Partnership of home owners - problems and prospects of development.pdf Экономические преобразования в России 1990-х гг.,приватизация недвижимости вызвали новые процессы,происходящие в жилищной сфере. Появился отсутст-вующий ранее класс собственников жилья. Во многихгородах и поселках собственников сейчас большинство вобщей массе жителей. В Республике Башкортостан запериод 1990-2010-х гг. частный жилищный фонд выросболее чем в 3 раза. Если в 1990 г. в собственности граж-дан находилось 35% жилищного фонда, то в настоящеевремя - более 83% (таблица) [1. С. 9]. На 1 января 2010 г.площадь частного жилищного фонда в регионе составля-ет 71,6 млн м2 общей площади жилых помещений.Структура жилищного фонда Республики Башкортостан по формам собственности(на конец года общая площадь жилых помещений, %)1990 г. 2000 г. 2005 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.Жилищный фонд: 100 100 100 100 100 100государственный 28,5 10,5 8,1 2,3 2,0 1,8муниципальный 30,6 34,3 10,9 13,6 11,9 10,4частный 40,6 44,1 81,0 84,1 86,1 87,8из него в собственности граждан 34,9 40 76,3 79,5 84,3 83,7Общественный жилищный фонди смешанной формы собственности 0,3 11,1 - - - -Вместе с появлением нового класса собственниковнедвижимости возникла и необходимость преобразо-ваний в системе управления жилищным фондом. Од-ним из главных направлений реформирования жилищ-но-коммунального хозяйства является упорядочениеправовых и хозяйственных вопросов в сфере управле-ния многоквартирными домами [2].Как показывает анализ опыта реформированияЖКХ, для получения положительных результатов не-обходимо создание трёх основных предпосылок:1. Насыщенный рынок высококачественных жи-лищно-коммунальных услуг с многообразием конкури-рующих предпринимательских структур.2. Платёжеспособность населения на базе роста егоблагосостояния.3. Наличие в обществе развитых традиций частногодомовладения, предполагающих осознание ответствен-ности за состояние своего и чужого недвижимого иму-щества. Улучшение качества обслуживания и ремонтажилищного фонда зависит не только от предоставляе-мых населению услуг, но и от позиции самих собствен-ников жилья, которые данные услуги заказывают.Таким образом, дальнейшее проведение реформыЖКХ становится невозможным без применения новыхформ и методов управления жилищным фондом рос-сийских городов. При этом остро стоит и социальнаязначимость вопросов, связанных с реформированиемжилищно-коммунальной сферы. В этой связи возникланеобходимость пересмотреть традиционные формыуправления жилищным фондом, в том числе подход ккачеству содержания жилищного фонда, формирова-нию источников финансирования для его содержания.Введенный в действие в 2005 г. Жилищный кодексРФ существенно изменил систему управления жилищ-ным фондом в целом и многоквартирными домами вчастности. ЖК предложил новые подходы к регулиро-ванию общественных отношений, возникающих междусобственниками помещений в многоквартирном домепо поводу их общего имущества. Ключевым вопросомздесь является выбор способа управления многоквар-тирным домом. Согласно Жилищному кодексу, собст-венники помещений в многоквартирном доме обязанысамостоятельно выбрать один из способов управленияим: непосредственное управление собственниками;управление через товарищества собственников жилья(ТСЖ), жилищный либо иной потребительский коопе-ратив; управление с помощью привлечения управляю-щей организации.В реформе ЖКХ наиболее перспективной формойуправления многоквартирными домами и регулированияправовых отношений между владельцами общего иму-щества является ТСЖ, что отмечено в публикациях мно-гих авторов.В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществомсобственников жилья признается некоммерческая ор-ганизация, объединение собственников помещений вмногоквартирном доме для совместного управлениякомплексом недвижимого имущества в многоквартир-ном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса,владения, пользования и в установленных законода-тельством пределах распоряжения общим имуществомв многоквартирном доме. Организация товариществасобственников жилья возможна при наличии в одномжилом доме нескольких собственников жилых или не-жилых помещений. При этом число членов товарище-ства собственников жилья должно превышать 50% отобщего числа собственников жилых помещений в мно-гоквартирном доме.Для управления и содержания общего имуществамногоквартирного дома собственники помещений вэтом доме на общем собрании членов ТСЖ согласуютсвою волю по тем или иным вопросам управления (со-держания), а реализацией этой воли занимаются наи-более активные собственники, включенные в составправления товарищества. Все необходимые договорыво исполнение воли собственников, выраженной наобщем собрании, заключает ТСЖ как юридическоелицо, а не каждый собственник в отдельности. Все этооблегчает внешние отношения собственников помеще-ний в многоквартирном доме со сторонними организа-циями в вопросах управления этим домом [3. С. 192].Наши исследования позволили выявить основныепреимущества и недостатки товарищества собственни-ков жилья как способа управления многоквартирнымдомом (МКД). Основные преимущества ТСЖ:Защита интересов собственников дома. ТСЖ по-зволяет объединить домовладельцев для управления,эксплуатации, владения, пользования и распоряженияобщим имуществом многоквартирного дома. Целиоргана управления ТСЖ совпадают с интересами соб-ственников помещений (жильцов). Для сравнения -цель органа управления Управляющей компании(УК), как всякой коммерческой организации, - полу-чение прибыли.Возможность непосредственного участия в реше-нии основных вопросов. ТСЖ предоставляет возмож-ность непосредственно участвовать всем заинтересо-ванным собственникам в принятии совместных реше-ний по вопросам управления общим имуществом вмногоквартирном доме.Возможность влиять на политику управляющейкомпании. Собственники помещений, объединившиесяв ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политикууправляющей компании. Общество жильцов можетсамостоятельно выбрать соответствующую компаниюи следить за качеством ее работы или сформироватьличный персонал. Если УК работает хорошо, можноничего не менять, а просто оплачивать ее работу. Еслидеятельность УК не удовлетворяет собственников,ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками,качество работ и расценки которых устраивают това-рищество. Можно пытаться решить все проблемы си-лами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал,оставляя сторонним организациям только те работы,которые самим выполнять невыгодно.Возможность сокращать расходы жильцов засчет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответст-вии со ст. 152 ЖК РФ товарищество собственниковжилья может заниматься следующими видами хозяйст-венной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация иремонт недвижимого имущества в многоквартирномдоме; 2) строительство дополнительных помещений иобъектов общего имущества в многоквартирном доме;3) сдача в аренду, внаем части общего имущества вмногоквартирном доме. Для дополнительного попол-нения бюджета ТСЖ можно сдавать нежилые помеще-ния или же предложить в аренду подвалы или верхниетехнические этажи. Наружные стены дома и крышуможно использовать в качестве рекламы, размещаящиты, плакаты и т.д. ТСЖ может распоряжаться посвоему усмотрению близлежащей территорией, но дляэтого необходимо оформить участок в собственность.Все доходы от хозяйственной деятельности использу-ются для оплаты общих расходов или направляются вспециальные фонды. Неизрасходованные (сэкономлен-ные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшемтратятся на содержание дома. При отсутствии ТСЖнеизрасходованные (сэкономленные) средства стано-вятся средствами управляющей организации и исполь-зуются по ее усмотрению.Самостоятельное планирование ремонтных работ.На общем собрании членов товарищества утверждаетсяперечень необходимых ремонтных работ, а также ихприоритетность.Контроль исполнения договорных отношений и ка-чества предоставляемых услуг. ТСЖ контролируетисполнение всех договорных обязательств с подрядчи-ками и с ресурсоснабжающими организациями, а такжекачество предоставляемых работ (услуг), качество ирежим поставки ресурсов. На практике это означает,что собственники сами контролируют качество пре-доставляемых им коммунальных услуг. Такую «реви-зию» осуществляют, например, работники ТСЖ (инже-нер-диспетчер), председатель или члены правления.Если обнаружат какое-то нарушение, проверяющийуведомит правление, этот факт будет уточнён и можетстать основанием для перерасчёта платежей за предос-тавленные коммунальные услуги.Деятельность ТСЖ способна заметно увеличитьрыночную цену жилья. Благоустроенный, ухоженныйдвор, детские площадки и газоны, домофон и консьержв подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом - все этосказывается не только на настроении жильцов, но и нарыночной стоимости квартир в доме.Товарищество по своей сути является первой ячей-кой создания гражданского общества. Сознательностьи ответственность обитателей домов, где есть ТСЖ, вомного раз выше, чем разрозненных горожан. «Товари-щи» знают, что в случае поломки или порчи общегоимущества им придется за это платить. Поэтому разби-тых стекол и разрисованных стен в таких домах неувидишь. Развитие товариществ собственников жи-лья - важный ресурс формирования у людей чувстваподлинного хозяина, их сопричастности к обществен-но-политическим процессам, что является необходи-мым условием становления гражданского общества,развития демократии и самоуправления в России. Соб-ственник, поняв принципы управления и научившисьэффективно содержать свою общедолевую собствен-ность в многоквартирном доме, сможет в дальнейшемреализовать основные положения закона о местномсамоуправлении, создавать территориальные общест-венные советы и т.д.Существенным катализатором активизации процес-са массового создания ТСЖ в настоящее время являет-ся реализация норм Федерального закона № 185 «Офонде содействия реформированию ЖКХ» от21.07.2007. Деятельность указанного фонда направленана предоставление финансовой поддержки субъектамРоссийской Федерации и муниципальным образовани-ям на проведение капитального ремонта многоквар-тирных домов, переселение граждан из аварийного жи-лищного фонда при соблюдении получателями средствряда условий. Одним из важнейших критериев получе-ния финансовых средств на проведение капитальногоремонта жилых домов является обязательное наличиенормативных правовых актов субъектов РоссийскойФедерации и муниципальных образований, направлен-ных на формирование благоприятных условий для об-разования и деятельности ТСЖ. Более того, доля ТСЖкак способа управления многоквартирными домамидолжна составлять 5-20% [4. Ст. 14].В 2008 г., в целях реализации названного законаПравительством Республики Башкортостан был утвер-жден «План мероприятий по реформированию жилищ-но-коммунального хозяйства РБ до 2011 года». За про-шедший период республика существенно продвинуласьв рыночных преобразованиях жилищной сферы. В на-стоящее время в Башкортостане 63,75% многоквартир-ных домов управляются частными компаниями, в21,9% многоквартирных домов созданы товариществасобственников жилья (рис. 1).20052008200920100,00%5,00%10,00%15,00%20,00%25,00%Рис. 1. Доля ТСЖ как способа управления многоквартирными домами в Республике Башкортостан [5]Наблюдается консолидация движения ТСЖ в союзыи объединения. В Уфе создано некоммерческое партнер-ство «Содружество товариществ собственников жилья иуправляющих организаций в жилищной сфере городско-го округа город Уфа Республики Башкортостан». Ос-новные цели деятельности этой организации - объеди-нение творческого и интеллектуального потенциаловчленов партнерства для представления и защиты общихинтересов, решения организационных, технических,профессиональных и других вопросов; выработка согла-сованной политики деятельности на рынке оказания ус-луг по управлению жилищным и нежилым фондамигорода Уфы и их эксплуатации, а также взаимодействиес органами исполнительной и законодательной власти.Однако, несмотря на положительные результаты вобласти развития рыночных механизмов в жилищнойсфере, достигнутые региональными и местными вла-стями республики, необходимо отметить, что в боль-шинстве случаев практика некоммерческого управле-ния не приносит желаемого результата и не способст-вует развитию эффективной системы управления жи-лищным фондом. Так, за 2010 г. из общего числа по-ступивших обращений и жалоб граждан в Государст-венную жилищную инспекцию Республики Башкорто-стан 53% касаются вопросов неудовлетворенной рабо-ты управляющих компаний и как следствие - неудов-летворительного состояния многоквартирных домов;29% - нарушений при предоставлении коммунальныхуслуг; 10% - начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги [6].Анализ показывает, что некоммерческим формамуправления жилищным фондом присущ ряд недостат-ков, связанных с неразвитостью в России и РБ рынкапрофессиональных услуг управляющих организаций ииндивидуальных предпринимателей в этой области,что мешает развитию здоровой конкуренции. Еще не-мало мест, где доминируют муниципальные управ-ляющие организации. Органы местного самоуправле-ния на практике часто противодействуют вхождению«других» форм управления на рынок: продолжают рас-пределять дома кварталами и районами, создают пре-имущества для своих муниципальных управляющих(ЖЭКи, ДЕЗы), преобразованные в коммерческие ком-пании (как правило, в ООО и ОАО) со стопроцентнойдолей участия города или района. Получается, чтоформально все «по рыночному», а на деле - простосмена вывески. Качественно ситуация не меняется [7].Развитию ТСЖ мешает ряд проблем, без комплексно-го исследования которых будет невозможно вывести ра-боту по организации ТСЖ на эффективный уровень, соз-дать полноценную сферу собственников жилья и обеспе-чить образование ТСЖ в качестве приоритетного направ-ления в сфере управления многоквартирными домами.Сегодня, как в научной литературе так и в средствахмассовой информации, значительное внимание уделя-ется анализу деятельности объединений собственниковжилья и конкретно - ТСЖ в современном российскомобществе, проблемам их эффективного функциониро-вания и организации. Ряд аналитиков рассматриваютотдельные аспекты проблем деятельности ТСЖ - пра-вовые, организационные, финансово-хозяйственные ит.п., другие характеризуют их по различным критери-ям, например в зависимости от этапа жизненного циклаТСЖ [8], уровня развития инфраструктуры услуг дляТСЖ [9. С. 55], с позиции оценки основных субъектовжилищных отношений [10]. В целом у экспертов име-ется общее, во многом совпадающее представление обособенностях и характере стоящих перед товарищест-вами собственников жилья проблем, стратегий ихдальнейшего развития как института самоуправления вжилищной сфере. Но несмотря на проработку темы,практические результаты достигаются крайне редко.Это объясняется масштабом и сложностью имеющихсяпроблем, их комплексным характером.Обобщая исследованный материал, авторами пред-ставлена структура основных проблем ТСЖ (см. рис. 2),в которой выделена их предметная область и сформули-рованы основные признаки их типологизации.Проблемы, препятствующие массовому созданию иуспешному функционированию ТСЖ по предметномупризнаку, следующие:Нормативно-правовые. Анализ публикаций, опытдеятельности ТСЖ, судебная практика указывают нанесовершенство правовой регламентации в ЖК РФ от-ношений по управлению общим имуществом много-квартирного дома: отсутствует системность подходазаконодателя к вопросу о механизмах реализации пра-вомочий и исполнения обязанностей собственников об-щего имущества в доме, что препятствует их полноцен-ному и эффективному осуществлению. Положения обуправлении изложены неоднозначно, что создает почвудля злоупотреблений со стороны управляющих субъек-тов. Это порождает проблемы в определении правовойприроды отдельных явлений, в порядке согласованияволеизъявлений сособственников при принятии реше-ний, по поводу распоряжения общим имуществом, ис-пользования полученных ТСЖ доходов, установлениязавышенных дополнительных платежей [11. С. 4].Недостаточно урегулированы отношения междусобственниками помещений в многоквартирном доме,являющимися членами ТСЖ и не изъявившими жела-ния вступить в товарищество.Организационные. Товарищества собственников жи-лья в общем случае не располагают достаточными мате-риальными и кадровыми ресурсами, которые позволилибы организовать на современном уровне деятельностьбольшинства органов управления товарищества (общегособрания, правления, ревизионной комиссии), а такжевыполнение товариществом собственными силами наи-более сложных работ и услуг, связанных с управлениеммногоквартирным домом. Среди основных организаци-онных проблем создания и деятельности ТСЖ выделяютследующие: 1) по инвентаризации и паспортизации об-щего имущества многоквартирных домов; 2) по форми-рованию земельных участков, на которых расположенымногоквартирные дома; 3) по приведению общего иму-щества многоквартирных домов в надлежащее состоя-ние в соответствии с правилами и нормами эксплуата-ции жилищного фонда; 4) по обучению управляющихмногоквартирными домами; 5) по методической помощисобственникам жилья, в том числе разработке и опубли-кованию типовых форм и инструкций по организациидеятельности ТСЖ; 6) по созданию информационныхсистем, обеспечивающих предоставление собственни-кам помещений в многоквартирных домах информации,необходимой для управления такими домами.Организуемая по установленным государством иорганами местного самоуправления «правилам игры»внутренняя жизнь и деятельность ТСЖ должны бытьпонятны и приемлемы для граждан.Экономические. Среди основных экономическихпроблем деятельности ТСЖ выделяют:- сложность получения бюджетных дотаций, недо-финансирование;- необходимость изыскания средств для финанси-рования расходов: по изготовлению (восстановлению)необходимой технической документации и регистра-ции вновь создаваемых объединений собственниковжилья; по подготовке проектов межевания территории,проектов границ земельных участков, на которых рас-положены многоквартирные дома;- отсутствие порядка финансирования невыполнен-ного капитального ремонта;- неплатежи населения, если кто-то из жильцов не хо-чет платить, в том числе обязательные коммунальныеплатежи, взыскать с него долги можно только через суд.На это могут уйти годы, и все это время недостачу при-дется покрывать за счет исправно платящих жильцов;- более высокие эксплуатационные платежи. Длямногих именно этот пункт является причиной отрица-тельного отношения к ТСЖ. Обязательные коммуналь-ные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем погороду. Другое дело, если жильцы сами принимаютрешение «скинуться» на благоустройство придомовойтерритории, парковки, найм консьержа или другие це-ли; кроме того, необходимо оплачивать работу управ-ляющего ТСЖ, бухгалтера, юриста.Социально-психологические. Отсутствие инициативы,непонимание со стороны жильцов. Собственники поме-щений в многоквартирных домах, несмотря на обязан-ность, возложенную на них Жилищным кодексом, занялисегодня весьма сдержанную позицию относительно сво-его участия в управлении домом. Отсутствие у них энту-зиазма к самоорганизации мотивируется недоверием,серьезными опасениями и недостаточной информирован-ностью (все неизвестное пугает и вызывает естественнуюреакцию отторжения). Кроме того, практически каждыймногоквартирный дом (за исключением элитных застро-ек) представлен собственниками с разными уровнем бла-госостояния. Одни, составляющие большинство, получи-ли в результате приватизации в собственность помеще-ния, занимаемые ими ранее по договору социальногонайма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги,другие приобрели квартиру в том же доме и могут себепозволить дополнительные затраты на застройку и благо-устройство придомовой территории. Существование по-добного социально-имущественного неравенства такженегативно сказывается на процессе самоорганизации ивыработки согласованных решений собственниками по-мещений в одном многоквартирном доме.В связи с повсеместным созданием ТСЖ стала ак-туальна проблема мошенничества в этой сфере, появ-ление псевдо-ТСЖ, рейдерство.Цель рейдеров - получить контроль над ТСЖ путемполучения большинства голосов на собраниях. Онимогут ввести в заблуждение жителей, получить их до-верие, организовав видимость правильного голосова-ния. Ценность для рейдеров представляют земля иплощади в составе общего имущества, которые можнопродать или предложить в аренду, а также средстватоварищества. Бюджет одного ТСЖ (многоэтажныйдом) может достигать нескольких миллионов рублей вмесяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распо-ряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо домаи жильцов. Из всего вышесказанного следует, что не-обходимо защищать интересы собственников жилья нагосударственном уровне и комплексно подходить крешению данных проблем.Рис. 2. Структура основных проблем ТСЖВ качестве механизмов стимулирования созданиятовариществ собственников жилья и поддержки ихдеятельности можно предложить следующее:- в первоочередном порядке необходимы определе-ние и реализация мер по государственной поддержкепроведения собственниками жилищного фонда его ка-питального ремонта (модернизации);- совершенствование законодательства в сфереуправления жилищным фондом. Для упорядоченияпроцесса передачи муниципальными структурамифункций по управлению многоквартирными домамитребуется разработка механизмов взаимодействия му-ниципальных структур, собственников жилья и их объ-единений, а также управляющих организаций;- деятельность ТСЖ и государственная политика вотношении ТСЖ не должны приводить к относитель-ному ущемлению каких-либо социальных групп поотношению к другим социальным группам. В частно-сти, это означает, что нормы права и судебная системадолжны обеспечивать эффективное разрешение кон-фликтов между собственниками помещений и органа-ми управления ТСЖ;- включение в условия конкурсов по отбору под-рядных организаций присутствие ТСЖ как одной иззаинтересованных сторон;- популяризация лучшего опыта российских регио-нов по внедрению новых форм управления жильем;- необходимо провести упрощение процедур созда-ния товариществ собственников жилья, упростить пре-доставляемую ими отчетность;- необходимо создание системы «одного окна» повсем вопросам, связанным с реформой управления жи-лым фондом, созданием и функционированием ТСЖ;- создание методического центра на базе Ассоциа-ций ТСЖ по оказанию помощи ТСЖ в организации ипрактической деятельности;- требуется обеспечить безусловность передачи вобщую долевую собственность собственников поме-щений земельных участков, на базе которых сформи-рован комплекс недвижимого имущества, включающийв себя и многоквартирный дом;- создание развитой и эффективной инфраструкту-ры услуг для товариществ собственников жилья. По-мимо развитой инфраструктуры рынка ориентирован-ных на ТСЖ услуг по ремонту общего имущества вмногоквартирных домах, снабжению коммунальнымиресурсами, инжиниринговых, бухгалтерских, биллин-говых, банковских услуг, необходима инфраструктураподготовки и переподготовки кадров ТСЖ, инфра-структура услуг по проведению общих собраний чле-нов ТСЖ, хранению и предоставлению связанной суправлением многоквартирным домом информации,управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению фи-нансовых и технологических ревизий хозяйственнойдеятельности ТСЖ. Создание такой инфраструктурыцелесообразно осуществлять в том числе в рамках це-левых государственных программ, принимаемых как науровне Федерации, так и субъектами Российской Фе-дерации [9. С. 58];- вовлечение населения в сферу управления собст-венной недвижимостью путем активизации информа-ционно-разъяснительной работы. С целью разъясненияположений действующего законодательства в субъек-тах федерации должна проводиться информационнаяработа по следующим направлениям: подготовка посо-бий для собственников помещений в многоквартирныхдомах, в которых будут содержаться рекомендации повыбору способа управления многоквартирным домом;организация и проведение регулярных встреч-семинаров специалистов департамента ЖКХ с жителя-ми многоквартирных домов; организация и проведениерегулярных «круглых столов» с представителями об-щественных организаций, с представителями управ-ляющих жилищных компаний для рассмотрения на-сущных вопросов и ряд других:- совершенствование механизмов контроля за дея-тельностью ТСЖ с целью предупреждения недобросо-вестных действий и злоупотреблений средствами гра-ждан.Подводя итоги, можно сделать следующие выводы.На современном этапе реформы ЖКХ к числу важней-ших проблем относятся:- неэффективность содержания и эксплуатации жи-лищного фонда;- активизации участия населения в управлении жи-лищным фондом по мере роста платежей за жилищно-коммунальные услуги не наблюдается;- доля домов, в которых были созданы жилищныеили жилищно-строительные кооперативы и товарище-ства собственников жилья, остается незначительной;- в большинстве городов РФ муниципальные струк-туры продолжают управлять частным жилищным фон-дом как муниципальным;- по отношению к частному жилищному фонду со-храняются риски, связанные с неопределенностью ис-точников финансирования капитального ремонта, не-развитостью механизмов страхования жилья и т.п.Проблема улучшения содержания и обслуживанияжилищного фонда - это, в первую очередь, проблемаустранения административных барьеров, существую-щих в данном секторе, а во-вторых, создание макси-мально благоприятных условий для субъектов, заинте-ресованных в переходе к рыночным правилам игры, исоздание благоприятных условий для практическойреализации интересов этих субъектов. Только систем-ные усилия по разрешению названных противоречий ипроблем приведут наше общество к принципиальномуулучшению качества жизни в многоквартирных домах.

Скачать электронную версию публикации