On sale of lands not belonging to the seller by property right: problems of legal regulation.pdf При переходе права собственности на земельныйучасток от бывшего собственника к новому не возни-кает вопросов относительно статуса сторон: продавцомземельного участка является его собственник, приобре-тателем земельного участка по договору купли-продажи может быть любое лицо, исключение состав-ляют иностранные граждане, которые не могут приоб-ретать в собственность земельные участки в пригра-ничных территориях, земельные участки сельскохозяй-ственного назначения [1]. Такой вопрос встает при пе-редаче иного права, нежели собственность. Однако донастоящего времени вопрос о продаже земельных уча-стков, принадлежащих продавцу на ином праве, неже-ли собственность, гражданским законодательством неурегулирован.В литературе поднимается вопрос о продаже правааренды на земельный участок. В п. 2 ст. 38 упомянут«продавец права на заключение договора аренды зе-мельного участка» (в лице органа публичной власти), апредметом публичных торгов объявлено «право на за-ключение договора аренды земельного участка», тогдакак в силу п. 1 ст. 447 ГК речь идет о лице, выиграв-шем торги, с которым и заключается договор аренды.Иначе говоря, предметом торгов является не «право назаключение договора», а определение субъекта буду-щего договора. О «приобретении права аренды» гово-рится и в абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК. Можно ли назвать этопокупкой? И как назвать покупателя - собственникправа аренды? Еще Е.А. Суханов отмечал, что прямоеискажение общих положений гражданского права озаключении договора, как представляется, никоим об-разом в эту специфику не укладывается [2] . Вместе стем на публичных торгах теперь можно продать нетолько вещь, но и имущественное право (п. 3 ст. 447;ср.: п. 4 ст. 454 ГК), и речь при этом идет о реальносуществующем и имеющем конкретную стоимостьправе требования или пользования, а не о будущемправе, которое только может появиться в результатезаключения будущего договора. Спецификой земель-ного права еще можно объяснить предусмотренное п. 5ст. 22 ЗК право арендатора распорядиться арендован-ным имуществом без согласия собственника-арендодателя. Следовательно, право на заключениедоговора аренды существует как самостоятельное пра-во, не связанное с обязательствами, вытекающими иззаключаемого в будущем договора аренды. Учитываяширокое распространение земельных участков в граж-данском обороте, в том числе сделок по купле-продажеданного права, налицо отсутствие законодательногорегулирования такого договора и как следствие - спор-ный характер определения его правовой природы, по-скольку, как известно, сделки регулируются граждан-ским законодательством. Данную сделку гражданскоезаконодательство не регулирует. Параграф 4 ст. 454 ГКРФ единожды упоминает о возможности примененияположений параграфа 1 гл. 30 ГК к продаже имущест-венных прав, если иное не вытекает из содержания илихарактера этих прав. Однако отдельного параграфа,регулирующего договор купли-продажи имуществен-ных прав, в ГК также нет. Таким образом, предусмат-ривая возможность продажи права аренды на земель-ный участок, данное положение о возможности совер-шения такого рода сделки следовало закрепить в Граж-данском кодексе в гл. 30, выделив в отдельном пара-графе «Продажа имущественных прав» соответствую-щую норму с указанием распространения на данныйдоговор общих норм о купле-продаже, а также установ-ления особенностей совершения данной сделки с уча-стием продавца - публичного образования: «По дого-вору продажи права аренды земельного участка собст-венник земельного участка обязуется заключить с ли-цом, выигравшим торги на право заключения договорааренды, договор аренды земельного участка в порядкеи в сроки, установленные договором.К договору продажи права аренды земельного уча-стка применяются правила, установленные ст. 447-449ГК РФ».Что касается права постоянного (бессрочного) поль-зования, пожизненного наследуемого владения, огра-ниченного пользования чужим земельным участком(сервитут) и права безвозмездного срочного пользова-ния земельным участком, то в Земельном кодексе пра-вовое регулирование перехода этих прав осуществля-ется по-разному. При анализе возможности продажиуказанных прав мы приходим к следующему.Статьей 20 ЗК РФ п. 4 прямо предусмотрен запрет нараспоряжение правом постоянного (бессрочного) поль-зования земельным участком. А для того чтобы продатьнедвижимую вещь, в том числе земельный участок, не-обходимо обладать правом не только владения, но ираспоряжения. Такого права при обладании правом по-стоянного пользования у владельца нет.Вместе с тем практика местного самоуправленияидет по пути заключения договоров купли-продажиземельных участков между местной администрацией игражданином, которому земельный участок принадле-жит на данном праве. При этом свидетельство о реги-страции права постоянного (бессрочного) пользованияпогашается при регистрации права собственности врегистрирующем органе. Никакого отказа от права по-стоянного (бессрочного) пользования в этом случае непредусмотрено. И никакого запрета, следует сказать, взаконодательстве относительно такой схемы «перево-да» права из постоянного (бессрочного) пользования всобственность также нет.Правовая природа рассматриваемых отношений неможет в полной мере соответствовать правовой природеотношений по купле-продаже, поскольку приобретательучастка является его пользователем и владельцем, а ор-ган местного самоуправления - ни тем, ни другим. И темболее не является собственником, имеющим право рас-поряжения участком. Поэтому к такой «купле-продаже»не могут быть применены общие нормы о договоре куп-ли-продажи земельного участка. Положение продавца вданном случае является неопределенным. Даже в Типо-вом договоре купли-продажи земельного участка, ут-вержденном Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г.№ 1-16/770, где необходимо указать, «в чьем ведениинаходятся эти земли» [3], не ясно, кого указывать.В данном случае можно было бы использовать схе-му отказа владельца от права постоянного (бессрочно-го) пользования и последующего заключения договоракупли-продажи с органами местного самоуправленияпо ст. 36 ЗК в качестве собственника здания, строенияили сооружения, расположенного на данном участке.При этом отказ может быть оформлен в одностороннемпорядке в виде подачи заявления в регистрирующийорган.В случае отсутствия какого-либо строения на участ-ке можно использовать переоформление права посто-янного (бессрочного) пользования на право собствен-ности в административном, заявительном порядке. Нов законодательстве нет такого понятия, как «пере-оформление». Вместе с тем нет и препятствий для егоиспользования. По нашему мнению, в данном случаеможно провести аналогию с «переходом права собст-венности». В ст. 551 ГК РФ говорится о том, что реги-страции в случае заключения договора купли-продажиподлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.В литературе под «переходом права собственности»предлагается понимать «такое действие или процесс, врезультате которого право одного лица прекращается, аправо другого лица возникает» [4. С. 193]. Вместе с темВ.А. Алексеев, признавая самостоятельными объекта-ми регистрации возникновение и прекращение права,полагает, что «для "перехода права" в этом случае неостается места» [Там же. С. 194].Данная позиция, по нашему мнению, представляет-ся не вполне обоснованной. Законодатель, отнеся вст. 131 ГК РФ к объектам государственной регистра-ции возникновение прав, их переход и прекращение, неслучайно предусматривает именно переход права. Приналичии права у одного лица в случае, к примеру, со-вершения сделки купли-продажи, данное право (собст-венности) переходит путем прекращения права бывше-го собственника и возникновения права у нового. Зако-ном предусмотрена выдача свидетельства о государст-венной регистрации права и не предусмотрено выдачисвидетельства о прекращении государственной регист-рации. При этом старое свидетельство лишь погашает-ся, и новому собственнику выдается новое. Свидетель-ства о регистрации прекращения права предыдущийсобственник не получает. Таким образом, можно впол-не говорить о регистрации перехода права собственно-сти, только в усложненной форме путем совершениядвух действий.Аналогичным образом можно представить и порядокпереоформления права. Однако в данном случае в пере-оформлении будет участвовать лишь один субъект -носитель права постоянного (бессрочного) пользова-ния. По нашему мнению, давно назрела необходимостьзаконодательно закрепить возможность государствен-ной регистрации «переоформления права», указав его вч. 1 ст. 131 ГК РФ, а также внести в Закон «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» ст. 22.3 «Государственная регистрацияправа собственности на земельные участки, принадле-жащие гражданам на праве постоянного (бессрочного)пользования», которую изложить в следующей редак-ции: «1. Основанием для государственной регистрацииправа собственности граждан на земельные участки,принадлежащие на праве постоянного (бессрочного)пользования, является свидетельство о регистрацииправа постоянного (бессрочного) пользования.2. Государственная регистрация права собственно-сти граждан на земельные участки, принадлежащие направе постоянного (бессрочного) пользования, осуще-ствляется на основании заявления такого лица.3. Одновременно с государственной регистрациейправа собственности граждан на земельные участки,принадлежащие на праве постоянного (бессрочного)пользования, осуществляется государственная регист-рация ограничений (обременений) прав на такие зе-мельные участки.4. Одновременно с государственной регистрациейправа собственности граждан на земельные участки,принадлежащие на праве постоянного (бессрочного)пользования, регистрируется прекращение права по-стоянного (бессрочного) пользования.5. Одновременно с заявлением о государственнойрегистрации права граждан на земельные участки,принадлежащие на праве постоянного (бессрочного)пользования, может быть подано заявление о государ-ственной регистрации перехода или прекращения пра-ва собственности на такие земельные участки. В этомслучае государственная регистрация перехода или пре-кращения прав на такие земельные участки осуществ-ляется одновременно с государственной регистрациейправа собственности граждан на земельные участки,принадлежащие на праве постоянного (бессрочного)пользования».Таким образом, переоформление права постоянного(бессрочного) пользования на право собственностидолжно быть предусмотрено в упрощенном порядкерегистрирующим органом без привлечения органа мест-ного самоуправления. Подобная схема не нарушает дей-ствующего законодательства и должна быстрее привес-ти к формированию единого собственника на единыйобъект недвижимости с учетом интересов лиц, владею-щих земельными участками, и постепенному «выжива-нию» права постоянного (бессрочного) пользования.Право пожизненного наследуемого владения возника-ет только в единственном случае - при переходе права наземельный участок по наследству. На первый взгляд, на-следодатель распоряжается земельным участком, принад-лежащим ему на таком праве, - он может выбрать на-следника, кому завещает участок, либо не указывать ни-кого, тогда участок перейдет к законному наследнику, ноопять же на праве пожизненного наследуемого владения.Однако, как оказывается, распоряжение данным правомна земельный участок носит ограниченный характер и неможет выражаться в передаче его другому лицу при жиз-ни наследодателя за плату или бесплатно. Наследование -единственный способ перехода данного права. Поэтомупродано оно быть также не может. Вместе с тем как обла-датель такого права, так и его наследник могут в соответ-ствии с п. 9.1 ФЗ «О введении в действие Земельного ко-декса РФ» переоформить это право на право собственно-сти. Однако на практике переоформление осуществляетсяаналогично переоформлению права постоянного (бес-срочного) пользования, путем продажи земельного участ-ка органом местного самоуправления гражданину-обладателю такого права. Не отвечая требованиям субъ-ектного состава договора купли-продажи, такие сделкидолжны изначально признаваться ничтожными. Концеп-ция развития гражданского законодательства делает упорна трансформацию данного права в другие вещные права,не предоставляя возможности его возникновения в буду-щем. Следовательно, и возможность его продажи закреп-лять нецелесообразно.Что касается купли-продажи земельного участка, об-ремененного сервитутом, то в соответствии с ч. 1 ст. 275ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав наземельный участок, который обременен этим сервитутом,к другому лицу. Часть вторая данной статьи предусмат-ривает прямой запрет на куплю-продажу сервитута каксамостоятельного предмета договора. Однако при пере-ходе права собственности на земельный участок в дого-воре всегда должно указываться ограничение пользова-ния участком. Сервитут в данном случае выступает несамостоятельным предметом, но обременением. Получа-ется, земельный участок продается вместе с сервитутом.Не урегулирован в законе вопрос о сохранении сер-витута в случае продажи не земельного участка, кото-рый им обременен, а соседнего участка, в пользу кото-рого установлено обременение. При заключении дого-вора купли-продажи такого участка у покупателей естьриск незаключения с ними соглашения о сервитуте ссобственником соседнего участка, что приведет к не-возможности его использования. По нашему мнению,подобно тому, как сервитут следует за судьбой обре-мененного им земельного участка, так и право на за-ключение соглашения о сервитуте должно быть преду-смотрено для новых собственников земельного участ-ка. Данное положение требует регламентации в ст. 275ГК РФ.Статьей 24 ЗК РФ предусмотрена возможность пе-редавать лицам служебные наделы на праве безвоз-мездного срочного пользования. При этом права и обя-занности лиц, использующих служебные наделы, опре-деляются в соответствии с правилами п. 1 ст. 41 иабз. 2-4, 7-9 ст. 42 ЗК РФ. Пунктом 1 ст. 41, в своюочередь, предусмотрено, что лица, не являющиеся соб-ственниками земельных участков, за исключением об-ладателей сервитутов, осуществляют права собствен-ников земельных участков, установленные ст. 40 ЗКРФ. Статья 40 предусматривает только права по ис-пользованию земельного участка, но не по его распо-ряжению. Следовательно, закон не предусматриваетправа пользователя земельным участком на продажуучастка на данном праве. Однако и прямого запрета,какой установлен в отношении права постоянного (бес-срочного) пользования, в законе также нет.Поэтому считаем, что при разработке норм новогоГражданского кодекса в отношении купли-продажиземельных участков законодателю следует пойти поединому пути запрета распоряжения земельными уча-стками, принадлежащими владельцам на ином праве,нежели право собственности. Данное обстоятельствобудет способствовать скорейшему переоформлениюуказанных прав на право собственности на земельныеучастки, пополнению класса собственников земли встране и, как следствие, бережному отношению к зе-мельным участкам и сохранению их целевого назначе-ния. При этом из группы данных договоров следуетисключить рассмотренный нами выше договор купли-продажи права аренды на земельный участок, посколь-ку в данном случае предметом договора служит само-стоятельное имущественное право, а не земельныйучасток. Собственник земельного участка не меняется,меняется лишь владелец. Поэтому данный договор бу-дет являться исключением из общих правил купли-продажи земельных участков.

Скачать электронную версию публикации