Comparative analysis of the land parcels market of Siberian regions.pdf Земля занимает уникальное место и ключевое положение в экономической жизни общества, является фактором производства, который прямо или косвенно необходим при изготовлении всех товаров, является базовым ресурсом, источником всех других благ, а нередко выступает и финансовым, инвестиционным активом. В настоящее время эффективность землепользования снижается по причине того, что не завершен процесс формирования института земельной собственности, стоимость некоторых удаленных земель иногда ниже величины затрат на оформление прав собственности и постановку на учет, что в свою очередь приводит к росту брошенных земель. Данный факт свидетельствует о том, что в России как никогда востребована комплексная земельная политика, которая бы стимулировала развитие земельных отношений, способствовала привлечению инвестиций, более эффективным и взаимовыгодным отношениям между бизнесом и государством. Однако неэффективность землепользования в настоящее время зависит не только от незавершенности процесса формирования института земельной собственности и неразработанности инструментов применения нормативно-правовой базы, что приводит к слабости механизмов защиты прав земельных собственников, высоким транзакционным издержкам при возврате брошенных земель в хозяйственный оборот, но и от экономических инструментов, регулирующих земельные рынки. Так, в некоторых сибирских регионах наблюдается значительная разница между предложением земельных участков в центре региона и удаленными территориями, низкая стоимость и невостребованность сельскохозяйственных участков при интенсификации животноводства и растениеводства при высоком спросе на земли для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса [1]. Наиболее активными с точки зрения операций на открытом рынке России являются следующие категории земель: участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), сельскохозяйственные земли и земли коммерческого назначения (куда относятся участки под строительство торговых административно-офисных зданий и другие инвестиционные объекты). Категории земель запаса, водного, лесного фонда, особо охраняемых территорий объединены в рамках исследования в единую группу с наименованием «прочие» в связи с тем, что участки в данных категориях практически не встречаются на открытом рынке. Согласно данным на 01.01.2021 г., лишь 0,033% в группе земель запаса, водного, лесного фонда, особо охраняемых территорий находятся в частной собственности, когда в иных категориях земель процент частной собственности намного больше (33,5% сельхозземель; 24,6% земель населенных пунктов и 1,8% земель промышленности) [1]. В целом в Российской Федерации из 1 712 519,1 тыс. га земель в частной собственности юридических и физических лиц находятся 133 082 тыс. га, или 7,7% земель. Если рассматривать данное соотношение в разрезе Сибирского федерального округа, то из 436 173 тыс. га земель в частной собственности находятся 23 001 тыс. га земель, что составляет 5,3%. В Томской области этот показатель еще ниже: из 31 439 тыс. га в частной собственности 638 тыс. га (2,02%), что можно объяснить большим количеством доли земель водного, лесного фонда в регионе и Сибири в целом. Также наблюдаются различия по количеству земельных участков, предлагаемых на рынке к продаже и аренде в городах и регионах Сибири. Обычно в областных центрах инвестиционная активность на земельном рынке в 5-8 раз выше, чем на остальной территории. В ходе исследования с использованием данных компании RID Analytics (г. Новосибирск) был проведен анализ рынка земли нескольких сибирских регионов, в том числе Томска и Томской области, г. Новосибирска, Новосибирской области, г. Барнаула, Алтайского края, г. Омска, Красноярского края, г. Кемерова и Кемеровской области по данным за 2021 г. Было выявлено значительное отличие цен на земельные участки в областях и краях, чем в областном центре. Таблица 1. Статистические показатели цены земельных участков Томской области, предложенных к продаже на рынке коммерческой недвижимости, 2021 г. [3] Показатели 1-е полугодие 2-е полугодие Минимальная цена, руб. за 1 м2 70 99 Максимальная цена, руб. за 1 м2 3 271 2 600 Средняя цена, руб. за 1 м2 236 649 Рост стоимости земельных участков в области составил за последние два года более 200%, при этом основной рост пришелся именно на 2021 г. Таблица 2. Статистические показатели цены земельных участков г. Томска, предложенных к продаже на рынке коммерческой недвижимости, 2021 г. [3] Показатели Значения Минимальная цена, руб./1 м2 143 Максимальная цена, руб./1 м2 18 832 Средняя цена, руб./1 м2 1 764 Рост средней цены за последние два года (с осени 2019 г.) в столице Томской области составил 48%. В 2021 г. большая часть участков на рынке Томской области представ-2 лена участками до 5 тыс. м , свыше данной площади участки представлены на рынке в единичных случаях. Участки стоимостью в интервале от 10 до 50 тыс. м2 имеют наиболее высокую привлекательность, откуда можно сделать вывод, что самыми интересными для развития бизнеса являются участки указанного интервала по площади. Для сравнения: при площади участка от 1 до 5 тыс. м2 на 1-е полугодие 2021 г. стоимость его составила 1 977 руб., в то время как участки до 1 тыс. м2 оценивались в 1 411 руб., что на 28% ниже, а при площади свыше 5 тыс. м2 стоимость составила 220 руб. Если рассматривать 2-е полугодие 2021 г., то цена на участки от 1 до 5 тыс. м2 выросла до 2 192 руб. (на 10% по сравнению с 1-м полугодием 2021 г.). Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке земельных участков г. Томска под коммерческое использование. Больше всего на рынке за 2021 г. представлено участков площадью до 5 тыс. м2, их средняя стоимость за 1 м2 составляет 5 535 руб., в то время как участки до 1 тыс. м2 стоят 3 420 руб. (на 38% ниже), а при площади свыше 5 тыс. м2 средняя стоимость составила 3 314 руб. (на 40% ниже), при этом предложение участков 5 тыс. м2 в 2-3 раза ниже, чем участков от 1 до 5 тыс. м2 по городу. Для анализа сибирских регионов в ходе исследования были использованы данные компании RID Analytics за 2-е полугодие 2021 г., был проведен сравнительный анализ коммерческих участков г. Новосибирска, Новосибирской области, г. Барнаула, Алтайского края, г. Омска, Красноярского края, г. Кемерова и Кемеровской области. Таблица 3. Распределение и средние удельные цены земельных участков Томской области в зависимости от их площади, 2021 г. [3] Площадь участка, тыс. м2 Доля от общего числа за 1-е полугодие, % Средняя цена, руб. за 1 м2 за 1-е полугодие, % Доля от общего числа за 2-е полугодие, % Средняя цена, руб. за 1 м2 за 2-е полугодие, % До 1 38 1 411 - - От 1 до 5 38 1 977 50 2 192 От 5 до 10 13 220 50 240 От 10 до 30 - - - - От 30 до 100 13 70 - - Более 100 (10 га) - - - - *Знаком «-» обозначается малонаполненная группа. Таблица 4. Распределение и средние цены земельных участков г. Томска в зависимости от их площади, 2021 г. [3] 2 Площадь участка, тыс. м Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 До 1 10 3 420 От 1 до 5 48 5 535 От 5 до 10 13 3 314 От 10 до 30 23 1 243 Более 30 6 - * Знаком «-» обозначается малонаполненная группа. Средняя цена участков во всех исследуемых областях значительно ниже по сравнению со средним значением цены в центральных городах данных регионов. Особенно резкое различие наблюдается на рынке Новосибирского региона, где средняя стоимость участков в областном центральном городе в 22 раза превышает показатель по области. Таблица 5. Статистические показатели цен земельных участков, предложенных к продаже на рынке коммерческой недвижимости Новосибирской области, Алтайского и Красноярского краев, Кемеровской области, 2-е полугодие 2021 г. [4] Показатели Новосибирская область Алтайский край Красноярский край Кемеровская область Минимальная цена, руб./м2 6 17 25 50 Максимальная цена, руб./м2 3960 8 889 11 392 20 041 Средняя цена, руб./м2 108 433 449 471 Таблица 6. Статистические показатели цены земельных участков, предложенных к продаже на рынке коммерческой недвижимости центров сибирских регионов: городов Новосибирска, Барнаула, Красноярска, Новокузнецка и Кемерова, 4-й квартал 2021 г. [4] Показатели Новосибирск Барнаул Кемерово Новокузнецк Красноярск Минимальная цена, руб./м2 295 36 225 45 71 Максимальная цена, руб./м2 15 625 25 000 7 222 10 000 12 771 Средняя цена, руб./м2 2 353 3211 1482 924 1323 Таблица 7. Распределение и средние удельные цены земельных участков Новосибирской области, Алтайского и Красноярского краев и Кемеровской области в зависимости от их площади, 4-й квартал 2021 г. [4] Площадь участка, тыс. м2 Новосибирская область Алтайский край Красноярский край Кемеровская область Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 До 1 14 1 072 21 1 042 9 1 264 17 975 От 1 до 5 48 801 46 920 43 809 41 961 От 5 до 10 8 176 14 297 8 736 22 303 От 10 до 30 8 88 15 363 20 647 17 643 От 30 до 100 14 82 4 141 17 355 - - Более 100 (10 га) 8 31 - - 3 221 2 65 *Знаком «-» обозначается малонаполненная группа. Аналогично Томской области большая часть участков, представленных на рынке, во всех рассмотренных областях и краях, имеет размер от 1 до 5 тыс. м2 (Новосибирская область - 48%, Алтайский край - 46%, Красноярский край - 43% и Кемеровская область - 41%). Во всех представленных областях и краях (табл. 7) на рынке также достаточно обширно представ- 2 лены участки до 1 тыс. м , которые имеют стоимость выше по сравнению с наиболее распространенными участками размером от 1 до 5 тыс. м2. В Кемеровской области, Красноярском и Алтайском краях достаточно обширно представлены участки площадью свыше 5 тыс. м2, но их стоимость в 1,54 раза ниже участков до 5 тыс. м2. На рынке региональных столиц в 4-м квартале 2021 г. большая часть участков также представлена участками до 5 тыс. м2 (63% от общего объема рынка в Новосибирске, 68% - Барнауле, 60% - Кемерове, 76% - Новокузнецке, 59% - Красноярске), стоимость участков до 5 тыс. м2 существенно превышает стоимость больших участков. Таблица 8. Распределение и средние цены земельных участков городов Новосибирска, Барнаула, Кемерова, Новокузнецка и Красноярска в зависимости от их площади, 4-й квартал 2021 г. [4] Площадь участка, тыс. м2 Новосибирск Барнаул Кемерово Новокузнецк Красноярск Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 Доля от общего числа, % Средняя цена, руб./м2 До 1 12 6 918 27 9 482 11 6 288 35 3 322 18 4 721 От 1 до 5 51 4 111 41 13 260 49 2 943 41 2 363 41 3 440 От 5 до 10 9 1 383 9 1 968 5 - 12 - 13 1 360 От 10 до 30 18 1 064 16 3 215 35 1109 6 - 24 1160 Более 30 10 250 7 1102 - 6 - 3 673 *Знаком «-» обозначается малонаполненная группа. Так, например, участки площадью от 10 до 30 тыс. м2 в 5 раз дешевле участков до 5 тыс. м2 в Новосибирске, в Кемерове - в 4 раза, в Барнауле -5,5 раза, в Красноярске - в 3,5 раза. Также помимо базы компании RID Analytics был проанализирован рынок предложения земельных участков Томской области, за исключением г. Томска, Томского района и г. Северска за 2021 г. на базе ЦИАН. Всего на рынке предложения было отмечено 386 земельных участков, из них 233 (60%) представляют собой участки под индивидуальное строительство. Средняя цена за 1 м2 составила 539,07 руб., минимальная стоимость среди проанализированных объектов равнялась 30,3 руб./1 м2. Среди участков категории сельскохозяйственной деятельности было найдено всего 33 земельных участка. Данный рынок представлен объектами двух типов: первый тип - это участки, пригодные исключительно для ведения сельского хозяйства: выращивания культурных растений, пастбища и сенокоса; ко второму типу относятся участки, наиболее эффективным использованием которых будет перевод в иную категорию или изменение назначения: садоводство, огородничество, ИЖС, придорожный сервис и т.д. Исходя из этого, видно, что средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в 15 раз ниже, чем участков под ИЖС по Томской области. Средняя цена предложения по Томской области участков с возможным использованием под садоводство, ИЖС составляет 33,95 руб./1 м2, первого типа (сельхозземли) - 5,3 руб./1 м2. Анализ предложения земельных участков Томской области свидетельствует о низкой активности, это говорит о малоразвитом рынке купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, поскольку в некоторых районах за год наблюдаются единичные случаи предложения, и как уже ранее отмечалось, было выставлено на продажу всего 33 земельных участка. Средняя цена на рынке составила 18 руб./м2. Что касается объектов СНТ (садовое некоммерческое товарищество), где большая их часть расположена в ближайшем к региональной столице Томском районе, средняя стоимость данных земельных участков составила 394 руб./м2. Согласно данным базы ЦИАН, стоимость пригородной земли исследуемых регионов Сибири будет примерно в 3 раза меньше, чем в областном центре: «Если средняя стоимость участка площадью 9 соток в Новосибирске составляет 3,23 млн руб., то в Новосибирском районе за земельный участок площадью 15 соток просят от 610 до 870 тысяч рублей» [7]. Таблица 9. Обзор цен на рынке купли-продажи земельных участков в регионах России, 1-й квартал 2021 г., по данным Авито Недвижимости (с учетом областных центров) [5] Показатели Томская область Новосибирская область Алтайский край Кемеровская область Красноярский край Цена на земельные участки ИЖС, руб. /1 м2 473,6 450 260,87 448,96 255,56 Цена на земельные участки СНТ, руб. /1 м2 250 350 125 385,24 220 Цена на земельные участки промышленного назначения, руб. /1 м2 999,9 923,08 634,85 941,02 620 Низкая активность рынка земельных участков имеет прямое отношение к неэффективному учету и кадастровой оценке. С 1 января 2022 г. предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель во всех регионах России. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое. Во всех субъектах РФ в обязательном порядке государственная кадастровая оценка земельных участков будет проведена в 2022 г., что изменит налоговую базу по земельному налогу собственников в 2023 г. [6]. В результате проведенных институциональных преобразований земельных участков в Российской Федерации сложилась асимметрия в распределении различных видов земельных участков между разными землепользователями, что не всегда положительно влияет на эффективное развитие экономического актива. Существующие механизмы регулирования не всегда обеспечивают баланс между интересами государства и частных лиц, что затрудняет перераспределение и использование земельных участков . Сравнительный анализ конъюнктуры рынка Сибирского федерального округа на основе данных 2021 г. по нескольким регионам показал, что в регионах наблюдается значительная дифференциация цен между областными центрами и остальной территорией, а также низкая активность на рынке земельных участков регионов. Например, в разрезе областей по некоторым категориям отсутствовало предложение на рынке либо было представлено в единичных случаях. Земельные участки, не относящиеся к областным центрам, могут быть интересны инвесторам для создания новых производств, развития территории, однако при этом существует необходимость в определенности земельных отношений. К факторам низкого уровня предложения земель в Сибири также относится неоформленность земельных паев, отсутствие должного кадастрового учета. В рамках оценки современного состояния земельных отношений и планирования основных направлений земельной политики представляется обоснованным непрерывный мониторинг состояния земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, развитие современной земельной политики необходимо направить на предотвращение отрицательных тенденций в сфере земельных отношений через систему непрерывного контроля.

Скачать электронную версию публикации