Classification of developed plots.pdf В зависимости от того, имеет ли размещение зданий, сооружений на зе-мельных участках основной (определяющий) или дополнительный (вспомо-гательный) характер, существующие категории земель условно могут бытьразделены на две группы. К первой группе относятся земли населенныхпунктов, земли специального назначения и земли водного фонда (речь идет отой части земель, которые заняты гидротехническими и иными сооружения-ми, расположенными на водных объектах), ко второй - земли сельскохозяй-ственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, зем-ли лесного фонда, земли запаса. Категория является первичной характери-стикой земельного участка, формирующей его правовой режим. Наличие наземельном участке зданий, сооружений свидетельствует о его сложном пра-вовом режиме. Не только возведение рукотворного объекта недвижимости наземельном участке, но и их вид определяет особенности правового регулиро-вания общественных отношений по поводу этого земельного участка. Клас-сификация зданий, сооружений была предметом специального исследования,например, И.Д. Кузьминой [1], которая как ученый-цивилист концентрирова-ла свое внимание на видах зданий, сооружений с учетом особенностей ихгражданско-правового режима. Такой подход свойственен и иным авторам.Целью настоящего исследования является классификация застроенных зе-мель в зависимости от специфики их правового режима.Прежде всего, обращает на себя внимание существование квазиприрод-ных объектов, таких как водохранилища, пруды, обводненные карьеры, ис-кусственные земельные участки. Представляется, что водохранилища, прудыи искусственные земельные участки создаются в результате направленной наобразование особых объектов человеческой деятельности - строительства.Хотя в нормативных актах создание водохранилища, прудов прямо не по-именовано как строительная деятельность, тем не менее оно ею является посвоей сути и содержанию. Федеральный Ђ?: закон только для образования искусразрешений на создание и на ввод искусственно созданного земельного уча-стка в эксплуатацию как сооружения. Карьеры появляются в результате веде-ния горных работ открытым способом, и обводненные карьеры являются неспециально созданными объектами, а следствием прекращения работ по до-быче полезных ископаемых и искусственным или естественным образом за-полнения водой образовавшихся выемок, поэтому отношения по строитель-ству искусственных водных объектов здесь не возникают.Законодатель применяет юридическую фикцию и распространяет на соз-данные человеком объекты правовой режим природных объектов: водных иземельных. Здесь можно возразить, что и водохранилище, и пруд, да и искус-ственный земельный участок после некоторого времени своего существова-ния начинают функционировать по законам природы, как экологическая сис-тема, в которой живые (растения, животные и другие организмы) и неживыеее элементы взаимодействуют как единое функциональное целое и связанымежду собой обменом веществом и энергией. Это действительно так, но на-званные объекты представляют собой взаимосвязанную и взаимообусловлен-ную систему преобразованных водного объекта (например, реки, озера, наместе которого создается водохранилище) и земельной поверхности (ложаводохранилища), а также гидротехнического(-ий) сооружения(-ий). Исклю-чение из данной системы хотя бы одного элемента (например, берегоукрепи-тельного сооружения у искусственного земельного участка или плотины уводохранилища) неминуемо влечет гибель самой системы и разрушение во-дохранилища, пруда, искусственного земельного участка.На основе сказанного возможна классификация застроенных земель наземли, занятые искусственными объектами, и земли, занятые квазиприрод-ными объектами. К первой группе земель могут быть отнесены земли, заня-тые различного рода зданиями жилого и нежилого назначения, сооружения-ми, созданными человеком в процессе строительства. В контексте понятий,содержащихся в ФЗ «Об охране окружающей среды», искусственный объектсхож с антропогенным объектом, под которым понимается объект, создан-ный человеком для обеспечения его социальных потребностей и не обла-дающий свойствами природных объектов (ст. 1). Создание рукотворных объ-ектов недвижимости не ограничивается удовлетворением только социальныхпотребностей человека. Застройка земель и создание объектов недвижимостиопределяются биологическими, культурными, экономическими и иными ин-тересами и потребностями. Например, строительство жилых помещений вы-звано, прежде всего, потребностями человека в защите от неблагоприятноговлияния окружающей его среды. Вторую группу составляют: искусственныйземельный участок, водохранилище (в том числе пруд) и канал (водоток).Каждый из этих объектов представляет собой искусственно созданную сис-тему со сложившимся в течение определенного времени обменом веществ иэнергией между живыми и неживыми ее элементами. Сформировавшаяся подвлиянием естественных факторов экологическая система требует поддержа-ния со стороны человека (наполнения и сработки (выпуска воды) водохрани-лищ, производство берегоукрепительных работ и т.п.). Квазиприродный(природно-искусственный) объект отнесен законодателем к природному объ-екту и вместилищу природных ресурсов и рукотворному (искусственному)объекту. Соответственно правовое регулирование общественных отношенийпо поводу этих объектов строится на значительном количестве норм, направ-ленных на их охрану, специальных норм об их использовании, с одной сто-роны, и нормативных правил об их эксплуатации - с другой. Эксплуатацияобъектов предполагает наблюдение за их состоянием, выполнение ремонт-ных работ по устранению повреждений, конструктивных недостатков и т.п.работы.Важное правовое значение имеет разграничение правомерной и неправо-мерной застройки, соответственно в результате такого рода деятельности по-является законно возведенный объект градостроительной деятельности илисамовольно возведенный объект недвижимости. Каков бы ни был характерстроительства на земельном участке, в любом случае оно влечет за собой оп-ределенные правовые последствия. Противоправная деятельность (осуществ-ляемая в случае отсутствия права на земельный участок, разрешения настроительство и т.п.) приводит к созданию вещи, на которую не распростра-няются правила о зданиях и сооружениях (самовольная постройка). В циви-листической литературе здания и сооружения определяются рукотворнойнедвижимостью, инженерно-строительной конструкцией, системами, объек-тами, возведенными в результате правомерно осуществленной строительнойдеятельности [1. С. 25, 102-103]. Нормы градостроительного законодательст-ва позволяют сделать вывод, что градостроительная деятельность (строитель-ство и реконструкция объектов капитального строительства являются ее ча-стью) есть правомерная деятельность. Рукотворное недвижимое имущество,возведенное на земельном участке, правомерно (здание, строение, сооруже-ние, объекты, строительство которых не завершено) можно именовать объек-тами градостроительной деятельности, к которым самовольная постройка неотносится. «Водораздел» между этими двумя группами рукотворно возве-денных объектов достаточно зыбкий. При соблюдении установленнойнародов Российской Федерации. Российская культура имеет глубокие исто-рические корни. Различные исторические этапы, через которые проходилаРоссия, оставили свой след в формировании ее культурного наследия. Объек-ты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Россий-ской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего много-национального народа Российской Федерации, являются неотъемлемой ча-стью всемирного культурного наследия и признаются особым видом недви-жимого имущества (недвижимые памятники истории и культуры).В целях реализации конституционного права каждого на доступ к куль-турным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться осохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники исто-рии и культуры, а также реализации прав народов и иных этнических общно-стей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение истори-ко-культурной среды обитания принят Федеральный закон от 25.06.2002№ 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культу-ры) народов Российской Федерации». Указанные цели и задачи и вследствиеэтого особое правовое регулирование землепользования, обеспечивающиесохранность историко-культурного наследия, а также длительность сущест-вования таких объектов позволяют не устанавливать законность их возведе-ния1 и занятые ими земли выделять в отдельную группу застроенных земель.Например, в Москве при строительных работах в Зарядье было вскрыто пол-ностью погребленное под насыпными грунтами здание старого английскогодвора постройки конца XV-XVII вв. [2. С. 102].Физические и юридические лица, осуществляющие хозяйственную ииную деятельность на территории объекта культурного наследия, обязанысоблюдать режим использования данной территории, установленный законо-дательством РФ и законом соответствующего субъекта Российской Федера-ции. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в егоисторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоныохраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулированиязастройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природноголандшафта. Любые работы на территории объекта культурного наследия рег-ламентируются, и использование данной территории и территории зон охра-ны объекта культурного наследия ограничивается (ст. 33, 34, 46 ФЗ «Об объ-ектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Рос-сийской Федерации»).При классификации застроенных земель на виды в зависимости от ле-гальности произведенной застройки возможно выделение земель, занятыхправомерно возведенными объектами недвижимости; земель, занятых са-1 Не случайно среди документов, требуемых для принятия решения о включении объекта куль-турного наследия в специальный реестр, не названы документы, выдаваемые в результате градо-строительной деятельности (например, разрешение на строительство) - см. ст. 17 ФЗ «Об объектахкультурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». «Понят-но, - пишет К. Скловский, - что термин «строительство» абсолютно не пригоден; построить памятникнельзя (…)» (Скловский К. Реконструкция памятника культуры. Вопросы собственности // Хозяйствои право. 2009. № 8. С. 30).мовольными постройками, а также земель (территорий) объектов культур-ного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Феде-рации. Выделение последних в самостоятельную группу обусловлено особы-ми публичными интересами государства и общества в сохранении недвижи-мых объектов культурного наследия и вследствие этого - установлениемспецифического правового режима занятых ими земельных участков.Российское законодательство в зависимости от вида возведенного на зе-мельном участке объекта недвижимости (объекта капитального строительст-ва) позволяет разграничивать правомерно застроенные земли на земли, заня-тые зданиями (жилыми и нежилыми); земли, занятые сооружениями; и земли,занятые объектами незавершенного строительства. Правовой режим этихземель отличается уже на стадии формирования предпосылок их застройки.Юридически важно подчеркнуть, что здания, сооружения - объекты, введен-ные в эксплуатацию либо признанные государством в качестве законченныхстроительством объектов, когда разрешение на ввод в эксплуатацию не тре-буется.Несмотря на то, что в законодательстве довольно часто используется об-щая формулировка «земельные участки, на которых расположены здания,строения, сооружения», нормативные правовые акты содержат достаточнонорм, позволяющих разграничивать земли, застроенные сооружениями, иземли, застроенные зданиями. Например, водные объекты, находящиеся впубличной собственности, предоставляются в пользование только для строи-тельства указанных в ВК РФ сооружений (см. ст. 11, 22, 31 ВК РФ). Законо-дательство о недрах также позволяет сделать вывод о том, что подземноепространство используется в основном для строительства сооружений (под-земных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, и со-оружений для разведки и добычи полезных ископаемых).Включение в состав здания, как объемной строительной конструкции,помещений и признаниеправ собственника жилого помещения при изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) и др.При правовом регулировании отношений по использованию земель объ-ект незавершенного строительства не может быть поставлен в один ряд созданиями и сооружениями ввиду отсутствия у незавершенного строительст-вом объекта назначения. Соответственно, земельный участок, занятый неза-вершенным строительством объектом, может быть использован исключи-тельно для строительства - завершения возведения объекта недвижимости.Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ привлечению к административной ответст-венности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капиталь-ного строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключе-нием случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капи-тального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдачаразрешения на строительство.В зависимости от расположения рукотворного объекта недвижимости от-носительно земной поверхности возможно выделение земель, занятых над-земными объектами, земель, занятых наземными объектами, земель, занятыхподземными объектами, и земель, занятых объектами смешанного типа. Над-земными объектами недвижимости являются эстакады, теплотрассы и подоб-ные сооружения, расположенные на некоторой (порой значительной) высотеот земной поверхности; наземные объекты составляют различного рода зда-ния, автомобильные и железные дороги и иные сооружения, находящиесянепосредственно на земной поверхности; подземные объекты располагаютсяниже земной поверхности (в том числе занятой водным объектом) - это тон-нели, метрополитены, колодцы, газопроводы, объекты инженерных комму-никаций и т.д. Объекты смешанного типа представлены чаще всего сложны-ми вещами, объединяющими разнородные недвижимые вещи, предполагаю-щие использование их по общему назначению. Требование рациональногоиспользования земельной поверхности, особенно в городах-мегаполисах, вы-явило потребность в строительстве надземно-подземных зданий торговли иобщественного питания, производственного, складского и иного назначения(объекты смешанного типа).Разграничивая застроенные земли на названные четыре вида, следует чет-ко представлять, что любой из объектов рукотворной недвижимости имеетжесткое прикрепление к земной поверхности - как обязательное условие при-знания этого объекта недвижимым. Наличие, допустим, у надземного соору-жения заглубления1 (заглубленного фундамента) не влияет на его отнесениеименно к этому роду объектов. Также подземное сооружение имеет не только1 Кстати отметить, уровень заглубления подземной части объекта является определяющим приквалификации объекта в качестве здания и сооружения повышенного уровня ответственности. Ктакого рода объектам отнесены объекты капитального строительства, в проектной документациикоторых предусмотрено заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировоч-ной отметки земли более чем на 15 метров (уникальный объект) - см. ст. 4 ФЗ «Технический регла-мент о безопасности зданий и сооружений», ст. 48.1 ГрК РФ. Статья 2 ФЗ от 07.07.2003 № 126-ФЗ «Освязи» особо опасные, технически сложные сооружения связи определяет как сооружения связи,проектной документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота от семидесятипяти до ста метров и (или) (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от пяти додесяти метров.подземную, но и надземную часть и доступ к такому сооружению обеспечи-вается с поверхности земли через определенные выработки. Определяющимидля данной классификации являются конструкция строительной системы и ееосновное назначение, реализуемое через использование земной поверхности,воздушного или подземного пространства. Отсюда и основное отличие меж-ду застройкой земель надземными, наземными и подземными объектами не-движимости. Только наличие наземного объекта определяет назначение за-строенного земельного участка (эксплуатация и обслуживание возведенногообъекта) и исключает использование застроенной площади земельного уча-стка для нового строительства; наличие надземных и подземных объектов невсегда влечет невозможность строительства, но, как правило, ограничиваетземлепользование соответствующей территорией. Такое ограничение (в томчисле возможность застраивать принадлежащий правообладателю земельныйучасток, над которым или под которым уже находится иной объект недвижи-мости) обусловлено разными факторами: как фактической невозможностьювозведения объектов определенной конфигурации, глубины и высоты, так иобеспечением безаварийного функционирования, безопасной эксплуатациивозведенных объектов, необходимостью их ремонта и др.Единичный или комплексный характер застройки позволяет квалифици-ровать застроенные земельные участки на земли, занятые единичными руко-творными объектами недвижимости, и земли, занятые юридически значи-мой совокупностью (комплексом) рукотворных объектов недвижимости.Законодателем признается существование между некоторыми объектами не-движимого имущества особой правовой связи. Как отмечают исследователи,«в пределах определенного земельного участка здания можно разделить наосновные и служебные. Основным можно считать здание, определяющеефункциональное назначение и использование участка и остальных зданий(сооружений), обеспечивающих функционирование основного, к числу кото-рых можно отнести сараи, гаражи и т.д.» [3. С. 101].Исторически в нормативных правовых актах гражданского законодатель-ства назывались разные совокупности недвижимых объектов: домовладение,кондоминиум, предприятие. Отсутствие на уровне федерального закона об-щего определения имущественного комплекса влекло за собой проблемы вправоприменительной практике. Известны многочисленные судебные споры,вызванные отказом в государственной регистрации права на совокупностьнедвижимого имущества, объединенную общим назначением. Заинтересо-ванным лицам приходилось доказывать в судебном порядке наличие юриди-чески и фактически значимой связи между несколькими объектами недви-жимости, функционировавшими как единое целое, соответственно и необхо-димость нахождения таких объектов в обороте исключительно вместе. Ком-плексный подход к особой разновидности недвижимого имущества опреде-ляет необходимость применения и специальных правил формирования, обо-рота соответствующих земель. Поэтому не случайно в ст. 130 гражданскогокодекса было предложено внести более оптимальные и разумные нормы обимущественном комплексе как особом виде недвижимого имущества.Особо обращает на себя внимание упоминание в проекте изменений ГКРФ (ст. 130) линейных объектов - разновидности имущественного комплек-са. К линейным объектам относятся магистральные газопроводы, нефтепро-воды и нефтепродуктопроводы, электрические сети, линии связи, линии ра-диофикации, автомобильные и железные дороги и т.п. В своем составе ли-нейный объект может включать недвижимые (например, опоры ЛЭП) и дви-жимые вещи (электрический кабель). Например, линейно-кабельное соору-жение связи, право на которое подлежит государственной регистрации, пред-ставляет собой совокупность разнородных недвижимых вещей, технологиче-ски образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуще-ством физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующиепризнаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;предназначение их для использования по общему целевому назначению для раз-мещения кабеля связи; наличие протяженности (длины). Линейно-кабельное со-оружение связи, имеющее указанные признаки, может регистрироваться какодна сложная вещь (Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68«Об особенностях государственной регистрации права собственности и дру-гих вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»).Линейный объект признается неделимой вещью в силу существующейнеразрывной физической и (или) технологической связи составляющих егоэлементов. В зависимости от конфигурации застроенных земель возможновыделение компактно-застроенных земель и ленточно-застроенных земель.Специфический состав и протяженность линейных объектов позволяют рас-полагаться им на разных земельных участках. Данное обстоятельство влияетна процедуру получения земельных участков (полоса отвода) для строитель-ства соответствующих объектов, получение разрешительной документации,необходимой для их строительства, и на последующую эксплуатацию зе-мельных участков, занятых линейными объектами. С 2011 г. в ГрК РФ быливнесены существенные изменения по документации, требуемой для строи-тельства линейных объектов. В соответствии с ч. 11 ст. 48 ГрК РФ подготов-ка проектной документации осуществляется на основании проекта планиров-ки территории и проекта межевания территории в соответствии с требова-ниями технических регламентов, техническими условиями, разрешением наотклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконст-рукции объектов капитального строительства. Вместо градостроительногоплана на земельный участок для получения разрешения на строительство (ре-конструкцию) или разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объектатребуется предоставление проекта планировки территории и проекта меже-вания территории (см. ст. 51, 55 ГрК РФ).Строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числелинейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных тру-бопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений отно-сится законодателем к исключительным случаям, когда допускается переводземель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе та-ких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию(ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории вдругую»). Эксплуатация линейных объектов нередко сопряжена с установле-нием на всем их протяжении зон с особыми условиями использования зе-мель, независимо от формирования земельных участков, принадлежностиучастков другим правообладателям - не собственникам линейных объектов.В целом же реальное функциональное использование застроенных земельопределяет наличие в нормативных правовых актах специальных правил, ус-танавливающих их правовой режим. Классификация застроенных земель поразличным основаниям позволяет выявить наиболее общие черты их право-вого режима.

Скачать электронную версию публикации