The Relationship Between Object Valuation and Trends in the Real Estate Market as the Basis for Contractors’ Management .pdf Введение. Методы стоимостных измерений объектов недвижимости представляют существенный практический интерес, особенно прогнозных значений и вариантов их изменений. Потребность в корректном представлении и применении оценки стоимости в управлении объектами недвижимости была всегда. В настоящее время система правового регулирования отношений закрепляет области взаимоотношений оценщиков с различными контрагентами, в связи с чем предприятия и физические лица стали уделять больше внимания вопросам отражения стоимости объектов в бухгалтерской отчетности, для целей налогообложения и т.д. С одной стороны, это стимулирует собственников и иных правообладателей объектов недвижимости для осуществления процесса государственной регистрации и оформления прав на объекты недвижимого имущества, которые находятся в их собственности. С другой стороны, значительно расширился круг контрагентов, которые представлены участниками инвестиционного процесса на этапе проектирования объектов, налоговыми органами и т. д. Тем самым субъекты экономической деятельности получают возможность проведения мониторинга стоимости, ее анализа. Как показывает практика, не всегда анализируются в полном объеме данные анализа рынка недвижимости, в связи с чем не всегда имеется возможность достаточно надежно и достоверно определить, какова стоимостная ценность для того Т.Я. Филиппова, О.Д. Казаков, Д.Д. Трофимов, В. С. Ющенко 114 или иного объекта недвижимости. Современные информационные технологии являются одним из инструментов для проведения качественного анализа рынка недвижимости и позволяют в результате применения методов реинжиниринга, прогнозирования, моделирования и программирования оценить стоимость объектов с достаточной степенью достоверности. Совокупность данных положений предопределила направление научных поисков в области исследования взаимосвязи оценки стоимости объектов и тенденций на рынке недвижимости. Постановка задачи. Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа). Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, который считал, что для индустриального общества характена новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти. Продолжателем классической школы был Анри Файоль (начало XX в.), который выделил пять ключевых функций эффективного управления: планирование, организацию, руководство, координацию и контроль. Лютер Гу-лик расширил основные функции управления, включив в него такие, как подбор персонала, составление отчетности и составление бюджета. Значительным вкладом в становление классической школы являются работы Ф.У. Тейлора, Френка и Лилии Гилберт, Джеймса Д. Муни и А.К. Рейли. Фредерик Тейлор и его современники фактически признавали, что работа по управлению - это определенная специальность и что организация в целом выиграет, если каждая группа работников сосредоточится на том, что она делает успешнее всего. Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых должно было привести организацию к успеху. Главное, что обнаружили исследователи Э. Мэйо, Д.Дж. Фай-шембергер и А.Н. Уайтхед и что легло в основу развития бихевиористской (неоклассической) теории, это то, что была выявлена общая тенденция повышения производительности со временем, которая проявлялась независимо от применяемого освещения. Был сделан важный вывод о том, что рабочие откликаются на проявленное к ним внимание и что этот отклик важнее многих деталей условий труда. Еще одним вкладом в развитие неоклассического подхода явилась работа «Функции руководителя», написанная Честером Барнардом в 1938 г., главная идея которой состояла в кооперативной системе всех организаций. Задача же управления заключается в том, чтобы создать систему и поддерживать ее в состоянии, которое удовлетворяло бы как организационные, так и человеческие потребности. Последователи неоклассической школы разрабатывали различные модели частичного участия работников в процессе принятия решений на пред- Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций 115 приятии, имеющие целью увеличение роста производительности труда за счет повышения заинтересованности работников в своей деятельности. В России эти принципы нашли отражение в конце 70-х - начале 80-х гг. в форме бригадного подряда в строительстве с привлечением рабочих в определении коэффициента их трудового участия и т.д. Неоклассическая школа в целом критически относилась к большинству принципов, провозглашенных классическим направлением, полагая, что универсальных норм численности работающих установить невозможно, что оптимальная норма управляемости зависит от способностей конкретных производителей, эффективности организационных связей и производственного контроля, политики которой придерживается организация в отношении степени централизованности принятия решений, а также от результатов ее деятельности. Современный подход интегрирует и расширяет классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла. В настоящее время особого внимания заслуживает стоимостной подход к управлению предприятием. Стоимость - это общеэкономическое понятие, которое не имеет общепринятого определения. В общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании (стоимость использования) - стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной. Стоимость в обмене (стоимость обмена) - стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается в качечтве обобщенной характеристики привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее ярким примером стоимости в обмене служит рыночная стоимость. Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий: открытости рынка, на котором совершается сделка; конкурентности рынка; типичной мотивации сторон; разумной информированности сторон; достаточного времени, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи; использования типичных средств платежа; отсутствия необычных финансовых условий сделки. Т.Я. Филиппова, О.Д. Казаков, Д.Д. Трофимов, В. С. Ющенко 116 На протяжении всей истории развития экономической мысли многие ученые пытались обозначить данную научную категорию. Первое известное исследование стоимости принадлежит Аристотелю. Он был убежден в существовании причин пропорций обмена, имеющих общественный характер. Четкая формулировка закона стоимости впервые была высказана У. Петти. Он показал, что между величиной полных затрат труда на единицу продукции и средней ее ценой, наблюдаемой на рынке, существует устойчивая зависимость, присущая всем благам, производство, обмен и потребление которых имеют массовый характер [1]. Среди современников А. Смита к осознанию механизма того, как люди на рынке могут узнать, сколько труда затрачено на производство каждого товара, близко подошел Д. Рикардо. Однако лишь благодаря работам К. Маркса трудовая теория стоимости, основы которой и были заложены У. Петти, приобрела современный вид и практически не претерпела принципиальных изменений до настоящего времени. Многие положения этой теории получили дальнейшее развитие в трудах таких советских ученых, как В.В. Новожилов, В.С. Немчинов [3] и другие исследователи. Включая последнее десятилетие XIX в., трудовая теория стоимости была господствующей, пока не вышли работы австрийских экономистов Е. Бем-Баверка и К. Менгера. Они считали, что если даже связь пропорций обмена с затратами труда и существует, то она не всеобщая и представляет собой лишь частное следствие подлинного закона стоимости, в основе которого лежит субъективная оценка людьми полезности благ. Позже, в работах А. Курно, А. Маршала и Ф. Эджуорта, было дано объяснение процесса рыночного ценообразования. Цена блага, выраженная в деньгах, при прочих равных условиях устанавливалась на уровне, равном одновременно предельным издержкам его производства и его предельной полезности. К середине XX в. неоклассическая теория стоимости получила новое изложение в терминах выявленных предпочтений, предложенных П. Са-муэльсоном [4]. В свою очередь, французским экономистом П.Л. де Буагильбером рассматривалась проблема функций стоимости, которая, по его мнению, состояла в обеспечении пропорциональности и сбалансированности хозяйства. В последующем Л. Вальрас впервые представит математическое описание потоков благ и алгоритма принятия решений в конкурентной экономике, основанной на частной собственности. Благодаря работам Дж. фон Неймана, а также Г. Данцига и Д. Гейла, которые развили идеи Л.В. Канторовича, сложились теоретические и методологические предпосылки решения вопроса о процессе ценообразования и количественных детерминантах стоимости на уровнях национального и мирового рынков. Со временем неоклассическая теория цен интегрировала результаты исследований таких ученых, как Дж. Кейнс, У. Баумоль, Р. Коуз, Э. Чемберлин и др., однако целостной теории так и не было создано. Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций 117 В результате именно XX в. стал переломным для экономистов с точки зрения осознания стоимости, когда окончательно сформировались три стоимостные теории: трудовая теория стоимости, теория предельной полезности, современная (неоклассическая) теория цен. Пока ни одна из теорий стоимости не получила бесспорного подтверждения. Сторонники трудовой теории стоимости считали необходимым условием обмена различие потребительных стоимостей обмениваемых товаров, которые качественно разнородны и поэтому количественно несоизмеримы. По их мнению, обмениваемые товары имеют общую основу -трудовые затраты, которые и определяют меновую стоимость. Анализ теории предельной полезности позволяет выделить связь категорий «стоимость» и «ценность». Прежде всего отметим, что стоимость товара представляет собой частный случай проявления экономической ценности в определенных конкретных условиях. Человечество не может существовать без экономической деятельности, а экономическая деятельность - без экономической ценности как единства цели и средства. В условиях товарного производства экономические ценности принимают форму стоимости. Современная неоклассическая теория объясняет величину цены на изолированном рынке одного или нескольких товаров, экономическую функцию цены - обеспечение конкурентного равновесия на рынке всех товаров. Таким образом, проведенный анализ свидетельствует о ключевом значении понятия «стоимость» для современной экономической науки. Однако в связи с многомерностью стоимостной категории не разработана единая теория, которая описывала бы все процессы, связанные с ней. Вместе с тем разработанные теории стали основой для возникновения и развития множества прикладных экономических направлений. Развивающаяся сегодня оценочная деятельность в ее научных и практических аспектах может рассматриваться как одно из направлений развития стоимостной теории. В настоящее время рыночная стоимость является одним из основных показателей, характеризующих экономическую эффективность объекта. Несмотря на то, что в теоретических исследованиях данное понятие трактуется различным образом, сейчас существует достаточно устоявшаяся практика оценки рыночной стоимости и общепринятые ее определения, закрепленные законодательно. Сложность задачи оценки стоимости объектов недвижимости связана с неоднозначностью позиций специалистов по вопросам методологии определения рыночной стоимости объекта исследования, многообразием и неоднородностью структуры задач, которые она призвана решать [5-11]. Таким образом, применение стоимостного подхода связано с осознанием полезности использования аппарата оценки и оцениваемой стоимости в анализе эффективности хозяйствования на объекте оценки и в принятии решений по его развитию. В данном случае, с нашей точки зрения, важно акцентировать сегмент объектов недвижимости, так как они являются основой правоотношений в инвестиционно-строительном комплексе. Т.Я. Филиппова, О.Д. Казаков, Д.Д. Трофимов, В. С. Ющенко 118 Применение стоимостного подхода имеет ряд преимуществ перед альтернативными методиками управления, в том числе объектами недвижимости. Они заключаются в следующем: - во-первых, изменение стоимости объектов, в том числе объектов в составе имущественного комплекса предприятия, становится индикатором, который учитывают контрагенты; - во-вторых, стоимостной подход позволяет выделить ключевые факторы стоимости и на их основе создать систему управления недвижимостью; - в-третьих, стоимостной подход требует постоянного осуществления мониторинга принимаемых управленческих решений, что повышает их эффективность, позволяет оптимально сочетать долгосрочные и краткосрочные цели управления предприятием. При этом необходимо учесть, что строительство имеет ряд характерных особенностей, которые выделяют его среди других видов производственной деятельности. Эти особенности связаны со специфическими чертами, свойственными строительной продукции и производственному процессу в строительстве. Особенности строительства можно условно разделить на две группы: технико-экономические и организационно-экономические. Технико-экономические особенности обусловлены техническими и технологическими особенностями строительной продукции и строительного производства, а организационно-экономические особенности - условиями застройки, принадлежностью и назначением строящихся объектов, характером управления и организации строительства. Приведем основные особенности строительного производства: - продукция строительства создается в течение продолжительного периода времени и вызывает необходимость осуществления работ в разных климатических условиях, требующих специфических организационных мероприятий; - строительство любого объекта осуществляется в определенной естественной природной среде, которая характеризуется своими топографическими, инженерно-геологическими и климатическими условиями; - рабочие места исполнителей строительных процессов и строительная техника постоянно меняются и во времени, и по положению; - технология строительного производства требует строгой последовательности в выполнении отдельных его процессов: завершение одного рабочего процесса предшествует началу другого. Учитывая данные особенности и принимая во внимание систему показателей проектов, которая предполагается традиционно для анализа эффективности проектов при реализации контрактов по строительству жилых объектов, с авторской точки зрения (рис. 1), нельзя забывать стоимостные показатели и параметры, которые следует рассматривать с показателями разных видов стоимости объекта недвижимости. 119 Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций Рис. 1. Предлагаемая система технико-экономических показателей проектов Тем самым, по нашему мнению, профессиональный девелопмент недвижимости на сегодняшний день органично интегрирован в строительную отрасль и, как универсальный и объективный регулятор, может являться мощным вектором развития проектов. Современные тенденции рынка недвижимости требуют перехода от экстенсивного пути растущего рынка проектов и расширения рынка земельных ресурсов к развитию на основе поиска баланса между возможными рисками. Наиболее перспективным направлением в данном случае является ориентация на стоимостные показатели. Обобщая принципы, задачи, последовательность процессов строительного производства, представляется целесообразным применение моделирования, как неотъемлемой части эффективного управления предприятием в целом и выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ, а также для проведения мониторинга рынка недвижимости. Любая из операций с недвижимостью рассматривает разных субъектов и контрагентов, которые принимают управленческие решения с учетом стоимостных параметров. При этом к стоимостным параметрам, с нашей точки зрения, следует относить разные виды стоимости, которые могут быть рассмотрены применительно к объекту недвижимости. Законодательно закрепленные виды стоимости, а именно: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость [12], по нашему мнению, находятся в логической взаимосвязи с жизненным циклом объекта надвижимости и непосредственно с циклом развития рынка недвижимости, что отражено на рис. 2. Т.Я. Филиппова, ОД. Казаков, ДД. Трофимов, В. С. Ющенко 120 Взаимосвязь макроэкономического, цикла развития рынка недвижимости и жизненного цикла объекта недвижимости 1 стадия flPF/lRAPHTF ЛЬНЫЙ 2 стадия CTPOMTFBbCTRD 3 стадия ЛКГПЛ ѴАТАІI ИЯ 4 стадия 5 стадия снос Период девелопмента (2-3 года) ; (Менее 1 года) У ! инвестиционная стоимость рыночная стоимость ;! ликвидационная * і і :!| стоимость кадастровая Рис. 2. Выявленная взаимосвязь различных видов стоимости недвижимости и рыночной ценовой динамики на основе жизненного цикла объекта недвижимости. Примечание: разработано авторами Учитывая реализацию авторских положений для жилой недвижимости, был выполнен комплексный анализ за 2013-2016 гг. на первичном и вторичном рынках недвижимости в г. Брянске. Это свидетельствует о возможности применения аналитических данных в практической деятельности по управлению недвижимостью, что отражено на рис. 3-7 (первичный рынок недвижимости), рис. 7-10 (вторичный рынок недвижимости). В целях апробации полученных результатов в области взаимосвязи тенденций рынка недвижимости и стоимости объектов недвижимости была разработана программа на базе платформы Pascal, которая позволяет совместить взаимозависимые процессы строительного производства, жизненный цикл объекта недвижимости и в связи с этим провести прогнозирование авторской модели изменения стоимости объекта жилой недвижимости на основе анализа ценового диапазона. Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций 121 4ЯЮП 29500 28000 29000 29000 30000 28864 27728 //////////////////////// 34003 33503 ЗЗООО ;«000 32503 31500 32003 31500 Рис. 3. Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске по классам квартир. Примечание', разработано авторами 35003 30003 25003 20000 І5003 10003 5003 о 4" w/s//ss/ss//s/ss//s/ss л л л г л Г ■ Карнзсно моногитпыс Рис. 4. Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске в каркасно-монолитных домах. Примечание', разработано авторами 40030 ;. І....І..І J0030 '. LJJ 20030 15030 ЮСШ 5030 0 Л ■ ниопичные Рис. 5. Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске в кирпичных домах Примечание', разработано авторами Т.Я. Филиппова, ОД. Казаков, ДД. Трофимов, В. С. Ющенко 122 Рис. 6. Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске в панельных домах. Примечание: разработано авторами К нркасно-мон олитн ые кирпичные панельные Рис. 7. Сравнительная динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске в зависимости от материала основных конструктивных элементов. Примечание: разработано авторами 4SOOD 4)000 3=000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 44000 діппп 41700 41В82 41377 41779 41223*2855 42200 41908 29500 2У00У 29UJ І Рис. 8. Динамика цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске по классу квартир «Эконом». Примечание: разработано авторами 60000 50000 40000 31500 32000 33333_32300 30000 20000 10000 50500 50300 48700 400 46799 46142 43852_44226 42600 42300 41207 ас; о. с; ГО X c;^Q.Q.C2.Q.Q.c; Г ^ У Q. G. G. Q. Q. D. Q. Q. О. Q. ^ I с; ^ Q. О. Q. Q. ИЩИ !|Ншіш ilffilitffi ІЦрІІІІ ІЦ1 ‘••■"■Ч s'-S s“S|l = lSi-s j'lS|S|-S = a Рис. 9. Динамика цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске по классу квартир «Бизнес». Примечание: разработано авторами Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций 123 45000 Щ -2950(29500 30000 25000 20000 15000 10000 5000 29000 42800 панельные 42800 43131 здб06 4432742400 42000 40998 кирпичные 50000 40000 30000 20000 10000 0 Рис. 10. Динамика цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Брянске в зависимости от материала основных конструктивных элементов. Примечание: разработано автором Тем самым представляется возможным согласованно анализировать и применять реинжиниринг строительного производства и ориентироваться на стоимость объекта недвижимости или ее изменение с сохранением ме тодологической последовательности расчетов разными подходами на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости (пример представлен на рис. 11). Рис. 11. Программирование авторской модели изменения стоимости объекта жилой недвижимости на основе анализа ценового диапазона (начало). Примечание: разработано авторами 124 Т.Я. Филиппова, О.Д. Казаков, Д.Д. Трофимов, В. С. Ющенко Рис. 11. Окончание (начало см. на с. 123) Сформулированные авторские предложения по повышению эффективности исследуемого бизнес-процесса, включая усовершенствованную BPMN-модель, и выполненная оценка эффективности предлагаемых мероприятий по совершенствованию бизнес-процессов предприятия позволят учесть стоимость объектов недвижимости при формировании маркетинговой программы реализации объектов, а также возможное сокращение времени выполнения работ на строительном объекте на определенное количество дней. Проектирование изменения стоимости объекта недвижимости отражает, что на разных этапах жизненного цикла оно целесообразно, так как стоимостные параметры отличаются друг от друга. Это обоснованно подтверждается тенденциями на рынке недвижимости, в связи с чем управление жилой недвижимостью и ориентация на стоимостную модель управления позволят рассмотреть возможный диапазон стоимости для принятия соответствующих управленческих решений. Результаты: - обоснована взаимосвязь различных видов стоимости недвижимости и рыночной ценовой динамики на основе жизненного цикла объекта недвижимости; - показана возможность использования современных информационных моделей для мониторинга рынка недвижимости; - выполнен анализ рынка жилой недвижимости в г. Брянске; - сформирована авторская модель управления бизнес-процессами строительного производства многоэтажного жилого дома на основе моделей BPMN и IDEF0 (на примере многоэтажного жилого дома с учетом построения критериальных показателей реинжиниринга по срокам и трудоемкости выполнения строительно-монтажных работ, тенденций на рынке недвижимости); - проведено программирование авторской модели изменения стоимости объекта жилой недвижимости на основе анализа ценового диапазона в г. Брянске; - выполнена оценка эффективности предлагаемых решений в сфере практического применения реинжиниринга и программирования в сфере оценки стоимости объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла. Взаимосвязь оценки стоимости объекта и тенденций

Скачать электронную версию публикации