Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости | Вестн. Том. гос. ун-та. 2012. № 362.

Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости

Раскрываются вопросы современного ценообразования в строительстве и его влияния на дальнейшее формирование стоимости. Раскрыты основные проблемы, обостряющие ценовую ситуацию на рынке недвижимости России. Особое внимание уделено рассмотрению и анализу современных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости в России.

Pricing and price-determining factors in property market.pdf Формирование рынка недвижимости как нового сек-тора экономики России связано с началом перехода отцентрализованной плановой к рыночной экономике. От-правной точкой развития рынка недвижимости Россиипринято считать 1990 г., когда в нормативных документахбыло закреплено понятие частной собственности. Основ-ным толчком в развитии рынка недвижимости в Россиипослужили два основных закона Российской Федерации,вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации государ-ственных и муниципальных предприятий в РФ» [1] и4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»[2]. Изначально формировался первичный рынок недви-жимости за счет бесплатной приватизации жилья гражда-нами, бесплатной и платной приватизации нежилых по-мещений и земельных участков, а также строительства. Вдальнейшем формировался вторичный рынок недвижи-мости за счет перепродажи ранее приватизированных иновых объектов недвижимости.Постепенно рынок недвижимости России начал по-вышать свою активность за счет появления профессио-нальных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков,финансистов, девелоперов, юристов и т.д.). За последниегоды (2008-2011) рынок недвижимости России понизилсвою активность в связи с влиянием экономическогокризиса, но в середине 2011 г. практически достиг до-кризисного уровня и на текущий момент имеет тенден-цию к ценовому росту.Основной проблемой рынка недвижимости Россиина текущий момент является удорожание объектов не-движимости, что связано со следующими фактами:1. Увеличение периода инвестиционной фазы стро-ительства, связанного с градостроительным законода-тельством.2. Развитие в основном малогабаритного жилья.3. Неэффективные технологии строительства.4. Коррупция.5. Концентрация денежных средств и рабочих меств Москве и Московской области.6. Отсутствие желания и возможности у государстваи муниципалитетов улучшать механизм регулированиярынка недвижимости.Во-первых, цена на недвижимость, так же, как и налюбой другой товар, появляется, когда есть потреб-ность, полезность, редкость, иными словами ценность(worth) товара.Во-вторых, цена на недвижимость зависит от из-держек производства (затраты на строительство) и бу-дущей прибыли.В-третьих, цена на недвижимость образуется за счетспроса и предложения, что в конечном счете и опреде-ляет равновесную цену. Приведенные факторы нельзярассматривать отдельно, так как все они одновременносказываются на стоимости объектов недвижимости.В целом ценообразование в недвижимости зависитот ценообразования в строительстве, т.е. от того, какаяприбыль и какие затраты заложены изначально в тотили иной объект недвижимости (рис. 1).Эти затраты с учетом минимальной прибыли яв-ляются начальной базой для формирования дальней-шей цены. База, от которой начнет формироватьсядальнейшая цена на недвижимость, лежит в точке 2,т.е. это тот момент (дата), когда недвижимость сдает-ся в эксплуатацию и попадает под влияние вторично-го рынка, где большой вклад в изменение дальнейшейцены вносят различные факторы с течением времени(рис. 1).Денежная единица Сдача в эксплуатациюРис. 1. Изменение цены объекта недвижимости за период ее жизненного циклаРассмотрим инвестиционную фазу. В точке 0 лежитстоимость, которая рассчитывается для инвестора(рис. 1), т.е. это стоимость объекта, которая рассчитанана основе укрупненных показателей (УПВС, УПСС)или объектов-аналогов и позволяет предварительнооценить общую потребность в инвестициях для осу-ществления проекта.В стадии проектирования (интервал от точки 0 доточки 1) рассчитывается сметная стоимость, котораяявляется меньше стоимости, рассчитанной для инве-стора, и наиболее точно определяет потребность в ин-вестициях для осуществления проекта (рис. 1). Послестадии проектирования и расчета сметной стоимостиначинается стадия строительства (интервал от точки 1до точки 2) (рис. 1).В интервале от точки 0 до точки 2 большое значе-ние имеет фактор времени, который проявляется в двухаспектах (рис. 1):1. Влияет на общую стоимость объекта недвижимо-сти.2. Влияет на степень морального (функционально-го) износа объекта недвижимости при вводе в эксплуа-тацию.Чем больше период инвестиционной фазы, тембольше в момент сдачи в эксплуатацию будут затратына объект недвижимости, так как значительное влияниеоказывают фактор инфляции и удорожание кредитныхресурсов, а также моральный износ объекта недвижи-мости.В России невозможно начать строительство без по-лучения всех разрешений (количество которых доходитдо 50) и утверждения строительного плана. На этой ста-дии возникает множество различных проблем и некото-рые из них носят коррупционный характер. Строитель-ство в России никак не оптимизировано и носит после-довательный характер, что связанно с особенностямиградостроительного законодательства, за счет чего уве-личиваются затраты на строительство и возникает мо-ральный износ. В развитых странах строительство мак-симально оптимизировано и носит параллельный харак-тер, т.е. начинается с момента готовности первоначаль-ной части строительного плана.После того как объект недвижимости сдан в эксплу-атацию (входит в эксплуатационную фазу жизненногоцикла недвижимости) цена может складываться раз-личным образом. Это зависит от влияния как на рынокв целом, так и на отдельные объект недвижимостимножества различных факторов. Цена может расти всвязи с благоприятным развитием экономики, как этопоказывает направление а, может оставаться стабиль-ной (направление б), может значительно падать(направление в) с наступлением финансового и эконо-мического кризиса или катастрофически падать(направление г) в случае, если вся мировая система,основанная на долларе, рухнет (рис. 1). С течениемвремени одни факторы могут усиливать свое влияние,другие - менее влиять на цену, но к концу жизненногоцикла объекта недвижимости усиливается фактор сум-марного износа, что в конечном счете приведет к лик-видации (интервал от точки 3 до точки 4), а затем кутилизации (интервал от 4 и выше) объекта недвижи-мости (рис. 1).В общем, все факторы, влияющие на цену объектовнедвижимости, можно классифицировать следующимобразом: макроэкономические, микроэкономические,социальные, физические, природные. Все перечислен-ные группы факторов в конечном счете формируютспрос и предложение на рынке недвижимости.Решающая роль принадлежит макроэкономическимфакторам: общеэкономическая ситуация в стране, по-литическая ситуация в стране, состояние финансовогорынка и т.д. Если влияние макроэкономических факто-ров стабильно, то состояние рынка недвижимостиопределяется другими группами факторов [3. С. 34].В целом экономика России является стабильной,поэтому основное влияние на рост цен на рынке не-движимости оказывают микроэкономические, соци-альные и физические факторы. Потенциальный спрос(общая потребность в жилье) на рынке недвижимостиРоссии составляет 1,57 млрд м2 [4], а платежеспособ-ный спрос на жилье сокращается в 2-3 раза. Преждевсего это связанно с низкими доходами населения, за-вышенной процентной ставкой по ипотеке, большимитемпами роста цен на недвижимость, отсутствием сба-лансированности и нежеланием государства правильнорегулировать рыночные отношения.Объекты недвижимости, выставленные на продажу,должны иметь цену, которую смогут себе позволитьбольшинство будущих покупателей. Недвижимостьявляется дорогим товаром, поэтому следующий фак-тор, влияющий на цену объекта недвижимости, - бан-ковский процент по ипотеке, который в свою очередьзависит от ставки рефинансирования и прочих рисков,которые банки пытаются свести к минимуму. Мини-мальная номинальная процентная ставка по ипотечно-му кредиту составляет 12% [5], среднемесячная зара-ботная плата в Томской области - 21 217 руб. [6], сред-немесячная заработная плата в Московской области -39 700 руб. [7], средняя стоимость 1 м2 жилья в Мос-ковской области - 149 800 руб. [8], средняя стоимость1 м2 жилья в Томской области - 38 713 руб. [9]. Из вы-шеприведенных данных видно отсутствие сбалансиро-ванности между доходами населения, ценами на не-движимость и процентной ипотечной ставкой.Ипотечное кредитование в России развивается сла-бо, большая часть банков отказалась от предоставленияуслуги ипотечного кредитования, так как основныедоходы банку приносят краткосрочные и среднесроч-ные потребительские кредиты, которые являются ме-нее рискованными, востребованными и дорогими.Рост цен на недвижимость в Москве и Московскойобласти остается значительным. Это связано с боль-шой концентрацией здесь денежных средств и рабо-чих мест, что привлекает большой поток людей изразных регионов России и является причиной ажио-тажного спроса на недвижимость. Положение на рын-ке недвижимости Московской области характеризуетобострение группы социальных факторов: плотностьнаселения, рост населения, уровень образования, ста-тус и т.д. Такая же ситуация прослеживается в Том-ской и Новосибирской областях, но здесь социальныефакторы оказывают незначительное влияние, по-скольку основной контингент приезжих - молодежь(студенты). Рост цен на недвижимость Московской,Томской и Новосибирской областей прямо пропорци-онален росту аренды на жилье.В каждом регионе РФ существуют свои микроэконо-мические факторы, которые приводят к резкому ростуцен на рынке недвижимости. Например, на текущий мо-мент в Краснодарском крае в городе Сочи большое влия-ние на рост цен на рынке недвижимости оказывает про-цедура изъятия земельных участков для государственныхили муниципальных нужд. Процедура изъятия в городеСочи вызвала резкий рост цен на сельскохозяйственныеземельные участки, но это связано не с самой процедуройизъятия, а с отсутствием опыта и желания у государства имуниципалитета улучшать механизм изъятия земельныхучастков. Государство и муниципалитет спокойно отно-сятся к тому, что земельные участки в местах предстоя-щего изъятия скупаются крупными частными структура-ми и потом с большой доходностью перепродаются врамках процедуры изъятия. Инвесторы - спекулянты,скупающие участки для дальнейшей продажи государ-ству, - несут существенно меньшие затраты и риск. Учи-тывая, что ожидаемая прибыль инвесторам-спекулянтамгарантирована, такие инвесторы могут позволить себескупать участки по более высокой цене, вызывая тем са-мым ажиотажный спрос [10].Помимо вышеперечисленных факторов, существу-ют физические факторы, которые немаловажно сказы-ваются на росте цен на рынке недвижимости. На спроси предложение большое влияние оказывает фактор ме-стоположения, т.е. два аналога, но в разных местах мо-гут стоить по-разному, так как любая координата ха-рактеризуется развитием инфраструктуры и назначени-ем района (деловой центр, спальный район, окраинагорода). Местоположение является уникальным факто-ром, так как его нельзя изменить. Недвижимость быва-ет разного назначения, и для каждого назначения фак-тор местоположения играет свою роль, например длякоммерческой недвижимости важно проходимое место,расположение около дороги, этаж, для жилой недвижи-мости важно развитие инфраструктуры, отсутствие шу-ма, этаж и т.д. Что касается земельных участков, то по-мимо уникальности они обладают такими особенностя-ми, как ограниченность, долговечность и невосполни-мость [11. С. 5]. За счет ограниченности и невосполни-мости земельных участков предложение на них остаетсяпостоянным (const) и не зависит от уровня и динамикицен, поэтому каждого собственника земельного участкаможно считать монополистом (рис. 2).Рис. 2. Кривая спроса и предложения землина рынке недвижимостиСледующий ценообразующий физический фактор внедвижимости - это этажность. Он характерен как дляжилой, так и для коммерческой недвижимости, ноздесь существует некоторая обратная пропорциональ-ность. Если в жилой недвижимости первый этаж явля-ется самым дешевым и с увеличением этажа цена рас-тет, а затем снова падает, то в коммерческой недвижи-мости первый этаж является самым дорогим и с увели-чением этажа стоимость аренды падает.Следующий физический фактор, который оказываетвлияние на цену объекта недвижимости, - это матери-ал. На текущий момент наиболее распространеннымиматериалами считаются кирпич, панель, монолит, азатем шлакоблок, пенобетон и дерево. Как правило,площадь 1 м2 в панельных и монолитных домах дешев-ле, чем в кирпичных, и связано это с особенностямистроительства. В кирпичных домах мощный фундаменти толстые стены, что влечет большие затраты на строи-тельные материалы, труд и технику. Для панельныхдомов панели изготавливаются на заводах, поэтомусамо строительство проводится в относительно корот-кий срок. Сейчас большими темпами развивается мо-нолитное строительство. Такой способ позволяет быст-ро возвести здание, причем форма помещений можетбыть различной [12]. В России исторически сложилосьтак, что большая часть зданий и сооружений построенаиз кирпича, поэтому цены на вторичном рынке недви-жимости высокие.Следующий физический фактор, который оказываетвлияние на цену (и стоимость) объекта недвижимости, -это площадь. Как правило, объекты недвижимости ма-ленькой площади пользуются большим спросом, их лег-че продать или сдать в аренду по отношению к большимплощадям, поэтому маленькие площади имеют высокуюцену за 1 м2 по отношению к большим площадям. В Рос-сии большое развитие получило малогабаритное жилье,которое пользуется большим спросом и соответственноимеет высокую стоимость за 1 м2.Помимо микроэкономических, социальных и физи-ческих, существуют природные факторы, которые так-же влияют на стоимость объектов недвижимости. Од-ним из таких факторов, который связан с недавнимисобытиями, является сейсмологическая обстановка.Сейсмичность - это способность недр земли порождатьочаги землетрясений. Характеризуется сейсмичностьтерриториальным распределением эпицентров, интен-сивностью землетрясений и т.д. Наиболее сейсмичныТихоокеанский, Средиземноморский, Срединно-Атлантический, Восточно-Африканский пояса. Яркимпримером является трагедия в Японии (Фукусима-1,Фукусима-2), которая привела к росту цен на недви-жимость в менее сейсмических областях. А вот,например, ураган «Айрин», который посетил берегаСША, на текущий момент никак не сказался на спросена недвижимость, находящуюся недалеко от береговойлинии. Скорее всего, это зависит от степени безопасно-сти, черту которой ураган «Айрин» не пересек, поэто-му люди не потеряли интерес к прибрежной недвижи-мости. Пострадали в США только те собственники,которые пытались продать свою собственность, так какна текущий момент данная собственность стоит дешев-ле за счет понесенного ущерба.В заключение можно отметить, что помимо перечис-ленных в данной статье факторов, существует множе-ство иных обстоятельств, которые способны влиять нацену объектов недвижимости, и все они содержатся илимогут содержаться в составе цены. При проведении ана-лиза рынка недвижимости или оценки отдельного объ-екта недвижимости важно понять, какие факторы при-сутствуют и какой фактор оказывает (или может ока-зать) наибольшее влияние на цену. Для этого необходи-мо обладать большим количеством достоверной инфор-мации, которая может способствовать объективнойоценке и расчету стоимости объектов недвижимости.

Ключевые слова

цена, стоимость, фактор, рынок недвижимости, price, cost, factor, real estate market

Авторы

ФИООрганизацияДополнительноE-mail
Капралин Станислав ГеоргиевичНациональный исследовательский Томский государственный университетмагистр техники и технологий, соискатель кафедры общей и прикладной экономикиS.Kapralin@sibmail.com
Всего: 1

Ссылки

О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Оценка недвижимости : учеб. / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2006. 496 с.
Недвижимость в интернете. BN.RU Газета // В России общая потребность в жилье достигает 1,57 млрд м2. URL: http://www.bn.ru/news/2010/06/08/63975.html
Жилищные кредиты // Сбербанк. URL: http://www.sbrf.ru/moscow/ru/person/credits/home
Официальный интернет-портал Томской области. URL: http://tomsk.gov.ru/ru/economy_finances/socially_economic_status/
Среднемесячная заработная плата в Московской области. URL: http://www.gazeta.ru/news/business/2011/06/22/n_1893601.shtml
Банковский холдинг республиканской финансовой корпорации. URL: http://www.rfcor.ru/news_rfc_1502615.htm
Томские новости. URL: http://www.tnews.tomsk.ru/news/63/39919/
Волович Н.В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд // Имущественные отношения в РФ. 2008. № 3(78). С. 51- 66.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / под ред. М.А. Федотовой. 3-е изд., перераб. и доп. М. : КНОРУС, 2010. 264 с.
Строительство многоэтажных домов от А до Я. URL: http://developerov.org/info/stroitelstvo-mnogoetazhnogo-doma-ot-a-do-ya.htm
 Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости | Вестн. Том. гос. ун-та. 2012. № 362.

Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости | Вестн. Том. гос. ун-та. 2012. № 362.

Полнотекстовая версия