К вопросу о необходимости государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости правом ссуды | Вестн. Том. гос. ун-та. 2016. № 413. DOI: 10.17223/15617793/413/28

К вопросу о необходимости государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости правом ссуды

Исследуется проблема отсутствия требования государственной регистрации договора ссуды недвижимого имущества и соответствующего обременения права собственности. Рассматриваются существующие в науке и судебной практике мнения по данному вопросу, проанализированы положения законодательства в отношении ссуды различных объектов недвижимости, приведено обоснование необходимости общего правила регистрации ссуды недвижимого имущества, а также ссуды его отдельных видов.

On the necessity of the state registration of real estate encumbrance by loan rights.pdf В теории и правоприменительной практике по-разному решается вопрос о государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом. В одних случаях исходят из того, что поскольку безвозмездное пользование ограничивает право собственности, то это обременение подлежит обязательной государственной регистрации. Этому не может препятствовать тот факт, что в законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данное обременение прямо не поименовано, ибо перечень обреме-нений, подлежащих государственной регистрации, сформулирован в нем как открытый. В указанной ситуации к договору ссуды недвижимого имущества предлагают по аналогии применять положения, регламентирующие государственную регистрацию договора аренды [1. C. 419-420; 2]. Другая позиция сводится к утверждению о том, что в соответствии с действующим законодательством договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом по общему правилу не подлежит государственной регистрации, кроме случаев, прямо указанных в законе. Применять в данном случае аналогию закона и делать расширительный вывод о том, что право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве обременения права на недвижимость, считается недопустимым [3. С. 273; 4. С. 84; 5. С. 523; 6. С. 47; 7]. В судебной практике можно встретить утверждение и о том, что регистрация обременения в виде права ссудополучателя осуществляется заинтересованным лицом исключительно в добровольном порядке [8]. Действительно, в ст. 131 ГК РФ в перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации, не названы права ссудополучателя. В то же время в ней указывается на возможность регистрации иных прав в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. Пункт 2 ст. 689 ГК РФ устанавливает, что к договору безвозмездного пользования имуществом применяется ряд правил, установленных для договора аренды. Среди таких правил отсутствует норма п. 2 ст. 609 ГК РФ, предусматривающая, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не содержит требования об обязательной государственной регистрации договора ссуды недвижимого имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 3 ст. 689 ГК РФ, согласно которому государственной регистрации подлежат договоры безвозмездного пользования объектами культурного наследия (относящиеся к разряду недвижимости), если иное не предусмотрено законом. В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9] государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленными объектами культурного наследия. Как видим, в законе о регистрации не содержится указания на обязательность регистрации договора ссуды недвижимого имущества и обременения (ограничения) права собственности, возникающего из такого договора. Отсутствует такое указание и в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» [10], который вступит в силу с 1 января 2017 г. Однако указанными нормативными предписаниями охватываются не все случаи, когда необходима государственная регистрация ограничения права собственности на недвижимость. Так, например, специфика оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ, в частности, в отношении сделок по их безвозмездному пользованию. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ [11] права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 26 ЗК РФ договоры безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Отсюда следует, что договор безвозмездного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен сроком на один год и более [12-14]. Между тем в юридической литературе, а также в ряде судебных актов высказывается мнение об отсутствии императивного правила о необходимости регистрации договора ссуды земельного участка [6. С. 46; 15. С. 427; 16]. Подобный подход выглядит весьма неубедительно. Соответствующие нормы земельного законодательства в данном случае не могут быть истолкованы иным образом. Кроме того, в случае отчуждения земельных участков установить факт нахождения их в пользовании третьих лиц бывает крайне затруднительно в силу самой специфики таких объектов (значительные размеры объекта, возможное отсутствие следов пользования, затруднительность в определении принадлежности следов пользования третьим лицам). Поэтому наличие в законе правила о государственной регистрации таких договоров в значительной степени позволяет уменьшить риски приобретателей соответствующих земельных участков. Помимо земельных участков предметом предоставления по договору ссуды могут выступать лесные участки. Учитывая тот факт, что право безвозмездного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (ст. 9 Лесного кодекса РФ [17]), договор ссуды лесного участка подлежит государственной регистрации в случаях, если он заключен на срок один год и более. В безвозмездное пользование могут передаваться жилые помещения. Передавать в безвозмездное пользование жилое помещение вправе как сам собственник, так и наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма или социального найма жилого помещения. Положения о найме жилого помещения не содержат правил о государственной регистрации данного договора. Регистрации подлежит только соответствующее обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Нецелесообразность регистрации ссуды в отношении жилых помещений объясняется некоторыми авторами тем, что в данном случае договор безвозмездного пользования направлен на оказание «определенного рода благодеяния» нуждающемуся лицу. Поэтому возникновение права ссудополучателя не должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации [18. C. 143]. Как уже было сказано, в Гражданском кодексе РФ закреплено правило о применении к договору безвозмездного пользования объектом культурного наследия положений ст. 609 ГК РФ об аренде. Таким образом, договоры безвозмездного пользования объектами культурного наследия (которые относятся к разряду недвижимого имущества [19. Ст. 3]), подлежат обязательной государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Государственная регистрация таких договоров необходима для того, чтобы сведения о ссудополучателе были включены в учетное дело соответствующего объекта и могли быть использованы для поиска его как лица, ответственного за поддержание объекта в надлежащем состоянии, соблюдение требований к его охране. Это позволяет сделать вывод о том, что характер требования государственной регистрации договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия отличается от характера аналогичного требования применительно к договору аренды недвижимости. В арендных правоотношениях государственная регистрация преследует цель информирования неопределенного круга лиц об обременении имущества собственника - арендодателя. Законом предусмотрены особенности государственной регистрации договоров аренды некоторых видов недвижимого имущества. В частности, договоры аренды зданий, сооружений, помещений, земельных участков подлежат государственной регистрации в случае, если они были заключены на срок более одного года. Что касается договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия, то закон не связывает государственную регистрацию такого договора со сроком его действия. Иными словами, договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен. Таким образом, вышеизложенное позволяет утверждать, что действующее законодательство в качестве общего правила не предусматривает обязательную государственную регистрацию ни договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, ни права безвозмездного пользования объектом недвижимости, возникшего у ссудополучателя, ни обременения собственности на объект недвижимости соответствующим правом. Следует отметить, что в свое время законодатель предпринимал попытку установить общее правило о государственной регистрации договора ссуды недвижимости. Статью 689 ГК РФ предлагалось дополнить указанием на то, что договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, за исключением договора безвозмездного пользования земельным участком, зданием или сооружением, заключенного на срок менее года, договора безвозмездного пользования жилым помещением [20]. Однако позже Комитет Государственной Думы РФ указал на то, что данный вопрос утратил актуальность в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [21] и Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» [22]. Между тем названные законодательные акты не содержат правила ни об обязательной государственной регистрации договора ссуды, ни о регистрации соответствующего обременения и вообще никаким образом не решают проблему отсутствия доступа заинтересованных лиц к информации о наличии обременения на недвижимое имущество, переданное по договору ссуды. Представляется, что отсутствие в Гражданском кодексе РФ общего правила о регистрации договора ссуды недвижимого имущества является недостатком действующего законодательства по следующим соображениям Согласно п. 1 ст. 700 ГК РФ ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. При отсутствии правила о государственной регистрации ссуды недвижимого имущества его потенциальные приобретатели несут ничем неоправданные риски, ибо до совершения сделки не имеют возможности проверить факт наличия или отсутствия обременения недвижимости ссудой, у которого может быть установлен значительный срок действия. На практике такие ситуации, хоть не часто, но все же встречаются [23]. Понятно, что на такие случаи действующее гражданское законодательство предусмотрело определенные средства защиты, в частности: предоставление покупателю прав, связанных с неисполнением продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ); реализация стороной договора прав, связанных с предоставлением ей другой стороной договора недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (ст. 431.2 ГК РФ). Однако в любом случае реализация таких средств защиты приведет к отказу от приобретенного имущества, обремененного ссудой. Вместе с тем очевидно, что субъекты гражданского права (в частности, покупатель), вступая в те или иные отношения и руководствуясь своими собственными интересами, должны иметь доступ к необходимым сведениям об объекте недвижимости и его собственнике, что может быть обеспечено прозрачностью правового режима такой недвижимости за счет требования государственной регистрации прав на недвижимость и обременений этих прав. Учитывая тот факт, что публичный акт государственной регистрации прав на недвижимость и обре-менений таких прав связан в первую очередь с выполнением функции информирования третьих лиц о субъектах, обладающих правом собственности на недвижимость, и об обременениях этого права, считаю, что решение вопроса о необходимости установления требования государственной регистрации к ссуде недвижимости должно быть дифференцированным в зависимости от того, кто выступает на стороне ссудодателя. Так, если ссудодателем выступает собственник недвижимого имущества, то государственной регистрации должно подлежать обременение права собственности правом ссуды. Если же ссудодателем выступают лица, обладающие ограниченным вещным правом на недвижимость либо обязательственными правами, подлежащими регистрации (например, аренда, найм), государственная регистрация обременения права собственности не требуется. Отсутствие потребности в такой регистрации объясняется тем, что акт государственной регистрации уже сыграл свою роль публичного информатора об обременении права собственности на стадии заключения договора с арендатором (нанимателем и др.) или передачи имущества на том или ином ограниченном вещном праве. При этом важно понимать, что сам акт регистрации затрагивает динамику заключенного договора ссуды, но не сам договор. Иными словами, государственной регистрации должен подлежать не сам договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, а обременение права собственности на имущество, передаваемое по такому договору. Заключение договора и его исполнение преследует удовлетворение частных интересов его сторон. По отношению к ним все остальные участники гражданского оборота выступают в качестве третьих лиц лишь потому, что им безразличен не только факт совершения сделки ссуды, но и ее содержание. Более того, стороны сделки могут прикладывать значительные усилия для того, чтобы сведения о сделке оставались недоступными для третьих лиц. Вместе с тем интерес третьих лиц может проявиться к объекту ссуды как объекту гражданских прав, способному одновременно выступать элементом различного рода частноправовых отношений. Именно по этой причине всем третьим лицам должен быть гарантирован доступ к сведениям о недвижимости, составляющей предмет договора ссуды.

Ключевые слова

ownership, state registration, loan for use, real estate, encumbrance, государственная регистрация, право собственности, обременение, недвижимое имущество, ссуда

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Кочетов Роман МихайловичТомский государственный университетаспирант кафедры гражданского праваk0chetov@ya.ru
Всего: 1

Ссылки

Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 по делу № КГ-А41/8195-08 // СПС Гарант.
Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» // СПС Гарант.
Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Гарант.
Проект Федерального закона № 450718-4 «О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 16.04.2008 г.) // СПС Гарант.
Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ // СПС Гарант.
Формакидов Д.А. Правовое регулирования договора безвозмездного пользования жилым помещением // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2012. № 4 (18). С. 139-147.
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // СПС Гарант.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2008 № А33-12027/07-Ф02-1109/08 // СПС Гарант.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. М. : Юрайт, 2011. 806 с.
Определение ВАС РФ от 13.12.2012 № ВАС-16559/12 по делу № А05-251/2012 // СПС Гарант.
Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2013 по делу № А40-47584/12-150-449 // СПС Гарант.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу № А42-9170/2010 // СПС Гарант.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СПС Гарант.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Гарант.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.01.2001 № 136-ФЗ // СПС Гарант.
Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу № А40-62589/12-113-592 // СПС Гарант.
Обзор Кемеровского областного суда от 01.12.2004 № 01-19/130 «Обзор судебной практики рассмотрения судами Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с недвижимостью и применении Закона РФ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» // СПС Гарант.
Микрюков В.А. О государственной регистрации обременения недвижимого имущества договором ссуды // Закон и право. 2012. № 12. С. 44-47.
Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2012 по делу № А41-28830/11 // СПС Гарант.
Гражданское право : учеб. : в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. М. : РГ-Пресс, 2010. Т. 2. 878 с.
Гражданское право России. Обязательственное право : курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2015.
Гражданское право : учеб. : в 4 т. Общая часть / под ред. Е.А. Суханова. М. : Волтерс Клувер, 2008. Т. 2. 800 с.
Гражданское право : учеб. : в 3 т. / отв. ред. Ю.К. Толстой, Н.Ю. Рассказова. М. : Проспект, 2014. Т. 2. 924 с.
 К вопросу о необходимости государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости правом ссуды | Вестн. Том. гос. ун-та. 2016. № 413. DOI: 10.17223/15617793/413/28

К вопросу о необходимости государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости правом ссуды | Вестн. Том. гос. ун-та. 2016. № 413. DOI: 10.17223/15617793/413/28