Вопросы организационной и финансовой деятельности в договорных отношениях управляющих организацийв жилищной сфере | Вестн. Том. гос. ун-та. 2009. № 327.

Вопросы организационной и финансовой деятельности в договорных отношениях управляющих организацийв жилищной сфере

Затронуты вопросы договорных отношений в сфере управления жильем в современных условиях с учетом формирования новых механизмов этих взаимоотношений.

Organizational and financial activity in contract relations of managing organizations in the housing sector.pdf Управляющие организации в жилищной сфере (УО) -это коммерческие организации, главной целью которых является получение прибыли за счет предоставления жи-лищно-коммунальных услуг. Таким образом, основным видом деятельности управляющих организаций является оказание услуг по содержанию и обслуживанию жилых домов, оказание коммунальных услуг для собственников и нанимателей жилых помещений.Оказание услуг по содержанию и обслуживанию жилья, а также коммунальных услуг осуществляется на основании договоров на управление, заключенных соб-ственниками жилья с Управляющей организацией.Работы, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме представляют собой:- услуги по управлению многоквартирным домом;- услуги по содержанию общего имущества в мно-гоквартирном доме;- работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;- работы по капитальному ремонту общего имуще-ства в многоквартирном доме.Перечень и состав таких работ, услуг определяются отдельно по каждому многоквартирному дому по со-гласованию между собственниками помещений или ТСЖ (ЖСК, ЖК) и управляющей организацией. Они зависят от состава, конструктивных особенностей, сте-пени физического износа и технического состояния общего имущества и многоквартирном доме, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. Основой для определения перечня и состава указанных работ, услуг являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и Правила содержания общего иму-щества в многоквартирном доме.Под оказываемыми услугами и выполняемыми ра-ботами понимаются:- «услуги» - услуги по управлению и услуги по со-держанию общего имущества в многоквартирном доме, регулярно оказываемые за непродолжительный период времени в течение месяца (например, уборка подъез-дов, замена неисправных электроламп и т.п.);- «работы» - работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (например, покраска стен, ремонт крыши), которые имеют материальное выражение и могут выполняться в отдельном месяце или в течение периода, превышаю-щего один месяц.Перечень коммунальных услуг приведен в п. 4 ст. 154 ЖК РФ, к ним относятся:- холодное и горячее водоснабжение; водоотведе-ние;- электроснабжение; газоснабжение и отопление.Дополнительные работы, услуги представляют со-бой:- работы по содержанию специализированных жи-лых помещений;- работы по ремонту помещений или оборудования в них по заявкам собственников помещений и (или) нанимателей жилых помещений;- услуги, связанные с предоставлением общего имущества в многоквартирном доме в пользование третьим лицам.Состав и объем указанных работ, услуг определя-ются по соглашению между собственниками помеще-ний, нанимателями и управляющей организацией.Договорные отношения в управляющей организа-ции. Деятельность по управлению многоквартирным домом направлена на создание благоприятных и безо-пасных условий проживания граждан и обеспечение надлежащего содержания общего имущества в много-квартирном доме. Основой осуществления деятельно-сти по управлению имуществом по каждому много-квартирному дому является договор управления, за-ключаемый между управляющей организацией и соб-ственниками помещений в многоквартирном доме. Существенные условия договора управления установ-лены п. 3 ст. 162 ЖК РФ.В соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая ор-ганизация ежегодно в течение первого квартала текущего года, если иной срок не установлен договором управления, представляет собственникам помещений отчет о выполне-нии обязательств по договору управления.Управляющая организация заключает договор управления по результатам конкурсного отбора, прово-димого органом местного самоуправления в соответст-вии с порядком, установленным Постановлением Пра-вительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправ-ления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным до-мом». Условия такого договора управления утвержда-ются в составе конкурсной документации и должны содержать специальные требования, к которым для целей рассмотрения в настоящем издании относятся:1))ведение учета управленческих расходов по видам договоров управления (включение услуг по управле-нию многоквартирным домом в стоимость услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме);2)отражение в договоре управления условий о по-рядке обеспечения управляющей организацией испол-нения её обязательств, возможно одним из следующих способов: страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог1)149депозита. Реализация обеспечения исполнения обяза-тельств по договору управления допускается только в пользу:- собственников помещений в качестве причитаю-щейся им неустойки, возмещения убытков или возме-щения вреда,- ресурсоснабжающих организаций в качестве ис-полнения обязательств управляющей организации по оплате за коммунальные ресурсы.В случае реализации обеспечения исполнения обя-зательств управляющая организация обязана гаранти-ровать его ежемесячное возобновление.Особенностями осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами при всех схе-мах договорных отношений являются следующие:- обязательства собственников помещений по дого-вору управления не относятся к солидарным. Однако для управляющей организации установлена недели-мость предмета её обязательств по договору управле-ния. Следовательно, на исполнение обязательств по договору управления (включая перечень, качество и сроки выполняемых работ и оказываемых услуг) не может влиять обстоятельство неисполнения или не-своевременного исполнения управляющей организаци-ей своих обязательств по договору управления перед отдельными собственниками помещений;- собственники жилых помещений государственно-го и муниципального жилищного фонда несут обяза-тельства перед управляющей организацией по внесе-нию платы за содержание и ремонт жилых помещений с учетом исполнения таких обязательств нанимателями жилых помещений и не отвечают по соответствующим обязательствам нанимателей;- управляющая организация может одновременно вы-ступать наймодателем жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, по которому заключен договор управления, что вызывает изменения в порядке учета до-ходов и расходов по такому договору управления;- собственники нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляющие помещения во владение и пользова-ние юридическим лицам по договору аренды, могут не включать в стоимость арендной платы стоимость услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Это приводит к необходимо-сти заключения с указанными арендаторами нежилых помещений дополнительных договоров с управляющей организацией, в которых оплата работ, услуг управ-ляющей организации должна предусматриваться в объ-еме соответствующих обязательств собственника не-жилого помещения;- пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрены права собственников помещений в многоквартирном доме изменить своим решением способ управления домом в любое время. Это влечет за собой возможность дос-рочного расторжения договора управления с управ-ляющей организацией, срок исполнения которого не истек, как следствие - необходимость проведения ин-вентаризации собственных обязательств управляющей организации и обязательств собственников и нанима-телей жилых помещений по исполнению договора управления на дату его расторжения.Указанные особенности не влияют на объем работ и услуг, выполняемых управляющей организацией по каждому договору управления, однако они оказывают влияние на увеличение количества операций по фор-мированию доходов по каждому многоквартирному дому, включая учет доходов:- по каждому жилому помещению в многоквартир-ном доме;- обязательствам собственника в каждом жилом помещении;- обязательствам нанимателя в каждом жилом по-мещении;- обязательствам собственника и (или) арендатора по каждому нежилому помещению;- обязательствам, возникающим в случаях, когда управляющая организация является одновременно наймодателем жилых помещений.Возмещение управляющей организации неполучен-ных доходов, а также оплата управляющей организа-ции работ, услуг за счет бюджетных средств произво-дится на основании договора управления, муниципаль-ного контракта, договора гражданско-правового харак-тера или соглашения, заключаемых управляющей ор-ганизацией с органом, перечисляющим бюджетные средства, а также на основании нормативных правовых актов и муниципальных правовых актов. Формирова-ние указанных договорных отношений, условия полу-чения бюджетных средств, порядок отчетности за их целевое использование определяют порядок бухгалтер-ского учета получаемых управляющей организацией бюджетных средств.Если по договору управления управляющая органи-зация не выполняет собственными силами все виды работ, обеспечивающие выполнение ее обязательств перед собственниками помещений в полном объеме, то она вправе заключать договоры подряда, возмездного оказания услуг, агентские и другие соглашения, преду-смотренные гражданским законодательством, с под-рядными, специализированными и иными организа-циями и индивидуальными предпринимателями.Основой решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквар-тирном доме может являться договор управления или другой договор (договор пользования объектами обще-го имущества, договор поручения), заключаемый меж-ду управляющей организацией и собственниками по-мещений в многоквартирном доме.В заключаемом договоре определяются полномочия управляющей организации в решении вопросов поль-зования общим имуществом в многоквартирном доме и указываются: условия предоставления отдельных объ-ектов или элементов общего имущества в многоквар-тирном доме в пользование третьим лицам; порядок определения для третьих лиц стоимости соответст-вующих услуг; порядок получения установленного до-хода собственниками помещений и порядок определе-ния вознаграждения управляющей организации за осуществление соответствующих функций. В таком договоре:- управляющая организация может быть уполномо-чена собственниками помещений вступать в договор-ные отношения с третьими лицами от имени собствен-150ников и осуществлять соответствующие функции за вознаграждение;- управляющая организация может вступать в дого-ворные отношения с третьими лицами, намеренными использовать объекты общего имущества собственни-ков помещений, в качестве арендодателя, действуя от собственного имени, однако в указанном случае собст-венники помещений обязаны передать управляющейорганизации соответствующий объект в пользование (аренду).Основой оказания дополнительных услуг и выпол-нения дополнительных работ являются оформляемые собственниками или нанимателями жилых помещений заявки или заключаемые управляющей организацией с собственниками помещений или нанимателями жилых помещений договора.

Ключевые слова

housing facilities, managing organizations in the housing sector, эксплуатация жилищного фонда, управление жилищным фондом

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Казаков Владимир ВладимировичТомский государственный университетдоктор экономических наук, доцент кафедры финансов и учета экономического факультетапроректор по социальным вопросамprorektorsv@mail.ru
Всего: 1

Ссылки

Эффективное управление жилыми домами / Под ред. В.Н. Субботина. М.: Вершина, 2007.
Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Омега-Л, 2006. 104 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Ось-89, 2006. 384 с.
 Вопросы организационной и финансовой деятельности в договорных отношениях управляющих организацийв жилищной сфере | Вестн. Том. гос. ун-та. 2009. № 327.

Вопросы организационной и финансовой деятельности в договорных отношениях управляющих организацийв жилищной сфере | Вестн. Том. гос. ун-та. 2009. № 327.

Полнотекстовая версия