Основные направления земельно-имущественного менеджмента и их рыночно-институциональная специфика | Вестн. Том. гос. ун-та. 2009. № 320.

Основные направления земельно-имущественного менеджмента и их рыночно-институциональная специфика

Статья посвящена исследованию процедур формирования и совершенствования организационных структур управления земельно-имущественными отношениями.

Guidelines of land ownerships management and their market-institutional specific features.pdf Муниципальные образования функционируют как независимые рыночно-институциональные хозяйствующие субъекты, целью деятельности которых является решение задач локального природохозяйственного значения (в частности, в сфере земельно-имущественных отношений) посредством материально-денежных ресурсов местного бюджета и производственно-хозяйственного оборота муниципальной собственности. Именно поэтому приоритетными в экономико-правовом ракурсе задачами административно-муниципального управления являются формирование и организация учета муниципальной недвижимости, в том числе в земельно-имущественных комплексах городов, а также выбор и оптимизация форм и методов максимально эффективного земельно-хозяйственного менеджмента [7-9].Организационно-экономический механизм управления муниципальными земельно-имущественными отношениями российских регионов находится в настоящее время на стадии рыночно-институционального становления.Выполняя экономико-правовую миссию собственника муниципальной недвижимости, органы местного самоуправления (посредством деятельности комитетов по управлению муниципальным имуществом) реализуют организационно-управленческие функции, связанные с продажей на конкурсной основе недвижимой собственности (в том числе и земельно-имущественных ресурсов), представляющих коммерческий интерес, а также передачей государственной муниципальной недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам.Цели современного земельно-имущественного менеджмента могут быть дезагрегированы на стратегические (реализуемые местными администрациями в контексте комплексных программ социально-экономического развития территории) и оперативные (формируемые специально уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями посредством создания организационно-экономических планов управления конкретными объектами земельно-имущественной недвижимости).В случае, когда императивна социально-экономическая цель, связанная с эффективным достижением локальных задач природохозяйственного развития территории, земельно-имущественная недвижимость будет передаваться в хозяйственное ведение либо оперативное управление предприятиям и учреждениям, специально созданным для решения поставленных задач. Если же приоритетной признана цель стимулирования доходности территории и пополнения доходной части местного бюджета, то земельно-имущественные ресур-сы могут быть вовлечены в рыночный оборот: переданы в аренду, выставлены на продажу на земельном тендере, имущественном аукционе и т.д. Если предпочтение отдано аренде земельно-имущественных благ, местный бюджет пополняется стабильными финансово-инвестиционными потоками, обусловленными длительными арендными платежами; в противном случае (если целесообразной признана продажа) бюджет муниципалитетов воспримет весьма существенные единовременные поступления вследствие акта продажи земель, дополненные налоговыми сборами на земельное имущество после полной передачи прав собственности.В контексте сказанного современная система управления муниципальной собственностью должна обеспечивать решение следующих задач:1))максимально полный учет недвижимости, в том числе и земельно-имущественной, реализуемый на основе эффективно функционирующей системы кадастрового учета и инвентаризации земель;2)государственная регистрация прав на земельно-имущественные ресурсы и сделок с ними;3))рыночная оценка земель, используемая в последующем в целях оптимизации налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, установления выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках в процессах рыночного оборота земельно-имущественных благ;4)эффективное управление земельно-имущественным потенциалом городов и активное вовлечение его в полноценный природохозяйственный оборот;5))формирование рыночно-институциональной системы контроля за хозяйственным освоением земельно-имущественных ресурсов и изменением их рыночной стоимости;6))подготовка доступной и достоверной, исчерпывающей, объективной и оперативной эмпирико-фактологической информации о состоянии муниципальных земельно-имущественных комплексов, используемой в последующем как гражданами, так и юридическими лицами.Для достижения рационального хозяйственного освоения земельно-имущественных благ несомненную значимость и теоретико-эмпирическую востребованность приобретают вопросы формирования и функционирования максимально эффективной системы государственного управления земельными ресурсами и рыночно-институционального регулирования земельных отношений. Основными организационно-экономическими методами регулирования земельно-имущественного комплекса традиционно признаны процедуры современного землеустройства, мониторинг зе-161мель, ведение государственного земельного кадастра и перманентный контроль за хозяйственным освоением и защитой почвенно-земельного покрова.Если регулирование земельно-имущественных от-ношений представляет собой систему рыночно-институциональных нововведений по организации и планированию оптимального природохозяйственного использования земельного потенциала, сбор и система-тизацию достоверной эмпирико-фактологической ин-формации о качественном состоянии земельного фонда и пользователях земельно-имущественными благами, то государственный контроль выступает в качестве доминирующей экономической функции менеджмента почвенно-земельных ресурсов. Государственный кон-троль призван явиться рыночно-институциональным гарантом соблюдения всеми государственными и об-щественными структурами социально-эколого-эконо-мических требований национального земельного зако-нодательства и выступить в роли безальтернативного условия реализации экономико-правовых норм в оте-чественном земельно-имущественном комплексе.Посредством системы современного землеустрой-ства в отечественную практику земельно-иму-щественных отношений активно воплощаются осново-полагающие функции государства, связанные с управ-лением почвенно-земельными ресурсами: планирова-ние, организация рационального хозяйственного ос-воения и защита земель, информационное обеспечение и контроль процессов землепользования (реализуемые посредством расчетно-аналитических процедур мони-торинга и земельного кадастра).На экономико-правовых уровнях субъектов Россий-ской Федерации и муниципальных образований форми-руются специальные подразделения, ответственные за организацию процессов реформирования земельно-имущественных отношений, принимающих во внимание социально-экономические, демографические, культурно-исторические, общественно-политические и ментальные особенности территориального развития в целом и управ-ления земельными ресурсами как приоритетной состав-ной частью собственности регионов в частности.В наиболее агрегированном виде управление зе-мельными ресурсами в Российской Федерации может быть дифференцировано на государственное (которое, в свою очередь, возможно подразделить на ведомст-венное (иными словами, отраслевое) и общее), местное и внутрихозяйственное.Общее государственное управление реализуется по-средством деятельности государственных органов об-щей и специальной экономико-правовой компетенции и характеризуется очевидной территориальной направ-ленностью: оно распространяется на все земельно-имущественные блага в пределах определенных терри-торий - городских и сельских образований, админист-ративных районов, областей, краев, округов либо госу-дарства в целом, - независимо от категорий землеполь-зования и субъектов права на земельные участки.Ведомственное (отраслевое) управление земельны-ми ресурсами, осуществляемое в настоящее время ми-нистерствами, комитетами, федеральными службами, основано на принципах подведомственности предпри-ятий, организаций и учреждений, которым предостав-162лены земли, и абсолютно индифферентно к фактору их территориально-пространственного размещения.Местное управление осуществляется органами ме-стного самоуправления и способно носить как общий, так и специальный характер.Внутрихозяйственный уровень земельно-имущес-твенного менеджмента реализуется собственниками, вла-дельцами и пользователями земельных участков.Задачи управления земельно-имущественными ре-сурсами на каждом индивидуальном территориально-пространственном уровне могут быть стратифицирова-ны на задачи законодательных и исполнительных ин-ститутов государственной власти.Экономическим объектом управления является не-движимость (в том числе и земельно-имущественная), расположенная непосредственно на территории муни-ципального образования либо за его пределами и нахо-дящаяся в муниципальной собственности, а именно: муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитар-ными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предпри-ятиями и учреждениями; недвижимость, приобретен-ная муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями; находящееся в муниципальной собст-венности недвижимое имущество, в том числе пере-данное в аренду, пользование, залог и на иных основа-ниях; казенное недвижимое имущество, а также иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета либо переданное в дар.В настоящее время оказался корректно детермини-рован концептуально-методологический подход к му-ниципальным земельно-имущественным ресурсам как единому сложноструктурированному и многокритери-альному объекту, иными словами, в качестве осново-полагающего объекта управления рассматривается комплексный объект недвижимости - обособленная в экономико-правовом аспекте часть недвижимости, со-стоящая из земельного участка (либо его доли) и всех органично взаимосвязанных с ним объектов (и/или их неделимых частей), трансформация которых без причи-нения несоразмерного экономического ущерба их хо-зяйственному назначению невозможна. При этом эко-номически доминирующей составной частью недвижи-мости признан именно земельный участок, а располо-женная на его территории инфраструктура (здания, со-оружения, хозяйственные постройки и т.д.) - его неот-делимыми экономическими улучшениями.Экономическими субъектами менеджмента совре-менного комплекса земельно-имущественных отноше-ний в канонах законодательно утвержденных экономи-ко-правовых полномочий являются органы местного самоуправления, которыми в крупных городских агло-мерациях выступают администрации (представленные в данном случае комитетами по управлению имущест-вом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица [1. C. 34-63].В рыночно-институциональных условиях большин-ства экономически развитых государств мирового со-общества под управлением земельными ресурсами по-нимают земельно-имущественные взаимоотношениясобственника и нанимаемого им менеджера, который действует в интересах собственника земельно-имущественных благ и, как следствие, наделяется им соответствующими экономико-правовыми полномо-чиями: взимать арендную плату, выплачивать налоги, осуществлять переговоры с арендаторами по весьма обширному спектру вопросов современного земле-пользования и землевладения и т.д. [2]. В случае необ-ходимости продажи или сдачи в аренду земельно-имущественных благ не исключены также процедуры согласования с привлечением брокерских структур, с которыми собственник земли заключает так называе-мое «листинговое соглашение» [3. C. 25].Система управления муниципальной собственно-стью должна быть ориентирована на достижение сле-дующих целей:- создание необходимой экономико-правовой ин-фраструктуры современного рынка муниципальной недвижимости, приоритетным сегментом которого яв-ляется рынок земельно-имущественных ресурсов;- увеличение доходной части муниципального бюд-жета посредством всемерного стимулирования плате-жей за пользование, владение и распоряжение земель-но-имущественным потенциалом городов;- повышение финансово-инвестиционной привле-кательности территории муниципального образования за счет достижения гарантий имущественных прав на земельную недвижимость; предоставления льгот, от-срочек и преференций, связанных с платежами за не-движимость в период ее хозяйственного освоения; раз-вития системы ипотечного кредитования; экономико-правовой оптимизации процедуры оформления сделок, обусловленных рыночным оборотом земель; всемерно-го содействия решению социально-экономических проблем в сфере современного землепользования и землевладения;- гарантированное соблюдение природохозяйствен-ных интересов регионов, связанных с улучшением ис-пользования земельно-имущественного потенциала, и достижение на такого рода основе эффективного разре-шения муниципальных социально-экономических задач.В странах с развитой рыночной экономикой (проч-ным обеспечением прав частной собственности на зем-лю и развитой земельно-рыночной инфраструктурой) государственный аппарат наделен абсолютными пра-вами и ответственностью, связанной с контролем за использованием землевладений в интересах повыше-ния общественного благосостояния и сохранения цело-стности природно-ресурсного потенциала.В современной рыночно ориентированной экономике государственные механизмы выступают гарантами со-блюдения земельно-имущественных отношений прежде всего посредством воплощения в практику национально-го землепользования законодательных и регулирующих экономико-правовых норм, которые в последующем мо-гут быть дополнены муниципалитетами.Современный рыночный оборот земельно-иму-щественных благ в экономически развитых странах мирового сообщества характеризуется, как правило, наличием жестко регулируемой нормативно-правовой базы государственного и муниципального землеполь-зования.Государственное регулирование осуществляется административными и экономическими методами. Из административных мер наиболее характерны практика зонирования земель; регулирование землеотвода; жест-кий контроль (наличие специального разрешения) за продажей или иной передачей сельхозугодий на не-сельскохозяйственные цели. Экономические методы направлены прежде всего на усиление финансового стимулирования охраны и воспроизводства земельно-имущественных благ, в силу чего первостепенное эко-номическое значение приобретают льготное налогооб-ложение сельскохозяйственных земель и освобождение от уплаты поземельного налога.Наряду с продажей земли не менее традиционным способом передачи прав землевладения и землепользо-вания является аренда. Данные процессы регулируются специальными законами, которые преследуют сле-дующие цели: приобретение земель только высококва-лифицированными фермерами; исключение как чрез-мерной концентрации земельных участков, так и их излишнего дробления; максимальное сохранение сель-хозугодий в сельскохозяйственном обороте и др.Цель государственного регулирования земельно-имущественного оборота в экономически развитых государствах мирового сообщества ориентирована на создание высокоэффективных механизмов землеполь-зования и землевладения в канонах рыночных отноше-ний и формирования экономически благоприятных условий функционирования фермерских (семейных) хозяйств [4].Теоретико-эмпирический анализ международного опыта регулирования экономико-правовых процедур рыночного оборота земель, связанного с введением института частной собственности, убедительно аргу-ментирует тот факт, что практически все они неизбеж-но сопровождаются земельно-имущественными спеку-ляциями и присвоением квазиренты собственником земель, основанном на стремительном увеличении стоимости земельных ресурсов и наносящем непопра-вимый природохозяйственный ущерб социально-экономическим интересам общества.Анализ мирового опыта рыночно-инновационного регулирования земельно-имущественных отношений убедительно аргументирует тот факт, что в контексте законодательного закрепления частной собственности на земельные ресурсы различных категорий и регла-ментации экономико-правовых условий их хозяйствен-ного оборота в большинстве экономически развитых стран мирового сообщества происходит активное госу-дарственное стимулирование арендных отношений как вторичной формы земельного права, а многие государ-ства целенаправленно и последовательно реализуют политику выкупа земель и трансформации их в госу-дарственную и муниципальную собственность [5].Во многих европейских государствах утверждены экономико-правовые акты, фиксирующие размеры пла-тежей за землепользование. В частности, в Италии и Нидерландах регламентирован предельный размер арендой платы, законодательства Германии и Франции позволяют арендаторам выполнять определенные виды работ вне зависимости от воли собственников земель-ных участков. Экономико-правовыми актами Франции163и Новой Зеландии, кроме весьма обширного диапазона льгот и преференций потенциальным арендаторам, пре-дусмотрено всемерное содействие в выборе земельного участка, получении целевого товарного кредита, исполь-зуемого для развития собственного агробизнеса, и ли-зинга сельскохозяйственной техники и оборудования по первичной переработке аграрной продукции [1. C. 76].Несомненный теоретико-эмпирический интерес в процессе формирования национального земельно-имущественного комплекса России имеет зарубежный опыт муниципального менеджмента земельных отноше-ний, анализ экономико-правовой базы которого в США и большинстве стран Евросоюза свидетельствует о на-личии жестко регламентированной системы государст-венного регулирования рыночного оборота земель.Государства ЕС, одновременно с практикой исполь-зования всех форм собственности на земельно-имущественные блага, в настоящее время все более ак-тивно внедряют американскую стратегию выкупа земель в государственную и муниципальную собственность с целью получения устойчивого пролонгированного дохо-да от эксплуатации земель и их концентрации, как эко-номически доминирующего природохозяйственного элемента национального богатства, в руках государства.В частности, в Германии, Дании, Испании, Италии, Франции, Швеции законодательно признан полимор-физм форм собственности на земельные ресурсы: в настоящее время в частную собственность передано от 35 до 65% земельных угодий различных форм пользо-вания. Тем не менее земельные территории городских агломераций, находящиеся в государственной и муни-ципальной собственности, имеют устойчивую динами-ку роста: в течение последних десятилетий (с 1981 по 2006 г.) земельные площади городов, находящиеся в государственной собственности, увеличились с 12,6 до 63,2%, а муниципальной - соответственно с 15,3 до 21,2% [6. C. 27].Механизм государственного управления большин-ства стран ЕС предусматривает двухуровневую систе-му регулирования рыночного оборота земель законами государства и местными экономико-правовыми актами. Так, в частности, земельно-имущественные права фе-дерального и регионального (иными словами, государ-ственного) уровней регулируют экономико-правовые обязанности собственников земельных ресурсов, а также полномочия муниципалитетов и округов с субъ-ектами права собственности и органами государствен-ного и общественного надзора за использованием зе-мель поселений; муниципальные земельно-иму-щественные права контролируют процессы налогооб-ложения землепользования (варьирующего в диапазоне от 0,5 до 3,0% рыночной стоимости земельных участ-ков) и целевого использования земель [6. C. 32].Практически во всех без исключения странах Евро-союза и США в Конституции закреплены основопола-гающие принципы регулирования земельно-иму-щественных отношений, введены жесткие ограниче-ния, связанные с целевым использованием земель раз-личных категорий, а также правила муниципального и сельскохозяйственного землепользования, демаркиро-ваны экономико-правовые процедуры продажи феде-ральных земель и выкупа их у частных лиц для госу-164дарственных потребностей и достижения националь-ной безопасности. В частности, правительствами прак-тически всех без исключения европейских государств законодательно запрещен раздел сельскохозяйствен-ных угодий на участки меньше определенного размера (в целях предотвращения дробления сельскохозяйст-венных угодий) и, одновременно, ограничены эконо-мико-правовыми санкциями процессы чрезмерной концентрации аграрных угодий (с тем, чтобы воспре-пятствовать развитию земельных латифундий).Не менее актуальны, в контексте сказанного, и во-просы природохозяйственного регулирования земель-но-имущественных отношений и трансформации на-ционального землепользования России согласно прин-ципам устойчивого социально-эколого-экономического развития. Не подлежит сомнению тот факт, что на про-тяжении веков все государства мирового сообщества в той или иной степени соприкасались с проблемами деградации земельных ресурсов вследствие их хозяй-ственного освоения и предпринимали попытки разре-шения этих проблем в соответствии со сложившимися социально-экономическими, культурно-исторически-ми, общественно-политическими, ментальными и ины-ми особенностями.Формирование и практическая реализация эффек-тивной природохозяйственной политики управления земельно-имущественными ресурсами в странах Евро-союза и США являются важнейшей сферой деятельно-сти государства, а также городских и сельских муни-ципальных образований. Суть этой политики заключа-ется в формировании экономически оптимальной сис-темы землепользования и землевладения, а также вы-боре максимально эффективного инструментария ее регулирования, в полной мере адаптированного к соци-альным, политико-правовым, культурно-историческим, ментальным и иным особенностям государства. Ак-цент, как правило, делается не на принципиальном из-менении форм землепользования и землевладения, ко-торое характерно для реформы земельно-имущес-твенного комплекса России, а на совершенствовании подходов в земельной политике государства. В процес-се эволюционного развития земельно-имущественных отношений постепенно изменяются формы землеполь-зования, становясь все более эффективными и воспри-имчивыми к социальным и природохозяйственным приоритетам.В Российской Федерации положено начало форми-рованию национального земельно-имущественного комплекса, функционирующего на рыночно-инсти-туциональной основе. Однако несовершенство отече-ственного земельного рынка в немалой степени послу-жило причиной возникновения деструктивно-разру-шительных тенденций в отечественном землепользова-нии, стремительного регресса экономической эффек-тивности российского сельского хозяйства, беспреце-дентной деградации национальных земельных ресур-сов. Экстремальная по величине и продолжительности природохозяйственная стагнация российского земле-пользования предопределила актуальность вопросов изучения диалектики развития земельно-имущес-твенных отношений экономически развитых госу-дарств мирового сообщества.Именно на основе взаимодействия прогрессивных мировых экономических школ в сфере современных земельно-имущественных отношений России предстоит сформировать собственную концептуально-методологическую доктрину землепользования и землевладения, котораябыла бы адекватна рыночно-институциональным реалиям современного инновационно-преобразовательного периода, с одной стороны, и оказалась бы толерантна по отношению к социально-эколого-экономическим факторам общественного развития - с другой.

Ключевые слова

земельно-имущественный менеджмент, муниципалитет, недвижимость, институциональная структура, land ownerships management, municipality, real estate, institutional structures

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Панасенкова Татьяна ВладимировнаРостовский государственный экономический университеткандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теорииprorector@rsue.ru
Всего: 1

Ссылки

Овсищер А.Я., Кулакова Т.А. и др. Земельный кадастр стран Западной Европы, США, Канады. М.: ВНИИТЭИагропром, 2002.
Свиннен Й., Маркурс К. Аграрные преобразования в странах с переходной экономикой // Вопросы экономики. 2001. № 8.
Данилина И. Земельный вопрос // Аграрная наука. 2000. № 2.
Никонова Г.Н. Эволюция и реформирование земельных отношений в России. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2000.
Дмитровский О.Н. и др. Основные проблемы функционирования земельно-имущественных комплексов России и США: Сравнительный анализ // Имущественные отношения. 2001. № 3.
Пахомова Н.В., Рихтер К.К. Экономика природопользования и экологический менеджмент. СПб.: Изд-во С-Пб. ун-та, 1999.
Казаков В.В., Сотников А.С. Управление развитием региональных комплексов и их финансовое обеспечение. Томск: Изд-во НТЛ, 2006. 204 с.
Казаков В.В. Современные подходы к управлению развитием муниципальных образований. Томск: Изд-во НТЛ, 2007. 214 с.
Казаков В.В. Управление развитием муниципальных образований в условиях реформы местного самоуправления. Томск: Изд-во НТЛ, 2005. 216 с.
 Основные направления земельно-имущественного менеджмента и их рыночно-институциональная специфика | Вестн. Том. гос. ун-та. 2009. № 320.

Основные направления земельно-имущественного менеджмента и их рыночно-институциональная специфика | Вестн. Том. гос. ун-та. 2009. № 320.

Полнотекстовая версия