The historical analysis of the doctrine of legal regulation of alienationof land parcels in Russia.pdf Понятие «отчуждение» было известно ещё римскому праву, в которомоно изначально использовалось для обозначения трех различных способовотчуждения вещей - это манципация (mancipatio), фиктивный процесс о соб-ственности (in iure cessio) и традиция (traditio). Такие вещи, как рабы, земли вИталии, крупный домашний скот, отчуждались с соблюдением сложнойформы манципации или посредством фиктивного процесса о собственности,в связи с чем получили название res mancipi (манципируемые). Все остальныевещи могли отчуждаться без соблюдения формальностей путем традиции,поэтому их назвали res nec mancipi (неманципируемые) [1. С. 79].Начиная с Уложения Юстиниана, традиция ввиду её простоты и доступ-ности полностью вытесняет как манципацию, так и фиктивный процесс особственности, став господствующим способом отчуждения права собствен-ности на землю. Действие этого способа предполагало соединение двух усло-вий: во-первых, требовалась сама передача вещи; во-вторых, было необходи-мо, чтобы передача вещи опиралась на достаточно справедливое основание(justa causa), которым мог быть договор купли-продажи, дарения, мены ииной акт, совершаемый с целью отчуждения земельного участка [2. С. 72-74].И только когда соединялись оба названных условия, традиция приводила кпереходу права собственности от отчуждателя к приобретателю.Изложенное позволило И.Б. Новицкому сделать вывод о том, что «рим-ское право отчетливо разграничивало обязательственный договор об отчуж-дении земельного участка (например, куплю-продажу) и само отчуждение всмысле перехода права собственности (передачу земельного участка)» [3.С. 119].В период так называемого «классического римского права», когда на ос-нове разложения коллективной собственности появляется индивидуальнаячастная собственность на землю, отчуждение стало применяться при харак-теристике содержания права собственности для обозначения одного из рас-порядительных полномочий собственника земли. Как отмечал Д.В. Дождев,«собственник обладал самыми широкими распорядительными полномочия-ми: он мог отчуждать вещь, менять ее хозяйственное назначение, ухудшатьсвойства вещи, даже уничтожать ее» [4. С. 377].Отчуждение в римском праве также использовалось для обозначения од-ного из оснований прекращения права собственности на землю. При этом впонятие «отчуждение» в таком качестве вкладывался различный смысл. Так,в самом узком смысле под alenatio понималось отчуждение другому лицу, т.е.тот случай, «когда кто-либо переносит принадлежащее ему право на другоелицо или устанавливает какое-либо право, которое ограничивает свое собст-венное» [5. Т. 1. С. 163; 6. С. 159]. В более широком смысле отчуждение ис-пользовалось для обозначения отречения (renuntiatio), отказа, т.е. «выраженияволи управомоченного, которым он желает достигнуть прекращение принад-лежащего ему права без переноса его на другое лицо» [5. Т. 1. С. 164; 7.С. 107]. Наконец, в самом широком смысле alenatio рассматривалось как доб-ровольное допущение управомоченным лицом утраты своего права в силудействия третьих лиц, происходящее не по воле управомоченного, но и невопреки ей, например допущение давностного владения [8. С. 146-147; 5.Т. 1. С. 164; 7. С. 107].Однако право собственности на землю было не единственным правом,которое подлежало отчуждению. Отчуждению подлежали относящиеся кчислу «прав на чужие вещи» такие вещные права на землю, как эмфитевзис исуперфиций. Своими отчуждениями субъекты перечисленных прав перено-сили свое право на чужую вещь, собственность на землю как право они пере-нести не могли.Что же касается России, несмотря на то, что категория «право собствен-ности» появилась лишь в XVIII в., а понятие «отчуждение» впервые получи-ло свое законодательное закрепление в XIX в., отчуждение земель фактиче-ски началось значительно раньше. По мнению К.А. Неволина, «с XII веканачинаются акты, дошедшие 26b0 до наста, когда сложился новый тип производного права на землю - права вотчин-ного, соединенного с исключительной властью - с властью княжеской. Вот-чина была одной из первых правовых форм частного землевладения в России,которая предоставлялась служилым людям, главным образом из числа воен-ных, как правило, на основании жалованных грамот князя. Вотчинник обла-дал довольно широкими распорядительными полномочиями: «… он мог сво-бодно отчуждать свою вотчину как с получением определенного возмездия,так и дарственным образом…» [11. С. 142].В отличие от вотчины, право на землю «тяглых» людей - крестьян и го-родских обывателей - с самого начала было лишено элемента самостоятель-ности. Их право владеть и пользоваться землей было ограничено либо вот-чинной повинностью в пользу великого князя, церкви и т.п., либо тяглом илиоброком для городского жителя. При этом право распоряжаться землей уобоих сословий отсутствовало вовсе.В эпоху утверждения централизованной власти московских государейправо на вотчину стало зависеть уже от службы не великому князю, а госуда-рю. Государственное начало службы привело к формированию во времяправления царя Ивана III (1462−1505 гг.) новой формы частного землевладе-ния − поместья. Всякое отчуждение поместья могло производиться лишь сразрешения Поместного приказа. С течением времени права помещика наотчуждение своего поместья стали расширяться [15. С. 222].Таким образом, к праву пользования, которым первоначально поместноеземлевладение отличалось от вотчинного, присоединилось и право распоря-жения, вследствие чего к началу XVIII в. отчуждение поместий юридическимало чем отличалось от отчуждения вотчин.23 марта 1714 г. в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых инедвижимых имуществах» вотчины и поместья были уравнены между собойи обозначены единым понятием «вещи недвижимые». Однако, несмотря наэто, вотчинное право все же было проникнуто сознанием государственнойслужбы. Но прошло еще более половины столетия, прежде чем Екатерина IIсвоим Указом, подтвердившим права, дарованные Манифестом от 18 февраля1762 г. «О даровании вольности и свободы всему российскому дворянству»,освободила правящее дворянское сословие от обязанности нести государст-венную службу. Тем самым ушла в прошлое и та зависимость, которая суще-ствовала между частным землевладением и государственной службой. Имен-но с эпохой Екатерины II связывается появление права собственности в гра-жданско-правовом смысле этого слова, т.е. как права абсолютного [13.С. 210; 16. С. 5].С появлением категории «права собственности» получает законодатель-ное закрепление понятие «отчуждение», которое использовалось законодате-лем, прежде всего, при характеристике содержания права собственности. Так,Свод законов Российской империи, вступивший в действие в 1835 г., закре-пил, что право распоряжения, в соединении с правом собственности, состоитво власти отчуждать имущество в пределах, законом означенных, и отдаватьоное в пользование другому посредством найма, ссуды и других договоров(ст. 541 т. X, ч. 1).Однако, несмотря на законодательное закрепление понятия «отчужде-ние», законодатель не дал ему легального определения, что, в свою очередь,было восполнено доктринальными определениями. При этом отчуждениерассматривалось дореволюционными учеными преимущественно как одно изоснований прекращения права собственности. Так, К.П. Победоносцев счи-тал, что отчуждение в самом широком смысле есть потеря права собственно-сти. В тесном смысле под словом «отчуждение» он понимал добровольноеперенесение права по имуществу с одного лица на другое, но бывали, по егомнению, случаи и недобровольного отчуждения, независимо от воли собст-венника, действием государственной власти, например, такие как конфиска-ция и экспроприация [13. С. 492]. На то, что отчуждение может быть как доб-ровольным, так и принудительным основанием прекращения права собствен-ности на землю, указывали В. Шенинг [17. С. 1-35], Я.В. Абрамов [18. С. 58-63], А.М. Гуляев [19. С. 137-138], Г.Ф. Шершеневич [20. С. 337-346].Отчуждение как добровольное основание прекращения права собствен-ности подлежало прекращению посредством различных отчуждательныхсделок. При этом отчуждательными дореволюционные ученые называли итакие сделки, которые совершались не с целью перенесения права собствен-ности от одного лица к другому. Так, например, Л.А. Кассо к отчуждатель-ным сделкам, помимо купли, мены, дарения, завещания, причислял и договораренды [21. С. 75].Для перенесения права собственности на земельный участок от одноголица к другому при добровольном отчуждении этого участка одной лишьотчуждательной сделки было недостаточно. По мнению Н. Анненкова, сдел-ки отчуждения имели значение лишь «правооснования к переходу права соб-ственности», «фактический переход права собственности от одного лица надругое» осуществлялся в момент укрепления права [22. Т. 2. С. 249].Однако данный момент в отечественном дореволюционном законода-тельстве не был точно установлен, на что обращали внимание многие юристыи в связисто там, где возникновению права предшествует договор об уступке правасобственности» [23. Т. 1. С. 698].В российском дореволюционном законодательстве, так же как и в рим-ском праве, право собственности на земельный участок было не единствен-ным правом, которое подлежало отчуждению. Отчуждению подлежали такжечиншевое право и право застройки.Немаловажную роль в истории правового регулирования отчуждения зе-мельных участков сыграла столыпинская аграрная реформа. К началу XX в. врезультате Земельной реформы 1861 г. в России так и не был создан широкийслой собственников среди крестьян, поскольку земля продавалась не личнокрестьянину, а крестьянской общине. Земля, находившаяся в общинной соб-ственности, была исключена из рыночного оборота, в связи с чем не подле-жала отчуждению.Столыпинская аграрная реформа, если рассматривать её с этой точки зре-ния, была направлена на переход от общинного землевладения к праву част-ной собственности на землю [24. С. 21]. Ведь в её рамках община переставаласчитаться законной формой землевладения и землепользования, в связи с чемкрестьяне получили право выхода из неё, а также право требовать предостав-ления земельного надела в частную собственность. Получая участки в част-ную собственность, крестьяне могли свободно распоряжаться ими, в томчисле и отчуждать их. Указанная реформа была рассчитана на 20 лет, однакоона так и не была доведена до конца в связи с тем, что её ход был прерванПервой мировой войной и преобразованиями, происшедшими после Ок-тябрьской революции.После Октябрьской революции в России кардинальным образом изме-нился подход к правовому регулированию отношений по отчуждению зе-мельных участков. В первые годы советской власти все законодательные ак-ты, прежде всего Декрет ВЦИК от 26 октября 1917 г. «О земле», были на-правлены на ликвидацию всякой собственности на землю, а также всякихсделок по отношению к ней, что повлекло за собой полный запрет на отчуж-дение земельных участков в какой-либо форме.В дальнейшем земля была объявлена исключительной собственностьюгосударства (ст. 53 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., ст. 3 Земельногокодекса РСФСР 1922 г.). Из исключительности права собственности государ-ства на землю вытекала её неотчуждаемость, её безусловное исключение изгражданского оборота [25. С. 51].Монополия государственной собственности на землю просуществовала впериод с 1922 по 1990 г., т.е. в период существования самого Советского го-сударства, что, в свою очередь, означает, что советскому гражданскому зако-нодательству на протяжении почти 70 лет не было известно отчуждение зе-мельного участка в какой бы то ни было форме, а категория «отчуждение зе-мельного участка» не была предметом самостоятельных исследований.Начало коренному изменению ситуации в данной области положил ЗаконРСФСР от 15 декабря 1990 г. № 423-1 «Об изменениях и дополнениях Кон-ституции (основного закона) РСФСР», которым впервые за 70 лет существо-вания советской власти было предусмотрено право частной собственностиграждан на землю. Но это право было очень ограниченным - собственникземельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме в течение 10 лет.Продажа или иное отчуждение земельных участков возможны были толькогосударству в лице Совета народных депутатов, на территории которого былрасположен земельный участок.В дальнейшем право отчуждения земельных участков только расширя-лось, и немаловажное значение в этом имели указы Президента РФ. Однаковсё же ключевую роль в расширении прав на отчуждение земельных участковсыграли Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, а также Фе-деральный закон от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ, которым была введена в дей-ствие гл. 17 ГК РФ, регулирующая отношения собственности и другие вещ-ные права на земельные участки. С момента вступления в силу перечислен-ных законодательных актов земельный участок стал полноценным объектомгражданского оборота, в связи с чем гражданское законодательство сталодопускать их свободное отчуждение.Если же дать краткую характеристику всем законодательным актам, ко-торые были приняты в период с 1990 по 2001 г., то все они были направленына децентрализацию (разгосударствление) земель, децентрализацию правасобственности на земельные участки, развитие оборота земельных участков иих отчуждение.Вместе с тем проведенный в рамках настоящей статьи исторический ана-лиз доктрины и правового регулирования отчуждения земельных участков вРоссии позволяет выделить следующие этапы в истории правового регулиро-вания отчуждения земельных участков:1) XII в. − начало XIX в. − начальный этап, в его рамках фактически сло-жившиеся отношения по отчуждению земельных участков стали подвергать-ся частичному правовому регулированию;2) 1835−1917 гг. − в рамках этого этапа понятие «отчуждение» впервыеполучает нормативное закрепление, а отношения по отчуждению земельныхучастков приобретают четкое законодательное регулирование;3) 1917−1990 гг. − исключение земельных участков из гражданского обо-рота, запрет на их отчуждение, монополия государственной собственности наземлю;4) 1990-2001 гг. − ликвидация исключительной государственной собст-венности на землю, постепенное вовлечение земельных участков в граждан-ский оборот и их отчуждение;5) с 2001 г. − современный этап в правовом регулировании отчужденияземельных участков, свободное отчуждение земельных участков.

Скачать электронную версию публикации