A developed plot: definition of the concept.pdf Этимология слова «застройка» берет свое начало от слова «постройка».«Застроить - занять постройками» [5. С. 211]. В настоящее время термин «по-стройка» все чаще употребляется применительно к строениям временногохарактера, а застройка земельного участка предполагает возведение на немобъектов капитального строительства. Застроенный земельный участок ха-рактеризуется размещением на (под) его поверхности(тью) объектов руко-творного, искусственного происхождения, рассчитанных на длительное ис-пользование в данном конкретном месте, изначально не предназначенных дляперемещения и отвечающих признакам недвижимого имущества. К такогорода объектам Гражданский кодекс РФ относит здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.Земельный кодекс, а вслед за ним и земельное законодательство термины«застроенный земельный участок», «застроенные земли» не употребляют, ночасто используют словосочетание «земельный участок, на котором располо-жены здания, строения, сооружения» (см., например, ст. 36 ЗК РФ) и особовыделяют процедуру предоставления земельного участка для строительства(см. ст. 30 ЗК РФ и др.).В ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство определяется каксоздание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объ-ектов капитального строительства). Хотя Градостроительный кодекс прямоне закрепляет, что в результате строительства создаются объекты недвижи-мого имущества, комплексное толкование норм градостроительного и граж-данского законодательства позволяет сделать именно такой вывод. Это неисключает в процессе создания объектов капитального строительства разме-щение на земельных участках иных построек, не имеющих тесной связи сземлей, определенной в ст. 130 ГК РФ (киосков, навесов, заборов, строитель-ных вагончиков и т.п.). В то же время само по себе наличие на земле времен-ной постройки не изменяет ее статуса на «застроенные земли», поскольку непроизошло преобразование земельного участка, свойственного земной по-верхности при наличии на (под) ней соответствующей недвижимости. Нарядус застроенными землями возможно выделение земель, занятых временнымипостройками, не обладающими признаками недвижимости, а также свобод-ных от каких-либо построек земель.Строительству как особому виду деятельности свойственно последова-тельное выполнение ряда целенаправленных действий, определенный техно-логический процесс. В строительство включаются геологоразведочные, изы-скательские, проектные, монтажные, строительные и подобные работы, ре-зультатом которых является создания зданий, строений, сооружений. Какписал И.Л. Брауде, «несомненно относятся к капитальному строительствугеологоразведочные и изыскательские работы, подготовка территории строи-тельства, в частности: осушение ее, планировка площадки, снос строений ит.п, т.е. крупные работы, хотя и предшествующие строительно-монтажнымработам, но неразрывно с ним связанные» [2. С. 10]. Современным исследо-вателям также свойственно определение сферы строительства различнымивидами деятельности, связанными с проектированием, проведением инже-нерных изысканий, возведением зданий и сооружений, а также иных видовдеятельности, направленных на создание объектов недвижимости [3. С. 7].Таким образом, процесс строительства, процесс застраивания земельногоучастка довольно длителен по времени. Очевидно, что на подготовительныхэтапах строительства не может идти речь о наличии «застроенного» земель-ного участка. Возникает вопрос о том, на какой стадии строительства земель-ный участок может считаться застроенным; обладает ли таким качеством зе-мельный участок на стадии ведения строительных работ или только после ихзавершения и появления конечного результатасущественному, более того - кардинальному преобразованию земельногоучастка и изменению его правового режима.В юридической литературе здания и сооружения определяются как руко-творная недвижимость, инженерно-строительная конструкция, системы, объек-ты, возведенные в результате правомерно осуществленной строительной дея-тельности. Противоправная деятельность (осуществляемая в случае отсутствияправа на земельный участок или разрешения на строительство и т.п.) приводит ксозданию вещи, на которую не распространяются правила о зданиях и сооруже-ниях (самовольная постройка) [4. С. 66-67]. Зданием, сооружением объект при-знается после ввода его в эксплуатацию. До этого момента - объект, не завер-шенный строительством. Если объект незавершенного строительства имеет сконкретным земельным участком механическую связь, в силу которой невоз-можно перемещение объекта незавершенного строительства без несоразмерногоущерба, то он является недвижимым имуществом1.Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от18.01.2001 № 91-р были утверждены Методические указания по проведениюинвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся вфедеральной собственности. В названном нормативном акте для объектовнезавершенного строительства определены уровни организацииподготовительных и строительно-монтажных работ, характерных дляразличных стадий строительства: начальной (от 0 до 15%), средней (свыше15 до 50%), высокой (свыше 50 до 75%), завершающей (свыше 75 до 99%).Начальной стадии строительства соответствует следующий уровень работ:завершены изыскательские и проектные работы; определены поставщикиоборудования и материалов; выполнены работы по временным зданиям исооружениям в рамках проекта. Средняя стадия строительствахарактеризуется завершением изыскательские и проектных работ; наличиемпоставок оборудования и материалов; окончанием работ по возведению стени конструкции крыши; выполнением работ по временным зданиям исооружениям в рамках проекта; началом работ по монтажу технологическогооборудования и внутренних систем. Если исходить из того, что объектнезавершенного строительства является недвижимым имуществом, то врядли можно признавать существование такого объекта на первоначальнойстадии строительства. Для отнесения земельного участка к застроенным всилу наличия на нем объекта, не завершенного строительством, требуется,чтобы были начаты работы по возведению стен.В литературе, как юридической, так и специальной, делаются попыткиразграничения зданий и сооружений. Существует также точка зрения, чторазграничивать здания и сооружения нет нужды, поскольку оборот этих объ-1 Объекты незавершенного строительства прямо названы недвижимым имуществом в ст. 130 ГКРФ, а также в иных нормативных правовых актах. Распространение на объекты незавершенногостроительства правового режима недвижимости позволяет усомниться в позиции В.А. Алексеева отом, что «объект незавершенного строительства - изменения на земельном участке, непосредственнонаправленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание илисооружение»[1. С. 10]. Некие изменения на земельном участке не позволяют их квалифицировать какобъект гражданских прав, как имущество, существующие независимо от земельного участка, а неза-вершенный строительством объект, как объект, который в силу связи с землей является непереме-щаемым, признается в качестве недвижимой вещи.ектов, их правовой режим идентичны. В целом же можно констатировать, чторазличие между данными объектами недвижимости проводится в зависимо-сти от предназначенности (непредназначенности) их для размещения людей[1. С. 9]. С принятием ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент обезопасности зданий и сооружений» появилось легальное определение в од-ном законе здания и сооружения. Юридически важно подчеркнуть, что зда-ния, сооружения - объекты, введенные в эксплуатацию либо признанные го-сударством в качестве законченных строительством объектов, когда разре-шение на ввод в эксплуатацию не требуется.Исследователями обращается внимание на такой важный отличительныйпризнак объектов недвижимости от временных построек, как «их постоянст-во, бессрочность связи с землей» [4. С. 61 - 62]. Можно встретить судебныерешения, поддерживающие такой подход. Так, в Постановлении ФАС Севе-ро-Западного округа от 10.03.2009 по делу А-56-40756/2006 было указано,что «временными сооружениями являются объекты, по своим техническимхарактеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, атакже объекты, имеющие вспомогательное назначение по отношению к ос-новному сооружению, возведенные на период осуществления определеннойдеятельности на земельном участке, не отводившемся для создания объектовкапитального типа, и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необ-ходимость в их использовании».Среди объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ не названо строение. В тоже время перечень ст. 130 является открытым, и самовольную постройку за-конодатель в ст. 222 ГК РФ определяет как дом, строение и иное недвижимоеимущество. Земельный и Градостроительный кодексы употребляют термин«строение» наряду со зданием, сооружением.В действующих нормативных актах термин «строение» используется какдля обозначения объектов капитального строительства, так и временных по-строек (см., например, ст. 39.1 Лесного кодекса РФ, п. 2 ст. 10 Кодекса внут-реннего водного транспорта Российской Федерации). Употребление в ЗК РФи ГрК РФ строения в одном ряду со зданием, сооружением позволяет пред-положить, что законодатель в данном случае имеет в виду строение как ка-питальный объект. Строение следует относить к разновидности недвижимо-го имущества, если оно имеет прочную связь с землей, в результате которойперемещение без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.В целом застройка земель связана с появлением объектов, признаваемыхнедвижимым имуществом: здания, строения, сооружения, объекта незавер-шенного строительства, а также самовольно возведенной постройки. Наличиеу таких объектов признака стационарности (прикрепленности к земле, то естьналичие с ней механической связи и невозможности перенесения объектовбез определенного ущерба на другое место, а также изначальная непредна-значенность объекта для перемещения в пространстве) свидетельствует опреобразовании соответствующей части земной поверхности и изменении ееправового режима.Важное значение имеет разграничение правомерной и неправомерной за-стройки. Самовольно возведенный объект с позиции гражданского законода-тельства не является объектом прав, и ведение строительства без правовыхоснований (лицензии на недропользование, при отсутствии правоустанавли-вающих документов на использование соответствующих природных объек-тов и т.п.) рассматривается законодателем как правонарушение. Соответст-венно до признания права на самовольно возведенный объект, например, порешению суда, этот объект фактически существует, но как объект юридиче-ски «невидим», он является предметом правонарушения. Представляется, чтоесли нормативные правовые акты не содержат специальной оговорки, термин«застроенный земельный участок» означает земельный участок, на котором(под которым) находятся законно возведенные рукотворные объекты недви-жимости или законность которых была признана в установленном закономпорядке, то есть имеет место правомерная застройка.

Скачать электронную версию публикации