К вопросу определения правовой природы резервирования и сервитута на земельный участок | Вестн. Том. гос. ун-та. 2010. № 333.

К вопросу определения правовой природы резервирования и сервитута на земельный участок

В России в ближайшие годы запланировано финансирование крупных инфраструктурных проектов: строительство автомагистралей, спортивных объектов международного значения и др. Одним из эффективных механизмов обеспечения земельными ресурсами строительства таких объектов является резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. При возникновении необходимости использования земельных участков без перехода права на участок возможно установление сервитута.

defining the legal nature of reservation and servitude on land.pdf По мнению О.М. Козырь, резервирование представ-ляет собой правовой институт, первоначально веден-ный Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях», а затем закрепленный Зе-мельным кодексом Российской Федерации. Тем не ме-нее резервирование фактически применялось и в СССР: в документах территориального планирования определялись резервные территории под размещение тех или иных объектов (видов землепользования) [1. С. 185]. В этом правовом институте большое значение имеет гражданско-правовой аспект, на который, к со-жалению, мало обращают внимание.Вместе с тем до недавнего времени решать задачи резервирования земель было достаточно сложно по при-чине отсутствия необходимых правовых норм. В целях качественного повышения эффективности института резервирования были внесены изменения в законода-тельство. Речь идет о Федеральном законе от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для госу-дарственных или муниципальных нужд» (далее - Закон о резервировании), а также о Постановлении Правитель-ства Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» (далее - Постановление Правительства РФ). Введена новая статья ЗК РФ - ст. 70.1 «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд».Согласно п. 1 указанной статьи «резервирование зе-мель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или му-ниципальной собственности и не предоставленных гра-жданам и юридическим лицам, также в случаях, связан-ных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безо-пасности, созданием особо охраняемых природных тер-риторий, строительством водохранилищ и иных искус-ственных водных объектов».Исходя из приведенной правовой нормы, мы можем говорить по крайней мере о двух ситуациях, в отношении которых возможна реализация процедуры резервирова-ния. Первая: резервирование земель всех форм собствен-ности, в том числе находящихся у граждан и юридиче-ских лиц на правах постоянного (бессрочного) пользова-ния или пожизненного (наследуемого) владения.Вторая процедура связана с резервированием зе-мель, находящихся в государственной или муници-пальной собственности и не предоставленных гражда-нам и юридическим лицам.Необходимо отметить, что реализация процедуры резервирования земель влечет за собой установление совокупности ограничений прав на землю и ее оборо-тоспособности.Важным шагом в урегулировании вопросов резер-вирования земель является установление в ЗК РФ мак-симального срока резервирования земель, составляю-щего семь лет, а в отношении резервирования земель для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов - двадцать лет. Специальное указание на максимальный срок резерви-рования земель косвенно свидетельствует о необходи-мости определения срока резервирования в каждом конкретном случае принятия решения о резервирова-нии земельного участка.Ранее, до введения в действие Федерального закона № 69-ФЗ Земельный кодекс предусматривал два вида резервирования: резервирование земель (ст. 86, 90, 95 ЗК РФ) и резервирование земельных участков (ст. 28 ЗК РФ).Впоследствии ст. 28 ЗК стала также содержать тер-мин «резервирование земель». Однако резервирование земельных участков до настоящего времени правом урегулировано более подробно [2. П. 6].В литературе высказано мнение о том, что процедура резервирования именно земельных участков была в целом оправдана практическими соображениями, так как «за-частую нельзя даже приблизительно определить будущий вид использования участка без детального анализа его качественных характеристик (состава и плотности грун-тов, наличия или отсутствия карстовых пустот, суффозии, других негативных явлений или процессов), получения иных исходных данных» [1. С. 188]. Если нормы земель-ного кодекса дают определение понятия резервирования, то оформление возникающих здесь отношений требует применения норм гражданского законодательства.В связи с тем что цели резервирования участков предполагают проведение разного рода проектно-изыскательских работ, земельный участок в процессе резервирования фактически предоставляется не толь-ко в пользование, но и во владение заинтересованно-му лицу. При этом право собственности на участок не переходит. Следовательно, в процессе резервирования на основании согласованных действий двух субъектов происходит ограниченное распоряжение земельным участком в виде передачи его использования на отно-сительно небольшой срок. В силу ст. 153 ГК РФ тако-го рода действия квалифицируются как сделки, следо-вательно, требуют соблюдения предусмотренных за-конодательством правил к их форме, порядку совер-шения и т.д.95Трудно согласиться с мнением Д.В. Королева и А.И. Окунева [3. С. 3], считающих, что для резервиро-вания земельного участка достаточно принятия акта уполномоченного органа, т.к. на первое место выходит факт передачи права использования земельного участ-ка, который можно квалифицировать как гражданское правоотношение и применять гражданско-правовые нормы, регулирующие порядок распоряжения недви-жимым имуществом.Общепринято, что на участников сделок с землей распространяются общие гражданско-правовые пре-зумпции свободы договора, равенства сторон и т.д. То есть для резервирования участка требуется оформление согласованного волеизъявления как минимум двух фор-мально равных субъектов - собственника земли и буду-щего землепользователя. Иначе говоря, налицо необхо-димость заключения двусторонней сделки (договора), но каким именно должен быть этот договор, гражданское законодательство ответа не дает. По положениям ст. 421 ГК РФ стороны вправе заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом договор.По мнению некоторых авторов, соглашение о ре-зервировании носит возмездный характер, поскольку в дальнейшем либо оформляется договор аренды, либо земельный участок подлежит изъятию [1. С. 190]. Вме-сте с тем, по нашему мнению, следует разграничивать непосредственно соглашение о резервировании зе-мельных участков и последующие договоры, которые могут быть заключены с собственником участка: арен-ды, выкупа. Безусловно, последние договоры являются возмездными и должны регулироваться соответствую-щими нормами ГК РФ. Однако в отношении соглаше-ния о резервировании никаких указаний относительно возмездности не установлено. Следовательно, согла-шение о резервировании земельного участка предпола-гается безвозмездным.Необходимость заключения договора резервирова-ния, по нашему мнению, возникает в случае, если у земельного участка имеется собственник (либо аренда-тор). Безусловно, вынося решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления исходят из необходи-мого количества земли для застройки или иных нужд. Для этого достаточно вынесения решения соответст-вующим органом. Однако впоследствии, при определе-нии конкретных земельных участков, входящих в со-став этого необходимого количества земли, следует уже учитывать всех владельцев данных участков и пра-ва, на которых данные участки за ними закреплены.Поэтому законодательно необходимо разграничить, во-первых, резервирование земель и резервирование земельных участков, во-вторых, закрепить случаи за-ключения договоров резервирования земельных участ-ков с собственниками или иными владельцами.В силу ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не предусмотренное ЗК РФ право (титул) возникнуть не может. Перечень вещных прав, в том числе прав на землю, строго определен в законе. В то же время пре-дусмотренный законодательством набор прав часто не является подходящим для резервирования. Например,предоставлению участка, находящегося в государст-венной или муниципальной собственности, на праве безвозмездного срочного пользования препятствуют известные ограничения ст. 24 ЗК РФ по субъектному составу.Так, в рамках резервирования земельных участков, по нашему мнению, может быть применена модель специального договора - безвозмездного пользования (ссуды) для проведения изыскательских работ. С уче-том того, что договор ссуды по своей правовой приро-де очень близок к договору аренды и их главное отли-чие в безвозмездности договора ссуды, а также учиты-вая то, что на стороне арендатора и ссудополучателя в соответствии с положениями гл. 36 ГК РФ может вы-ступать государство в лице органа государственной власти или органа местного самоуправления, можно предположить возможность заключения специального договора ссуды (безвозмездного пользования) земель-ных участков для проведения изыскательских работ.Между тем передача земли по договору безвозмезд-ного пользования не всегда легко реализуема на практи-ке. В ряде случаев земельные участки могут обреме-няться сервитутом (по соглашению с собственником). Возможно применение как частного, так и публичного сервитута. Однако государственный орган или орган местного самоуправления не может обременить серви-тутом находящийся в государственной или муниципаль-ной собственности земельный участок, тем более если он уже передан в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование либо в пожизненное наследуемое владение. Следовательно, предоставление участка во владение и пользование новому субъекту возможно только после прекращения соответствующего обязательства, либо вещного права, либо с согласия его обладателя.В литературе предлагается решение данной пробле-мы путем заключения договора субаренды. В данном механизме участвуют три стороны: государственный орган или муниципалитет, лицо, за которым резервиру-ется участок, и арендатор земли либо обладатель иного титула, за исключением собственника [1. С. 192]. По нашему мнению, данная конструкция договоров очень сложна и на практике практически не применима: во-первых, неясно, для чего в механизм резервирования включается третье - заинтересованное лицо, ведь резер-вирование осуществляется для государственных или муниципальных нужд, следовательно, лицо, осуществ-ляющее проектные и изыскательские работы на зарезер-вированном земельном участке, должно выступать от имени государства или органа местного самоуправления и быть одной стороной в сделке; во-вторых, при таком варианте в принципе не требуется задействовать меха-низм резервирования и правовая природа данного дого-вора противоречит резервированию.В качестве выхода из такой ситуации может быть предложено заключение договора безвозмездного пользования земельным участком. Орган, принявший решение о резервировании, компенсирует причиняе-мые собственнику неудобства. Само решение о резер-вировании, по нашему мнению, не может быть реали-зовано до заключения соглашения. Уполномоченный орган, со своей стороны, может предложить собствен-нику заключить дополнительное соглашение к догово-96ру безвозмездного пользования, в котором устанавли-ваются дополнительные гарантии имущественных ин-тересов собственника на случай последующего изъятия земельного участка, либо установить эти гарантии в самом договоре безвозмездного пользования.Данная конструкция применима и к резервирова-нию земельных участков, принадлежащих владельцу на праве аренды.Безусловно, при принадлежности земельного участ-ка на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования в силу запрета ЗК РФ на распоряжение земельным участком (п. 2 ст. 21, п. 4 ст. 20) заключать какие-либо соглашения по передаче прав на землю, данная конструкция не при-менима. В этом случае достаточно решения уполномо-ченного органа о резервировании участка и соглашения о предоставлении дополнительных гарантий имущест-венных интересов владельца земельного участка.Таким образом, с позиции действующего законода-тельства реализация резервирования земельных участ-ков возможна:- при достижении соглашения с существующим правообладателем (собственником или арендатором) о совместном использовании участка (путем заключения договора безвозмездного пользования (ссуды);- посредством обременения земельного участка сер-витутом;- путем прекращения права прежнего землепользо-вателя через изъятие земельного участка для государ-ственных или муниципальных нужд.Что касается сервитута, то его правовая сущность -ограниченное право пользования земельным участком. Слово «сервитут» происходит от римского «servitus» -«рабство вещи». Сервитутом в римском праве счита-лось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее определенному субъекту или ве-щи [4. С. 461]. При этом римское право устанавливало ряд разновидностей сервитута, в частности: проход, прогон, проезд, проведение воды, пользование водой, прогон скота на водопой, право пастьбы, обжигания извести, копания песка и т.д. [5. С. 195].В современном законодательстве данный институт права регулируется комплексом норм как гражданско-го, так и земельного законодательства.Земельный кодекс в ст. 23 определяет понятие сер-витута как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Различают публичный и частный сервитут. Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являть-ся соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).Что касается частного сервитута, то в соответствии со ст. 23 ЗК он устанавливается на основании граждан-ского законодательства. Сервитуты могут быть част-ными, когда они устанавливаются в интересах кон-кретных граждан или юридических лиц, и публичны-ми, когда они устанавливаются в государственных ин-тересах, в интересах муниципального образования. Об-ременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распо-ряжения земельным участком. При этом в ГК РФ сер-витут рассматривается в качестве вещного права.Но федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистра-ции) сервитуты регистрируются в Едином государст-венном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существенно отличает реги-страцию сервитута от регистрации иных вещных прав. Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о его государственной регистрации не выдается, дела-ется лишь отметка на правоустанавливающих докумен-тах, что также отличает регистрацию сервитутов от регистрации других вещных прав.Согласно ст. 27 Закона о регистрации государствен-ная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника объекта недвижимого имущест-ва или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Несмот-ря на то, что данная норма не конкретизировала вид сер-витута, положения статьи относятся к частным сервиту-там. В случае недостижения соглашения об установле-нии сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервиту-та (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274, 277 ГК РФ).Исходя из анализа норм ЗК и ГК РФ о сервитуте, следует, что сервитут относится к категории вещных прав. Данные права существуют до тех пор, пока суще-ствует сама вещь. В случае утраты (гибели) вещи пре-кращается и само действие сервитута. Как и другие вещные права, сервитут следует за вещью. Из п. 1 ст. 275 ГК РФ следует, что сервитут сохраняется в слу-чае перехода прав на земельный участок, который об-ременен этим сервитутом, к другому лицу. Причем данное правило применимо как к частным, так и пуб-личным сервитутам. Несмотря на то, что сервитут яв-ляется вещным правом, само соглашение о сервитуте обладает рядом признаков сделки.Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Согласно ст. 420 ГК договором при-знается соглашение двух или нескольких лиц об уста-новлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются прави-ла о двух- и многосторонних сделках, предусмотрен-ные гл. 9 ГК РФ.Из ст. 153 ГК следует, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение граждан-ских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сто-рон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).Соглашение об установлении сервитута в полной мере обладает вышеуказанному определению: оно на-правлено на установление и изменение гражданских прав и обязанностей, для его заключения необходимо выражение воли двух сторон, на основе данного со-глашения возникают обязательства, принятые на себя одним субъектом по отношению к другому. Все это в полной мере характерно для гражданско-правовой сделки.Такая характеристика соглашения об установлении сервитута имеется в юридической литературе [6. С. 197; 7. С. 230].97Последовательная реализация этого вывода позво-лит распространять на него нормы договорного права.При характеристике соглашения о сервитуте возни-кает вопрос о его возмездности.Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и в основном регулиру-ется нормами ГК РФ по соглашению между собственни-ком объекта недвижимого имущества и лицом, требую-щим установления сервитута. Правоустанавливающим документом должно являться соглашение о сервитуте, в котором стороны определяют порядок пользования зе-мельным участком, в том числе по соглашению сторон может быть установлена плата за установление сервитута.Одним из основных отличий частного сервитута от публичного является то, что ГК РФ презюмируется платность такого сервитута. Собственник обременяе-мого земельного участка вправе требовать возмещения затрат, причиненных указанным обременением. Вместе с тем данная плата установлена лишь за причиненные собственнику обремененного сервитутом земельного участка убытков в связи с ограничением его прав в ре-зультате установления сервитута. Само по себе согла-шение об установлении сервитута безвозмездно, что требует отражения в нормах ГК РФ.Таким образом, анализ действующих норм о резер-вировании и сервитуте земельных участков позволяет сделать вывод о необходимости использования в этих отношениях гражданско-правового регулирования, которое на сегодняшний день отсутствует. В этой связи представляется необходимым дополнить нормы Граж-данского кодекса о соответствующих соглашениях с учетом их особенностей.

Ключевые слова

the transaction, servitude, reservation, сделка, сервитут, резервирование

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Конушкина Алевтина АлександровнаАлтайский государственный университет (г. Барнаул)аспирант кафедры гражданского праваfedorovaaa_84@mail.ru
Всего: 1

Ссылки

Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.М. Ткача. М.: Юстицинформ, 2007. 328 с.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: постатейный комментарий» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. 427 с.
Лучников Д.А. Соглашение об установлении сервитута как вид гражданско-правовой сделки применительно к землям трубопроводного транспорта // Сделки: Сб. ст. / Отв. ред. Т.Е. Абова. М.: Институт гос-ва и права РАН, 2006. С. 195-205.
Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. М., 1874. Т. 1. 380 с.
Королев Д.В., Окунев А.И. Административно-правовые аспекты резервирования земель для государственных и муниципальных нужд // Правовые вопросы строительства. 2008. № 2. С. 41-43.
Вестник мэра и правительства Москвы. 2003. № 34.
Лебедев Д.Г. Договор в механизме резервирования земельных участков из состава земель поселений // Сделки: Сб. ст. / Отв. ред. Т.Е. Абова. М.: Институт государства и права РАН, 2006. С. 185-195.
 К вопросу определения правовой природы резервирования и сервитута на земельный участок | Вестн. Том. гос. ун-та. 2010. № 333.

К вопросу определения правовой природы резервирования и сервитута на земельный участок | Вестн. Том. гос. ун-та. 2010. № 333.

Полнотекстовая версия