собственников многоквартирногодома уже разработаны и активно развиваются, тонаправление по страхованию гражданской ответ‑ственности организаций, осуществляющих управ‑ление многоквартирным домом, является недоста‑точно развитым, а следовательно, большая частьобщих рисков являются непокрытыми.В целом развитие финансовых отношений всфере управления многоквартирным фондом су‑щественно ограничено, что связано с системнымипроблемами данной сферы. Так, затруднительноразвитие рыночного механизма в связи со спец‑ификой ценообразования, социальной значимо‑стью и инвестиционной непривлекательностьюисследуемой сферы, что усложняется нарастаю‑щим износом жилищного фонда и инженерныхкоммуникаций, постоянным ростом стоимостисырья для ресурсоснабжающих организаций и не‑эффективной системой регулирования. В связи сэтим является необходимым построение эффек‑тивной системы государственного вмешательствав деятельность субъектов системы управлениямногоквартирным фондом, позволяющее сочетатьреализацию социальных задач с инструментамирыночной экономики.

Ключевые слова

управление многоквартирным домом, жилищно-коммунальные услуги, финансовые ресурсы, management of an apartment house, housing-and-municipal services, financial resources

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Мартенс Анна АндреевнаАлтайский государственный университет (г. Барнаул)кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит»ann-martens@yandex.ru
Всего: 1

Ссылки

Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса: Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ.
О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Козырева С. Н. Новые правила предоставления коммунальных услуг // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 6. - [Электронный ресурс] // СПС «Консультант-плюс».
Годовой отчет государственной корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ за 2009 год. [Электронный ресурс]. URL: http:// www.fondgkh.ru/result/statistic/38375.html - Загл. с экрана.
Материалы к Всероссийскому совещанию «Использование инновационных энергоэффективных технологий при строительстве многоквартирных домов, включая малоэтажные, а также при капитальном ремонте жилого фонда в субъектах Российской Федерации». - Государственная
Каменева Е. А. Специфика жилищно-коммунальных услуг как объекта финансовых отношений // Финансы. - 2010. - №22. - С. 7-14.
 <i>Особенности формирования финансовых ресурсов в сфере управления многоквартирным фондом</i> | ПУФ. 2012. № 1 (5).

Особенности формирования финансовых ресурсов в сфере управления многоквартирным фондом | ПУФ. 2012. № 1 (5).

Полнотекстовая версия