Improving the tools of financial analysis construction organizations: an industry aspect.pdf Строительная отрасль является важнейшим сектором национальной экономики России, так как в ней создаются материальные блага, удовлетворяющие потребности общества (жилье), и формируется материальный базис функционирования других отраслей [1, с. 11]. Значимость строительной отрасли косвенно определена Указом Президента РФ от 21 августа 2012 г. № 1199 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» (утратил силу в ноябре 2017 г.), который в составе показателей эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации определил удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда. Несмотря на всю значимость для национальной экономики, в период экономической нестабильности строительная отрасль, как и большинство отраслей, переживает спад. За 2000-2017 гг. объемы ввода жилых домов в эксплуатацию возросли почти на 60 % (рис. 1), однако в 2016 г. произошел спад, на что повлияло в первую очередь падение покупательной способности населения. По прогнозам аналитиков в 2018 г. объем ввода жилья составит около 80 млн кв. м, сократившись на 4-5% по сравнению с 2015 г. Возвращение объемов ввода жилья к уровню 2016 г. ожидается к 2019 г. [2]. В исследуемом периоде для строительной отрасли характерна низкая предпринимательская уверенность (рис. 2), т. е. руководители строительных организаций в большей степени ожидают сокращение объемов строительства, снижение деловой активности организаций и низкий спрос на рынке недвижимости. Совершенствование инструментария анализа финансового состояния 175 '^VV'v'k'VVV'v'z'V'z'k'z'z'V'z'k Рис. 1. Объемы ввода в действие в РФ жилых домов в 2000-2017 гг., млн кв. м [3] Рис. 2. Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительной отрасли России в 2015-2018 гг., % [3] На снижение эффективности деятельности организаций строительной отрасли и падение рынка недвижимости оказали влияние факторы, представленные на рис. 3. Факторы, влияющие на деятельность строительных организаций, можно разделить на экзогенные и эндогенные. 1. К экзогенным факторам относят: - высокие ставки по ипотечным кредитам, что привело к снижению покупательской активности населения, а сокращение доли ипотечного кредитования - к проблемам финансирования строительства жилья со стороны населения; - сокращение реальных доходов населения вследствие роста инфляции, падение спроса на жилую недвижимость, низкую платежеспособность населения и неуверенность граждан в прочности своего материального состояния в среднесрочной перспективе, это напрямую отразилось на показателях продаж и финансовой устойчивости девелоперов; 176 М. А. Власенко, И. В. Баранова - недостаточный спрос на подрядные работы, низкую платежеспособность заказчиков, высокие ставки по банковским кредитам, что вызвало снижение инвестиционной активности строительных организаций; высокие ставки по банковским кредитам ограничивают доступ строительных организаций к кредитным средствам, что является проблемой системного характера; - недостаточно развитую инфраструктуру и проблемы с доступом к энергии; - недостаточно надежные юридические механизмы защиты покупателей в случае замораживания стройки; - наличие административных барьеров со стороны органов власти, недобросовестную конкурентную борьбу за новые заказы; - участившиеся срывы сроков и договорных обязательств со стороны застройщиков, которые привели к росту недоверия к ним потенциальных покупателей жилья; - спад интереса со стороны зарубежных партнеров на фоне опасений, вызванных санкциями, и т. д.; - нормативно-правовое регулирование, изменение традиционной формы долевого участия, которые могут привести к увеличению стоимости жилых площадей и сокращению спроса. Рис. 3. Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций [3] 2. Эндогенные факторы включают в себя: - дефицит финансовых ресурсов, что является одним из основных ограничивающих инвестиционную активность бизнеса факторов; - рост себестоимости готовой продукции в строительной отрасли; - рост дебиторской задолженности по заключенным договорам в процессе их исполнения и выполненным строительно-монтажным работам; - существенную долю просроченной задолженности в структуре кредитного портфеля строительных организаций; Совершенствование инструментария анализа финансового состояния 177 - сокращение числа заключенных договоров на строительно-монтажные работы и т.д. Названные выше факторы привели к ухудшению финансового состояния и финансовых результатов строительных организаций, что предопределило особую роль финансового анализа в выявлении резервов повышения эффективности их деятельности. Однако, учитывая специфику деятельности организаций строительной отрасли, применение традиционных подходов к анализу финансового состояния не позволяет сформировать качественное аналитическое обеспечение процесса управления. Особенности финансового анализа отдельных отраслей национальной экономики предопределяются их отраслевой спецификой, например, сельскохозяйственные организации подвержены влиянию природно-климатических факторов; организации торговли отличаются высокой оборачиваемостью средств; для строительных организаций характерна высокая концентрация заемного капитала и длительный производственный цикл. В связи с этим традиционный инструментарий финансового анализа в целом и финансовой устойчивости в частности не всегда позволяет достоверно оценить финансовое состояние организаций строительной отрасли. Р.Ю. Царегородцев выделяет ряд проблем анализа финансового состояния застройщика, представленных в табл. 1. Таблица 1. Основные проблемы анализа финансового состояния застройщика* Проблемная сфера Содержание проблемы Высокий уровень производственных запасов Низкий уровень обеспеченности собственными оборотными средствами Продолжительн^хй производственный цикл Значительный объем незавершенного производства Инфляция Пересчет лимита средств на производство отдельных работ и сметную стоимость всего объекта Применение авансирования в расчетах Сокращение собственных оборотных средств подрядных организаций Искажение бухгалтерской (финансовой) отчетности При финансово-экономическом анализе деятельности организации результаты финансового анализа зачастую основываются на не вполне достоверной информации, которая может быть искажена в силу различных причин, носящих как субъективный, так и объективный характер Коэффициентный анализ Коэффициентный анализ, используемый в чистом виде, вызывает значительное количество неточностей в оценке финансового состояния и др. * Составлено по [4, с. 81 Рассматривая указанные выше проблемы анализа финансового состояния застройщика, отметим, что традиционные методики анализа финансовой устойчивости жестко регламентируют соотношение собственного и заемного капитала, оборотных активов и краткосрочных обязательств. Однако в строительной отрасли, особенностью которой является активное привлечение средств, в том числе средств по договору долевого участия, 178 М. А. Власенко, И. В. Баранова высокая концентрация заемного капитала не всегда свидетельствует о низкой финансовой устойчивости организации. На законодательном уровне оценка финансовой устойчивости строительных организаций регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 и Приказом ФСФР от 30.11.2006 № 06-137/пз-н, в которых закреплены нормативы оценки финансовой устойчивости для строительных организаций. Расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала, а расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года. Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по формуле (1) где А - стоимость активов застройщика; О - сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. При этом обязательства застройщика перед участниками долевого строительства определяются исходя из цены договора в долевом строительстве. Норматив целевого использования средств рассчитывается по следующей формуле: (2) где АН - стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотных активов, дебиторской задолженности (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочных финансовых вложений за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа; Д - общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Совершенствование инструментария анализа финансового состояния 179 Необходимо отметить, что норматив целевого использования средств воспринимается не однозначно и противоречит ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, поскольку в данном законе не указано, что денежные средства участников долевого строительства могут привлекать только те застройщики, чьи обязательства превышают активы. В связи с этим установленное значение норматива целевого использования средств, равное 1, ограничивает свободу экономической деятельности крупных организаций строительной сферы [5, с. 77]. Норматив безубыточности определяется как количество лет из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о финансовых результатах у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль [6, с. 88]. При этом расчет нормативов оценки финансовой устойчивости застройщиков объективно не отражает финансовую устойчивость строительных организаций. Еще одной проблемой в процессе оценки финансовой устойчивости строительных организаций является тот факт, что рекомендуемые значения коэффициентов ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости, представленные в экономической литературе, не отражают специфику отраслевой принадлежности исследуемых организаций. В процессе исследования финансовой устойчивости организаций строительной отрасли (используя данные Центра раскрытия информации «Интерфакс» [7]) авторами отобрано более 20 организаций, работающих в Сибирском федеральном округе, рассчитаны средние показатели финансовой устойчивости и сопоставлены с рекомендуемыми значениями, представленными в экономической литературе (табл. 2). Исключив из выборки строительные организации, у которых отсутствует собственный капитал, т.е. имеются признаки кризисного финансового состояния, и, проведя сравнение средних расчетных значений показателей финансовой устойчивости с их рекомендуемыми значениями, выявлено, что в связи с высокой концентрацией в строительной отрасли заемного капитала среднее расчетное значение коэффициентов долга и финансового рычага значительно выше рекомендуемого значения, а расчетное значение коэффициента автономии и финансовой устойчивости, соответственно, ниже. Отрицательное значение коэффициентов обеспеченности оборотными средствами и маневренности собственного капитала объясняется большой долей внеоборотных активов в составе имущества строительных организации, для формирования которого они привлекают в большем объеме заемный капитал. Кроме того, отраслевые аспекты анализа финансового состояния строительных организаций предопределены и особенностями ведения управленческого учета в строительстве, которые обусловлены сложностью функционирования отрасли, а также влиянием следующих факторов: использованием сметной себестоимости, отражением некапитальных работ, использо- 180 М. А. Власенко, И. В. Баранова ванием метода начисления / соответствия, нормативного метода учета затрат и калькулирования себестоимости [11]. Все вышеназванное обусловливает существенное отличие управленческого учета в строительной отрасли от других отраслей. Таблица 2. Рекомендуемые и фактические значения показателей финансовой устойчивости строительных организаций Сибирского федерального округа Показатель Рекомендуемое значение* Среднее расчетное значение для строительных организаций Соответствие среднего расчетного значения рекомендуемым значениям Коэффициент автономии > 0,5 0,3808 Не соответствует Коэффициент обеспеченности оборотными средствами 0,1-0,5 -0,0478 Не соответствует Коэффициент маневренности собственного капитала 0,2-0,5 -0,1134 Не соответствует Коэффициент финансовой устойчивости > 0,7-0,8 0,4865 Не соответствует Коэффициент финансового рычага < 0,7 3,7551 Не соответствует Индекс постоянного активов < 1 1,1134 Не соответствует Коэффициент долга < 0,5 0,6192 Не соответствует * Составлено по [8, с. 320-326; 9, с. 293-301; 10, с. 236]. Одной из особенностей ведения учета в организациях, занимающихся жилищным строительством, является привлечение средств инвесторов в рамках их участия в долевом строительстве. Средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства, согласно ст. 251 Налогового кодекса РФ относятся к средствам целевого финансирования и отражаются в составе долгосрочных или краткосрочных обязательств в зависимости от срока использования средств. Средства участников долевого строительства, учтенные в составе долгосрочных обязательств, значительно увеличивают заемный капитал организации, что, с одной стороны, отрицательно влияет на показатели финансовой устойчивости организаций. Но, с другой стороны, учет средств участников долевого строительства в составе долгосрочных обязательств увеличивает перманентный капитал организации, что положительно влияет на количественное значение коэффициента финансовой устойчивости. Необходимо отметить, что средства участников долевого строительства, учтенные в рамках целевого финансирования, не облагаются налогом на прибыль (ст. 251 НК РФ) и НДС (ст. 146 НК РФ), поэтому строительным организациям выгодно привлекать данные источники финансирования. Совершенствование инструментария анализа финансового состояния 181 Еще одна особенность - учет нереализованных квартир в рамках долевого участия не регламентирован законодательно, но в соответствии с учетной политикой строительные организации учитывают нереализованные квартиры в составе прочих внеоборотных активов или в составе запасов в качестве незавершенного производства, что, в свою очередь, вызывает изменение объема оборотных активов и показателей их обеспеченности источниками собственных средств. Отметив особенности управленческого учета организаций, занимающихся жилищным строительством, авторы предложили уточнение традиционного подхода к анализу финансового состояния строительных организаций в аспекте анализа ликвидности баланса. При группировке активов по степени ликвидности предлагается у строительных организаций выделять не четыре группы активов (наиболее ликвидные активы А1, быстро реализуемые активы А2, медленно реализуемые активы А3, труднореализуемые активы А4), а пять, предусмотрев дополнительную группу активов, в состав которой будет входить стоимость квартир, оставшихся после введения возведенного жилого дома в эксплуатацию. При группировке пассивов по срочности предстоящих платежей, кроме традиционных групп: наиболее срочные обязательства П1, краткосрочные пассивы П2, долгосрочные пассивы П3, постоянные пассивы П4, предлагается выделить пятую группу пассивов, в которую войдут средства, полученные организацией от участников долевого строительства, - привлеченные средства (целевое финансирование). В табл. 3 приведена уточненная классификация активов по степени ликвидности и пассивов по срочности погашения обязательств. Таким образом, при анализе ликвидности баланса по уточненной методике заемный капитал строительных организаций корректируется на величину объема средств участников долевого строительства, которые выделяются в отдельную группу «Целевое финансирование», а внеоборотные активы уменьшаются на объем незавершенного строительства, относящийся к жилым объектам. В связи с введением новой классификационной группы активов и пассивов, применяемой для организаций, занимающихся жилищным строительством, формируется новое правило абсолютной ликвидности баланса строительных организаций: А1 > П1; А2 > П2; А3 > П3; А4 < П4; А5 < П5. (3) Введенная классификационная группа пассивов (П4) должна превышать четвертую группу активов (А4), т.е. количество оставшихся непроданными квартир после введения дома в эксплуатацию должно быть меньше, чем количество проданных квартир по договору долевого участия, что говорит о наличии у строительной организации средств на возведение дома в момент начала строительства. 182 М.А. Власенко, И.В. Баранова Таблица 3. Классификация активов и пассивов для оценки ликвидности баланса организаций, занимающихся жилым строительством Классификация активов Экономическое содержание Классификация пассивов Экономическое содержание 1. Наиболее ликвидные активы (А1) Денежные средства и краткосрочные финансовые вложения 1. Наиболее срочные обязательства (П1) Краткосрочная кредиторская задолженность 2. Быстро реализуемые активы (А2) Краткосрочная дебиторская задолженность и прочие оборотные активы 2. Краткосрочные обязательства (П2) Краткосрочные обязательства, за вычетом доходов будущих периодов и кредиторской задолженности 3. Медленно реализуемые активы (А3) Запасы и НДС по приобретенным ценностям 3. Долгосрочные обязательства (П3) Долгосрочные обязательства, за вычетом средств участников долевого строительства 4. Наименее ликвидные активы (А4) Стоимость незавершенного строительства, относящегося к жилым объектам 4. Целевое финансирование (П4) Средства участников долевого строительства 5. Труднореализуемые активы (А5) Долгосрочная дебиторская задолженность и внеоборотные активы, за вычетом стоимости незавершенного строительства, относящегося к жилым домам 5. Постоянные пассивы (П5) Капитал, резервы и доходы будущих периодов В заключение отметим, что совершенствование инструментария анализа финансового состояния организаций с учетом их отраслевого аспекта -требование времени, которое определяет перспективы дальнейших научных разработок в данной предметной области. Предложенное уточнение традиционной методики анализа финансового состояния организаций, занимающихся жилищным строительством, повысит качество аналитического обеспечения принимаемых управленческих решений. Стоит отметить, что с 1 июля 2018 г. в рамках реформирования строительной отрасли произошли определенные изменения в законодательстве, которые нацелены на обеспечение защиты «дольщиков». Так, с 1 июля 2018 г. строительным компаниям запрещено напрямую принимать средства участников долевого строительства. Для привлечения средств населения введен новый инструмент - эскроу-счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства и передаются застройщику только после того, как последний исполнит обязательства перед дольщиками. При этом строительство будет финансироваться банками в форме проектных кредитов. Однако обязательным открытие таких счетов станет только с 1 июля 2019 г. Совершенствование инструментария анализа финансового состояния 183 Переход с целевого на проектное финансирование, с одной стороны, позволит защитить «дольщиков», так как средства, накопленные на эскроу-счете, застройщик сможет получить при выполнении двух условий: введение дома в эксплуатацию и регистрация права собственности хотя бы на одну квартиру. С другой стороны, этот факт может негативно сказаться на финансовом состоянии строительных компаниях, так как разрешение на строительство будет выдано только в случае наличия не менее 10 % собственных источников от общей проектной стоимости квартиры. Дополнительные затраты на ведение эскроу-счета, увеличение объема и стоимости заемного капитала повлекут за собой увеличение стоимости квартир на первичном рынке, в том числе на этапе строительства. По мнению экспертов, для перехода строительной отрасли полностью на проектное финансирование потребуется около 2-3 лет, так как рассматриваемая отрасль инерционна, проекты длинные, при этом строительные организации, получившие разрешение на строительство до введения новых требований, осуществляют свою деятельность по старым правилам [12]. В связи с вышеуказанным изложенные предложения по совершенствованию инструментария анализа финансового состояния строительных организаций продолжают быть актуальными.

Скачать электронную версию публикации