Alienation of a land parcel: a subjective civil right or legal duty?.pdf Собственник земельного участка обладает субъективном правом на отчуждение земельного участка, которое он вправе реализовать как сам, так и через уполномоченное лицо. Данное право является элементом правомочия распоряжения, который отличается своей направленностью на передачу земельного участка в собственность другого лица. Такая передача влечет переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому, что свидетельствует о наличии транслятивного правопреемства и характеризует производное приобретение права собственности. Субъективное право принято определять в гражданско-правовой науке как «меру возможного поведения», «возможность действовать определенным образом» [1. С. 11; 2. С. 92]. Как полагают ученые, категория «возможности» характеризует субъективное право как юридическую свободу лица, которое может, но не обязано действовать [2. С. 92-93]. Однако, как справедливо отмечал С.Ф. Кечекьян, «возможность действовать, предоставленная лицу нормами права, нередко является его обязанностью, составляет для него определенную общественную необходимость действия» [3. С. 58]. Другими словами, субъективное право может быть «обременено» и юридической обязанностью. В зарубежной доктрине и законодательстве по отношению к праву собственности широкое распространение получил подход, в соответствии с которым право собственности рассматривается не как полное и абсолютное, никем и ничем не ограничиваемое право, а как благо, которое одновременно возлагает на обладающее им лицо определенное бремя, в первую очередь в интересах общества (данный подход еще принято называть концепцией «социальной функции права собственности») [4. С. 614; 5. С. 34]. Исключением в этом отношении не стала и Российская Федерация. Собственники земельных участков подлежат ограничению в осуществлении своих субъективных прав определенными пределами (см. п. 3 ст. 55 Конституции РФ, п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 9, ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), благодаря чему достигается баланс частных и публичных интересов, предотвращается злоупотребление правом, нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, нанесение вреда окружающей среде, обеспечиваются интересы общества в целом. Конституция РФ, провозглашая принцип неприкосновенности собственности, предусматривает при этом возможность принудительного отчуждения земельных участков. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в силу пп. 2, 3 ст. 35 Конституции РФ может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Перечень случаев принудительного отчуждения земельных участков содержится в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Таким образом, с целью защиты прав и интересов других лиц, учета интересов общества в целом нормами российского законодательства для собственников земельных участков устанавливаются не только ограничения по отчуждению земельных участков, но и в некоторых случаях обязанность принудительного отчуждения таких участков. Во-первых, как показывает анализ п. 2 ст. 235 ГК РФ, принудительное отчуждение земельного участка не всегда обусловлено только публичными нуждами, как это имеет место при выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ). К примеру, необходимость принудительного отчуждения земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (см. ст. 238 ГК РФ, ст. 5 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), связана с «наличием у государства особого интереса в сохранении некоторых видов земель исключительно в частной собственности российских граждан и российских юридических лиц» [6. С. 77-78]. В случае принятия решения судом о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность участка, на котором эта недвижимость расположена, необходимость принудительного отчуждения такого участка его собственником обусловлена интересами собственника объекта недвижимости (п. 2 ст. 272 ГК РФ). Принудительное отчуждение земельного участка, используемого не в соответствии с целевым назначением или с нарушением законодательства, направлено на предотвращение ненадлежащего использования такого участка (ст. 284-286 ГК РФ). Во-вторых, во всех перечисленных выше случаях в силу тех или иных причин на собственника земельного участка возлагается обязанность совершить отчуждение земельного участка. Так, например, для лица, в собственности которого оказался земельный участок, который в силу закона не может принадлежать данному лицу, законодатель устанавливает обязанность произвести отчуждение такого участка в течение года с момента его приобретения. Об этом свидетельствует используемое законодателем в п. 1 ст. 238 ГК РФ выражение «имущество должно быть отчуждено собственником». При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вне зависимости от согласия собственника участка на такое изъятие, на него возлагается обязанность заключить соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа (см. ст. 282 ГК РФ). Суд, вынося решение о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, возлагает тем самым на собственника земельного участка обязанность произвести отчуждение такого участка собственнику объекта недвижимости (п. 2 ст. 272 ГК РФ). При принятии уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника земельного участка, используемого им не в соответствии с целевым назначением или с нарушением законодательства, собственник такого участка может сам исполнить такое решение и продать свой участок с публичных торгов (п. 2 ст. 286 ГК РФ). Для этого ему необходимо письменно уведомить орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение. Отчуждая земельный участок с публичных торгов, собственник тем самым исполняет решение об изъятии участка. В-третьих, все перечисленные случаи принудительного отчуждения земельных участков являются производными способами приобретения права собственности на землю16. В иных случаях принудительного прекращения права собственности на землю, которые также являются производными способами приобретения права собственности на землю, отчуждение земельного участка не имеет места, поскольку собственник земельного участка в таких случаях не осуществляет отчуждение принадлежащего ему участка. Так, например, если в предусмотренный законом срок земельный участок не был отчужден лицом, которому этот участок не мог принадлежать на праве собственности, то такой участок по решению суда подлежит принудительной продаже с торгов с передачей собственнику вырученной суммы или передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости земельного участка, определенной судом (п. 2 ст. 238 ГК РФ). Отчуждение земельного участка также не имеет места при обращении взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 237 ГК РФ), при несогласии собственника земельного участка, использующего участок с нарушением законодательства, исполнить решение органа об изъятии у него этого участка (п. 3 ст. 286 ГК РФ), а также реквизиции (ст. 242 ГК РФ), конфискации (ст. 243 ГК РФ) и национализации земельных участков (абз. 12 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Существует еще два производных способа прекращения права собственности на земельные участки, которые не указаны в общем перечне оснований прекращения права собственности на землю, - это приватизация (ст. 217, абз. 2 п. 2 ст. 235 ГК РФ) и безвозмездная передача земельных участков из собственности одного публичного образования в собственность другого публичного образования (см. п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18, п. 1, 5 ст. 19 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)) 17. В юридической литературе можно встретить различные подходы к понятию «приватизация». Особый интерес составляют такие определения приватизации, как «форма распоряжения государственным и муниципальным имуществом» [9. С. 19]; основание прекращения публичной собственности на землю; основание возникновения частной собственности на землю. Из приведенных определений следует, что приватизация является таким способом распоряжения государственным или муниципальным имуществом, который направлен на передачу данного имущества в собственность другого лица, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что приватизация является по своему существу отчуждением. Однако отчуждение земельного участка имеет место не во всех случаях приватизации земельных участков. Допускается приватизация, когда со стороны публичного собственника земельного участка не требуется совершения каких-либо действий по распоряжению принадлежащим ему участком. Во-первых, законодательно закреплена упрощенная процедура оформления гражданином права собственности на земельный участок, предоставленный ему до введения в действия ЗК РФ для использования в определенных целях18 на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения19. Гражданин для оформления участка в свою собственность обращается не к органу, наделенному правомочием по распоряжению земельного участка, а в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который обязан осуществить такое оформление, если это не запрещено законом (см. ст. 25.2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Вторым случаем приватизации земельных участков, не сопряженным с отчуждением земельного участка, является приобретение в собственность земельных участков под многоквартирными домами. Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее -ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен такой дом. В силу п. 2 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на данный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента проведения государственного кадастрового учета (п. 5 ст. Закона о введении в действие ЖК РФ). Приватизация земельных участков под многоквартирными домами является свидетельством «автоматического» возникновения права общей долевой собственности на земельные участки: со стороны публичного собственника не требуется совершения каких-либо действий по распоряжению принадлежащим ему земельным участком. Закрепление данного правила, как объясняет Конституционный Суд РФ [10], обусловлено правовой природой земельного участка как общего имущества многоквартирного дома - имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями в данном многоквартирном доме, в связи с чем правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под таким домом и относится к сфере жилищного законодательства. Именно реализация норм жилищного законодательства как специальных норм исключает необходимость принятия решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка. Безвозмездная передача земельных участков из собственности одного публичного образования в собственность другого публичного образования, безусловно, является отчуждением, прежде всего в силу того, что такая передача осуществляется непосредственно самим собственником земельного участка и отличается своей направленностью на передачу такого участка в собственность другого лица. Следует отметить, что отчуждение земельного участка при его приватизации или безвозмездной передаче из собственности одного публичного образования в собственность другого публичного образования не всегда осуществляется по воле собственника участка. Однако такое отсутствие воли не является свидетельством принудительного характера отчуждения. Законодатель в определенных случаях возлагает на публичного собственника земельного участка обязанность осуществить отчуждение такого участка в собственность приобретателя. При приватизации земельных участков такая обязанность устанавливается с целью решения конкретных задач (например, с целью достижения единства собственника на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35, 36 ЗК РФ). При безвозмездной передаче земельных участков из собственности одного публичного образования в собственность другого публичного образования такая обязанность обусловлена спецификой правосубъектности публичных образований. Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования являются не просто участниками гражданско-правовых отношений, но и носителями публичной власти, основное назначение которых заключается в обеспечении публичных интересов, жизненно важных потребностей общества. В связи с чем земельные участки «прикрепляются» к публичным функциям и полномочиям того публичного образования, реализацию которых они обеспечивают [11, 12]. Не имеет места принудительное отчуждение земельного участка при отчуждении его собственником здания, сооружения. В российском правопорядке здания (сооружения) принято квалифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка, на котором такой объект расположен. Вместе с тем потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание (сооружение), на нем расположенное, породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, поименованный в ст. 1 ЗК РФ [13. С. 5-10]. Именно появление данного принципа и привело к необходимости закрепления за лицом, являющимся одновременно собственником здания, сооружения и расположенного под ними земельного участка, обязанности при отчуждении здания, сооружения осуществлять отчуждение земельного участка и наоборот, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Данное положение нашло свое подтверждение и в судебной практике [14. С. 17]. Итак, собственник земельного участка обладает субъективном правом, а в случаях, установленных федеральными законами, и юридической обязанностью по отчуждению земельного участка. Наличие обязанности по отчуждению земельного участка указывает на то, что отчуждение земельного участка может иметь не только добровольный, но и принудительный характер. При этом обязанность по отчуждению земельного участка не всегда свидетельствует о принудительном характере отчуждения.

Скачать электронную версию публикации