The Application of Methods for Calculating Economic Obsolescence in Contesting the Results of Determining the Cadastral .pdf Введение и актуальность исследования Применение кадастровой стоимости в налогообложении недвижимости свидетельствует об укоренении стоимостного подхода к оценке и убеждает в необходимости развития теории и методологии кадастровой оценки недвижимости. За 2017 г. налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении торгово-офисной недвижимости определялась как кадастровая стоимость в 61 субъекте Российской Федерации. За указанный год в 64 субъектах Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывался также исходя из кадастровой стоимости [1]. Таким образом, уже в более чем 70% субъектов Российской Федерации осуществлен переход к применению налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении торгово-офисной недвижимости и по налогу на имущество физических лиц в качестве кадастровой стоимости. А с 1 января 2020 г. порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости будет применяться на всей территории Российской Федерации [2]. На практике далеко не всегда удается достичь идеальной ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствовала бы его рыночной стоимости. Практика применения метоДов расчета 167 Несовпадения кадастровой и рыночной стоимости могут быть вызваны различными причинами. Однако большинство из этих причин связано со спецификой, проблемами и недостатками государственной кадастровой оценки недвижимости (несовершенство методологического аппарата, противоречия в законодательстве, сложность учета всех особенностей каждого объекта недвижимости в рамках массовой оценки), которым посвящены публикации отечественных авторов [3-6]. Очевидно, что существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью вызывает недовольство у широкого круга лиц, права и обязанности которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Ведь чем больше кадастровая стоимость объекта недвижимости, тем больше налог на имущество. С 2012 г. появилась возможность урегулирования споров, связанн^іх с кадастровой стоимостью, в досудебном порядке путем обращения в специальную комиссию. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее -комиссия), а физические лица - в суде или комиссии. Законом об оценочной деятельности предусмотрены два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости [7]. Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости был утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 [8]. Согласно данным, опубликованн^ім на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в сети Интернет [9], за 2015-2017 гг. в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, со-зданн^іе при территориальных органах Росреестра, поступило 168 894 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Из них более 90% заявлений было подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В структуре количества объектов недвижимости, которые были указаної в заявлениях, принятых к рассмотрению комиссиями в 2015-2017 гг., лидирующую позицию занимают земельные участки. Однако необходимо отметить, что за рассматриваемый период прослеживается положительная динамика роста доли (с 8,7% в 2015 г. до 14,7 и 28,6% в 2016 и 2017 гг. соответственно) объектов капитального строительства (далее - ОКС) в общем 168 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко количестве объектов недвижимости, представленных в заявлениях о пересмотре кадастровой стоимости, которые были приняты к рассмотрению комиссиями. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости (на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости) в числе прочих обязательных документов должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости (составленн^ій на бумажном носителе и в форме электронного документа). Все отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, публикуются в открытом доступе на сайте Росреестра. Таким образом, любой пользователь имеет право ознакомиться с интересующей его информацией, представленной в данных отчетах. Авторам же настоящей статьи публичн^ій доступ к отчетам дал возможность получить необходимые сведения для продолжения исследования практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости, только теперь уже не при проведении работ по кадастровой оценке объектов недвижимости (далее - КООН), а при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Различные аспектні оспаривания кадастровой стоимости освещены в статьях отечественных авторов [10-15]. В основном в указанных работах приводятся статистические данные о результатах оспаривания кадастровой стоимости, описываются порядок и способы оспаривания, анализируются причинні расхождения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, затрагивается вопрос учета НДС при оценке рыночной стоимости ОКС. Однако в литературе, посвященной проблемам оспаривания кадастровой стоимости, конкретные методы определения различных показателей либо совсем не рассматриваются, либо рассматриваются недостаточно полно. Выполненный ранее анализ [16] показал, что при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2016 гг. для определения экономического устаревания объектов недвижимости применялись различные методы (и их модификации), каждый из которых имеет свои особенности и недостатки. Несмотря на широкое применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости ОКС, в том числе для ее использования в качестве кадастровой стоимости, остается открытым вопрос корректного количественного измерения экономического устаревания ОКС как наиболее сложного этапа указанного подхода. В связи с большим количеством споров относительно величины кадастровой стоимости ОКС представляется интересным и целесообразным рассмотреть, какими методами оценщики определяют величину экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости. Информационная база исследования Информационной базой исследования послужили 348 отчетов об оценке, составленных в 2015-2017 гг. и размещенн^іх в Фонде данных государ- Практика применения методов расчета 169 ственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра, в которых определена рыночная стоимость 425 объектов недвижимости в 39 субъектах Российской Федерации. Проведенный нами анализ указанного количества отчетов об оценке показал, что затратный подход применялся к определению рыночной стоимости 76,7% объектов недвижимости в исследуемой выборке. Таким образом, анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости выполнялся авторами настоящей статьи в итоге по 326 объектам недвижимости в 33 субъектах Российской Федерации. Анализ результатов расчетов экономического устаревания с использованием различных формул проведен по данным из трех отчетов об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспореної результатні определения кадастровой стоимости, опубликованных на сайте Росреестра [17-19]. Группировка методов определения экономического устаревания Методы определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости нами были разделены на следующие группы: 1) по соотношению показателей смоделированн^іх (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства; 2) метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям; 3) по соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания; 4) метод коллективной экспертной оценки; 5) по соотношению цен на объекты недвижимости; 6) метод индивидуальной экспертной оценки; 7) по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости; 8) по коэффициенту эластичности спроса; 9) по значению скидки на торг. Результаты исследования Распределение количества объектов оценки по применению методов определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости представлено в табл. 1. Результаты анализа применения различн^іх формул расчета в методах определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости приведены в табл. 2. 170 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Таблица 1. Применение методов определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. (в исследуемой выборке) Методы определения экономического устаревания Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) I. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства 4 (1,23) II. Метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям 4 (1,23) III. По соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания 2 (0,61) IV. Метод коллективной экспертной оценки 27 (8,28) V. По соотношению цен на объекты недвижимости 5 (1,53) VI. Метод индивидуальной экспертной оценки 4(1,23) VII. По соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости 51 (15,64) VIII. По коэффициенту эластичности спроса 1 (0,31) IX. По значению скидки на торг 2 (0,61) I + VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства и по методу индивидуальной экспертной оценки (совместно) 5 (1,53) V + VII. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) 4 (1,23) Экономическое устаревание принято равным нулю 217 (66,57) ИТОГО 326 (100,00) Источник: составлено авторами по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Таблица 2. Применение различных формул расчета в методах определения экономического устаревания (ЭУ) объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. (в исследуемой выборке) Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) I. По соотношению показателей смоделированных (на основа- ЭУ = 1 - ПЗ / ПЗМЕД, (1) где ПЗ - показатель смоделированных затрат, рассчитываемый по формуле: 4 (1,23) Практика применения методов расчета 171 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) нии данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства II. Метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям ПЗ = [(1 - СП) × Ky × СЦеон × Пзд - СЦз × Пзу] / / КИЗ × ПЗМЕД, (2) где СП - скидка на цену предложения; Ky - коэффициент стоимости улучшений на участке, учитывающий, что, помимо основного строения, на участке, как правило, присутствуют элементы благоустройства и озеленения, ограждения, подсобные строения, оцениваемые как самостоятельные объекты. Этот коэффициент также содержит величину предпринимательской прибыли, относимой на улучшения; СЦЕОН - средняя цена единого объекта недвижимости в районе, где расположен объект оценки, руб./кв. м; ПЗД - площадь зданий/помещений, кв. м; СЦз - средняя цена земли в районе, где расположен объект оценки, включающая долю прибыли предпринимателя, относящуюся к участку, руб./кв. м; ПЗУ - площадь земельного участка, кв. м; КИЗ - коэффициент износа здания; ПЗМЕД - медианное значение показателей затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства_ ЭУ = Денежн^іе потери по объекту оценки в год / СК, (3) где СК - ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта. Метод предполагает сравнение доходов двух объектов, один из которых подвергается негативным факторам внешнего воздействия 1 (0,31) ЭУ = (СДЭУ - СД) / СДЭУ, (4) где СДЭУ - ставка доходности при наличии экономического устаревания; СД - ставка доходности на сегменте рынка с отсутствием экономического устаревания 3 (0,92) III. По соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания ЭУ = 1 - РС / С × (1-ФИ) × (1-ФУ), (5) где РС - стоимость объекта оценки, определенная сравнительным и (или) доходным подходом; С -затраты на замещение объекта оценки; ФИ - физический износ объекта оценки; ФУ - функциональное устаревание объекта оценки 2 (0,61) 172 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) IV. Метод коллективной экспертной оценки 1. Значение экономического устаревания взято из Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» (под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011) [20], в котором содержатся результаты обработки индивидуальных оценок, преддоженн^іх экспертами_ 2. Значение экономического устаревания взято из статьи «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» (авторы: Лейфер Л. А., Гришина М. Д.) [21] или из статьи «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости» (автор: Лейфер Л. А.) [22], в которых содержатся результаты обработки индивидуаль-н^іх оценок, преддоженн^іх экспертами_ 3. Значение экономического устаревания взято из статьи «Экспертная оценка индексов рынка недвижимости Новосибирской области в IV квартале 2012 г.» [23], в которой содержатся результаты обработки индивидуальных оценок, преддоженн^іх экспертами 4. Для определения экономического устаревания было выделено несколько групп факторов, представленных ниже. 1- я группа. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1. Нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости. 2. Налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью. 3. Отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 2- я группа. Общеэкономическая ситуация: 4. Производство национального дохода. 5. Объем промышленного производства. 6. Занятость трудоспособного населения. 7. Ставки доходности финансовых активов. 8. Платежный баланс страны. 9. Состояние торгового баланса. 10. Притоки капитала. 11. Оттоки капитала. 12. Рост доходов населения. 13. Индекс потребительских цен. 3- я группа. Микроэкономическая ситуация: 14. Экономическое развитие региона. 15. Диверсификация занятости работоспособного населения. 17 (5,21) 7 (2,15) 1 (0,31) 2 (0,61) Практика применения методов расчета 173 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения 16. Экономические перспективы развития региона. 17. Притоки капитала в регион. 18. Оттоки капитала из региона. 4- я группа. Социальное положение в регионе: 19. Возможность межэтнических и военных столкновений. 20. Отношение к частному капиталу. 21. Отношение к иностранному капиталу. 22. Устойчивость политики администрации региона. 23. Уровень безработицы в регионе. 24. Популярность проводимой администрацией региона политики. 5- я группа. Природные условия региона: 25. Экологическое положение в регионе. 26. Наличие развитой инфраструктуры. Оценка факторов воздействия проведена экспертами на основании десятибалльной шкалы. Расчет коэффициента воздействия приводится из предположения о том, что максимально возможное воздействие фактора составляет 10 баллов, фактическое значение определяется как соотношение численного выражения значимости фактора и его максимального значения по десятибалльной шкале: Кі = Φi / Φmax, (6) где Кі - коэффициент влияния фактора; Фі - численная оценка і-го фактора; Φmax - максимальная численная оценка фактора (10 баллов). Поскольку не каждый фактор, по мнению экспертов, может оказывать свое влияние на стоимость объекта оценки, а величина экономического устаревания не может быть более 100 процентов, максимальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание) определяется по формуле: Cmaxi = 100 / n, (7) где Cmaxz' - максимальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание); n - количество факторов, участвующих в расчете экономического устаревания. На основании вышеизложенного формула для расчета экономического устаревания выглядит следующим образом: ЭУ = ∑⅛,(Ki ×Cmaχi) (8) Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) 174 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения 1. ЭУ = 1 - ЦКНМО / ЦКНРМО, (9) где ЦКНМО - средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; ЦКНРМО -средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в развитых муниципальных образованиях (муниципальных районах, городских округах) субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 2. ЭУ = 1 - ЦИЖЗНП / ЦИЖЗС, (10) где ЦИЖЗНП - средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦИЖЗС - средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки V. По соотношению цен на объекты недвижимости 3. ЭУ = 1 - ЦОТНП / ЦОТС, (11) где ЦОТНП - средняя стоимость 1 кв. м офисноторговых объектов в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦОТС - средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки. Отношение ЦОТНП / ЦОТС определено по Справочнику оценщика недвижимости-2016 «Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2016) [24]_ 4. ЭУ = 1 - ЦпсНП / ЦпсС, (12) где ЦПСНП - средняя стоимость 1 кв. м производственно-складских объектов в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦПСС -средняя стоимость 1 кв. м производственноскладских объектов в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки. Отношение ЦПСНП / ЦПСС определено по Справочнику оценщика недвижимости «Том III. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014) [25]_ 5. ЭУ = 1 - ЦотЗТ / ЦотСД, (13) где ЦОТЗТ - средняя стоимость 1 кв. м офисноторговых объектов, расположенн^іх на закрытой Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) 1 (0,307) 1 (0,307) 1 (0,307) 1 (0,307) 1 (0,307) Практика применения метоДов расчета 175 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) территории производственно-складского комплекса; ЦОТСД - средняя стоимость 1 кв. м офисноторговых объектов со свободным доступом. Отношение ЦОТЗТ / ЦОТСД определено по Справочнику оценщика недвижимости «Том I. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014) [26]_ 1. ЭУ = 1 - П”і(1-ЗУі), (14) где ЭУ,- - экономическое устаревание в результате влияния і-го фактора; экономическое устаревание в результате влияния одного фактора - от 0 до 40%; n - количество факторов. 1 (0,31) Экономическое устаревание определялось оценщиком по следующим факторам: 1) число потенциальных покупателей; 2) доходность от использования данного имущества; 3) эластичность спроса_ 2. Экономическое устаревание определено с использованием экспертной шкалы, приведенной в работе «Методика оценки влияния внешних изно-сов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости», автор: канд. техн. наук Е.Е. Яскевич [27]: VI. Метод индивидуальной экспертной оценки 1) Экономические условия способствуют использованию данного вида недвижимости с загруженностью 80-100%. Востребованность продукции (услуги) отрасли и стабильное положение ее на рынке в данном регионе. Экономическое устаревание в данном случае составляет 0-5%. 2) Экономические условия определяют использование данного вида недвижимости с загруженностью 50-80%. Востребованность продукции (услуги) отрасли. Экономическое устаревание в данном случае составляет 5-15%. 1 (0,31) 3) Экономические условия определяют использование данного вида недвижимости с загруженностью 30-50%. Низкая востребованность. Экономическое устаревание в данном случае составляет 15-30%. 4) Экономические условия определяют использование данного вида недвижимости с загруженностью 30% и менее. Невозможность конкуренции в сложившихся условиях, резкое снижение объемов производственной деятельности. Экономическое устаревание в данном случае составляет 30-45%. 176 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) VII. По соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости 5) Экономические условия, определяющие использование данного вида недвижимости, делают нецелесообразным, из-за изменившихся условий функционирования данной отрасли производства (услуг), эксплуатацию объекта без значительных капиталовложений или переориентации вида деятельности. Экономическое устаревание в данном случае составляет 45 и более процентов._ 3. Экономическое устаревание определено на основе экспертного мнения оценщика_ 1. ЭУ = 1 - (СЗПР / СЗПст) × × (СЗПОТС / СЗПСТ), (15) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТС - средняя заработная плата в отрасли субъекта Российской Федерации, к которой относится объект оценки_ 2. ЭУ = 1 - (СЗПР / СЗПст) × (СЗПОтР / СЗПст), (16) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТР - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки_ 3. ЭУ = 1 - (СЗПР / СЗПфО) × (СЗПОТС / СЗПФО), (17) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПФО - средняя заработная плата в федеральном округе Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПОТС - средняя заработная плата в отрасли субъекта Российской Федерации, к которой относится объект оценки_ 4. ЭУ = 1 - (СЗПМО / СЗПст) × (СЗПОТР / СЗПСТ), (18) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТР - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки 2 (0,61) 8 (2,45) 1 (0,31) 8 (2,45) 6 (1,84) 5. ЭУ = 1 - C3Πmo / СЗПр, (19) где СЗПМО - средняя заработная плата в муници- 11 (3,37) Практика применения методов расчета 177 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения пальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 6. ЭУ = 1 - СЗПР / СЗПФО, (20) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПФО - средняя заработная плата в федеральном округе Российской Федерации, в котором расположен объект оценки_ 7. ЭУ = 1 - СЗПМО / СЗПС, (21) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки_ 8. ЭУ = 1 - [(ЧНнп / ЧНС) × ВФ + + (СЗПМО / СЗПС) × ВФ], (22) где ЧННП - численность населения в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЧНС - численность населения в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ВФ - вес фактора; СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки 9. ЭУ = 1 - [(СЗПотнп / СЗПотр) × × (СЗПнп / C3∏cτ)]^0,5, (23) где СЗпОТНп - средняя заработная плата в отрасли населенного пункта, к которой относится объект оценки; СЗпОТР - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки; СЗпНп - средняя заработная плата в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; СЗпСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации_ 10. ЭУ = 1 - РР / РМ, (24) где РР - рейтинг социально-экономического положения субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; РМ - максимальный рейтинг социально-экономического положения субъектов Российской Федерации Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) 1 (0,31) 10 (3,07) 3 (0,92) 2 (0,61) 1 (0,31) 178 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) VIII. По коэффициенту эластичности спроса IX. По значению скидки на торг Для определения экономического устаревания используется экспертная оценка, основанная на концепции эластичности спроса по цене: ЭУ = 1 - КЭЛ, (25) где КЭЛ - коэффициент эластичности спроса, который определяется по таблице из статьи «Банковские залоги: неочевидные операционные риски» [28] 1 (0,31) (26) I + VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства и по методу индивидуальной экспертной оценки (совместно) V + VII. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соотношению соци- ЭУ = СТ, где СТ - скидка на торг_ ЭУ = (ЭУ1 + ЭУ2)/2, (27) где ЭУ1 = 1 - ПЗ/ПЗМЕД (пояснения к формуле приведены выше); ЭУ2 = ∑Γ=ιΦi, (28) где Φi - численная оценка і-го фактора; максимальная численная оценка фактора - 10 баллов (10%); n - количество факторов. Величина ЭУ2 объекта недвижимости рассчитана на основе косвенных признаков проявления экономического устаревания (Источник методики: «Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ», автор: канд. техн. наук Е. Е. Яс-кевич [29]). Косвенные признаки появления экономического устаревания: 1) Отсутствует новое строительство улучшений. 2) Не развит рынок сдачи в аренду аналогичных объектов. 3) Не развит рынок купли-продажи объектов недвижимости. 4) Велик валовой рентный мультипликатор (ВРМ) на рассматриваемом сегменте рынка. 5) Относительно низкая стоимость земельных участков. 6) Недозагрузка оцениваемого объекта недвижимости. 7) Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции. 8) Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка_ 1. ЭУ = 1 - [(СЗПМо / СЗПс) + + (ЦЖНП / ЦЖС)] / 2, (29) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, 2 (0,61) 5 (1,53) 3 (0,92) Практика применения методов расчета 179 Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество объектов оценки (в скобках -доля в процентах) ально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) Экономическое устаревание принято равным нулю городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ЦЖНП - средняя стоимость 1 кв. м жилья в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦЖС - средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки_ 2. ЭУ = 1 - [(СЗПМО / СЗПС) × × (ЦОТВК / ЦОТКЛ)], (30) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ЦОТВК - средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов, расположенных внутри квартала; ЦОТКЛ - средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов, расположенных на красной линии. Отношение ЦОТВК / ЦОТКЛ определено по Справочнику оценщика недвижимости «Том I. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под редакцией Лейфера Л. А.) [26] 1 (0,31) ЭУ = 0 217 (66,57) Источник: составлено авторами по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости показал, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. экономическое устаревание у большинства объектов оценки (66,57%) в исследуемой выборке не выявлено, принято равным нулю. По отношению к 109 объектам оценки оценщиками было обнаружено негативное влияние внешних факторов. Для указанн^іх объектов недвижимости определялось экономическое устаревание с использованием различных методов. Как видно из табл. 1, наибольшую долю (15,64%) составляют объекты оценки, экономическое устаревание которых было рассчитано по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости. При проведении работ по КООН в 2013-2016 гг. данн^ій 180 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко метод также находится на первом месте по частоте применения [16]. Достаточно широкая распространенность метода определения экономического устаревания, в основе которого лежит сравнение социальноэкономических показателей местоположения объектов недвижимости, связана с простотой применения, но его использование не всегда дает корректные результаты, и при наличии альтернативной возможности расчета экономического устаревания методами, основанными на рыночной информации, целесообразнее применять последние, а сопоставление различных социально-экономических показателей осуществлять лишь на этапе выявления наличия или отсутствия экономического устаревания. На втором месте по частоте применения при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. находится метод коллективной экспертной оценки. Экономическое устаревание 8,28% объектов оценки в исследуемой выборке определено указанным методом. Достаточно редко в отчетах об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспореної результатні определения кадастровой стоимости, встречаются методы V и I + VI (по 1,53% каждый), методы I, II, VI, V + VII (по 1,23% каждый), методы III и IX (по 0,61% каждый), метод VIII (0,31%). Если посмотреть на результатні исследования, представленные в табл. 2, нельзя не обратить внимания на то, что самое большое разнообразие формул расчета экономического устаревания выявлено в группе VII (по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости). В основном в рамках указанной группы оценщики для определения экономического устаревания использовали такие социальноэкономические показатели, как численность населения и заработная плата. На втором месте по разнообразию формул определения экономического устаревания находится группа V (по соотношению цен на объект^! недвижимости), в которую вошли пять различных формул. Однако формулы данной группы схожи тем, что во всех них сопоставляются цены на объект^! недвижимости, которые при прочих равных условиях отличаются только местоположением. Следует также отметить, что соотношения цен на объекты недвижимости оценщики определяли либо самостоятельно на основе собранной рыночной информации, либо использовали уже готовые результатні исследований, представленные в справочниках оценщика недвижимости. Группа VII (по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости), как можно заключить из табл. 1, находится на первом месте по частоте применения среди остальных групп, и в то же время следует отметить, что, как видно из табл. 2, где приведенні кон-крстные формулы и способы определения экономического устаревания, наиболее часто оценщики при оспаривании кадастровой стоимости использовали значение экономического устаревания, содержащееся в одном из справочников оценщика недвижимости [20]. В указанном справочнике в качестве экономического устаревания рассматривается падение цен на рынке недвижимости, связанное с кризисом. Величина такого снижения цен, в свою очередь, была определена методом коллективной экспертной оценки. Практика применения метоДов расчета 181 Фор мула IV.1 VII.1 (15) VII.3 (17) VII.4 (18) VII.5 (19) Таблица 3. Изменение рыночной стоимости объектов недвижимости при определении экономического устаревания с использованием различных формул Место расположения объекта Площадь, кв. м Экономическое устаревание, % Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), _еу6._ Комментарии1 Здание торгового центра, кадастровый номер 69:23:0151001:334 Тверская область, Оленин-ский район, Мостовское сельское поселение, пос. Мирный, ул. Юбилейная, д. 7 762,8 40 7 379 000 51 5 944 000 61 4 715 000 71 3 485 000 42 7 174 000 Данные отчета об оценке рыночной стоимости (№ 430-01/15 от 24.01.2017 г.)_ Меньше на 19 процентов по сравнению с формулой IV.1 Больше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Больше на 71 процент по сравнению с формулой VII.4 (18) Меньше на 17 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Меньше на 6 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) Меньше на 36 процентов по сравнению с формулой IV.1 Меньше на 21 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) Больше на 35 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) Меньше на 34 процента по сравнению с формулой VII.5 (19) Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) Меньше на 53 процента по сравнению с формулой IV. 1 Меньше на 41 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Меньше на 51 процент по сравнению с формулой VII.5 (19) Меньше на 45 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) Меньше на 3 процента по сравнению с формулой IV.1 Больше на 21 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) Больше на 52 процента по сравнению с формулой VII.3 (17) Больше на 106 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) 182 Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко Фор мула Место расположения объекта Пло щадь, кв. м Экономическое устаревание, % Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), руб. Комментарии1 Больше на 13 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) VII.7 (21) 49 6 354 000 Меньше на 14 процентов по сравнению с формулой IV. 1 Больше на 7 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) Больше на 35 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) Больше на 82 процента по сравнению с формулой VII.4 (18) Меньше на 11 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) Здание магазина, кадас овый IV.2 VII.1 (15) VII.3 (17) VII.4 (18) 25,4 2 550 100 66 1 169 400 Курганская область, г. Шадринск, ул. Проект

Скачать электронную версию публикации