Legal framework for creation of long-term funds aimed tomake capital repairs of a multi-unit residential building.pdf Согласно концепции действующего жилищно-го законодательства бремя расходов на содержа-ние общего имущества возлагается на собствен-ников помещений (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Кроме того,в пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ специально оговорено,что капитальный ремонт общего имущества в мно-гоквартирном доме проводится за счет собствен-ника жилищного фонда. В силу п. 1 ст. 290 ГК РФи п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений вмногоквартирном доме принадлежат на праве об-щей долевой собственности общие помещения инесущие конструкции дома, механическое, элек-трическое, санитарно-техническое и иное обору-дование, а также земельный участок, на которомрасположен дом, с элементами озеленения и бла-гоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собствен-ник несет бремя содержания принадлежащегоему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ,каждый участник долевой собственности обязансоразмерно своей доле участвовать в уплате на-логов, сборов и иных платежей по общему иму-ществу, а также в издержках по его содержаниюи сохранению [2]. Применительно к общему иму-ществу собственников помещений в многоквар-тирном доме это положение конкретизировано вп. 1 ст. 39 (собственники помещений в многоквар-тирном доме несут бремя расходов на содержаниеобщего имущества в многоквартирном доме) и п. 1ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в много-квартирном доме обязан нести расходы на содер-жание принадлежащего ему помещения, а такжеучаствовать в расходах на содержание общегоимущества в многоквартирном доме соразмерносвоей доле в праве общей собственности на этоимущество путем внесения платы за содержаниеи ремонт жилого помещения) [3]. Получается, чтолицо, обладающее на праве частной собственно-сти помещением в многоквартирном доме (жилымили нежилым), обязано участвовать в расходах насодержание общего имущества.Это значит, что в общем случае РоссийскаяФедерация, субъекты РФ и муниципальные обра-зования участвуют в расходах на содержание и ре-монт общего имущества, только если помещенияв многоквартирных домах находятсябремя их содержания на собственников. Такимобразом, сейчас инициатива проведения ремонтаисходит в большей степени от органов власти, асобственникам помещений отводится лишь рольпомощников. При переходе на полноценные ры-ночные отношения эту финансовую обязанностьдолжны будут выполнять собственники. В связис тем, что некоторые работы по капитальному ре-монту общедомового имущества в финансовомплане могут составлять несколько годовых расхо-дов на текущее содержание и данный размер мо-жет быть финансово не подъёмным для некоторыхсобственников, мы предлагаем создавать долго-срочный фонд на цели капитального ремонта.ТСЖ обладает таким объемом полномочий, ко-торым его наделили закон и собственники. В пер-вую очередь деятельность товарищества связана сисполнением различных обязанностей. Одной изних может являться сбор денежных средств на ка-питальный ремонт с собственников и размещениеих с целью сохранности.Правление товарищества вправе распоряжать-ся денежными средствами в соответствии с финан-совым планом ТСЖ (п. 4 ст. 151 ЖК РФ), который,в свою очередь, утверждается общим собраниемчленов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) [3].Как уже было сказано выше, решение о прове-дении ремонта принимается квалифицированнымбольшинством (2/3) голосов, следовательно, обя-занность осуществлять отчисления в специальныйфонд на капремонт возникает также у всех соб-ственников, несмотря на то что в соответствии спп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ образование специальныхфондов товарищества относится к исключитель-ной компетенции общего собрания членов ТСЖ.Обязательные платежи, вступительные и иныевзносы членов товарищества составляют средстваТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). При этом иму-щество товарищества обособлено от имуществаего членов (п. 6 ст. 135 ЖК РФ) [3]. Поэтому вне-сенные товариществу целевые взносы поступаютв его собственность, следовательно, и доходы отих использования (в виде процентов по депозиту)составляют имущество ТСЖ. Собственники по-мещений не вправе претендовать на такие доходыникаким иным образом, кроме получения выгодыот направления этих средств на управление мно-гоквартирным домом.Более того, такое распределение противоречитгражданскому законодательству. Напомним, чтоТСЖ - некоммерческая организация (п. 1 ст. 135ЖК РФ) [3]. В соответствии с п. 1 ст. 50 ГК РФ не-коммерческой является организация, не имеющаяизвлечение прибыли в качестве основной целидеятельности и не распределяющая полученнуюприбыль между участниками. Следовательно,ТСЖ не вправе распределять полученные доходымежду своими членами.При этом распоряжение данными средства-ми осуществляется правлением товариществана основании решения общего собрания членовТСЖ. Целесообразным представляется направле-ние полученных доходов на проведение капиталь-ного ремонта. Собственники только выиграют отувеличения фонда на ремонт. Не исключается воз-можность направления полученных в виде про-центов средств на иные нужды. Главное, чтобыэти средства были направлены на достижение це-лей, связанных с управлением многоквартирнымдомом [8].Таким образом, последнее слово в решении во-проса о расходовании средств на капремонт оста-ется за большинством собственников, несмотряна то что эти деньги относятся к средствам ТСЖ(ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).Размещая средства, предназначенные для про-ведения капремонта, ТСЖ рассчитывает на полу-чение дохода. Товариществу надо иметь в виду,что в целях налогообложения доход, полученныйот временного размещения целевых средств, учи-тывается в составе внереализационных доходов(п. 6 ст. 250 НК РФ), следовательно, облагаетсяналогом на прибыль (либо единым налогом, упла-чиваемым в связи с применением УСНО).В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ при опре-делении налоговой базы по налогу на прибыль неучитываются доходы в виде целевых поступленийна содержание некоммерческой организации и ве-дение ею уставной деятельности [1]. Основнымусловием применения данной нормы является со-блюдение целевого назначения средств согласнорешению общего собрания (то есть расходованиесредств только на капремонт). Кроме того, това-риществу следует вести раздельный учет доходов(расходов), полученных (понесенных) в рамкахцелевых поступлений.По мнению Минфина, в качестве критериевотнесения деятельности по размещению временносвободных остатков целевых средств, полученныхв виде целевого финансирования, в приносящихдоход финансовых активах к предприниматель-ской деятельности могут использоваться следую-щие обстоятельства:1) наличие расходов, направленных на получе-ние дохода, является основным критерием отнесе-ния деятельности к предпринимательской;2) некоммерческая организация должна пред-ставить документальное обоснование принимае-мых решений о размещении временно свободныхостатков целевых средств в приносящих доходфинансовых активах с точки зрения минимизациириска потери (обесценивания) соответствующихсредств;3) некоммерческая организация должна пред-ставить обоснование целесообразности неполногоиспользования целевых средств в том периоде, вкотором они получены ею, с размещением свобод-ных остатков таких средств на депозитных счетахв учреждениях банков по сравнению со стратеги-ей полного использования средств в текущем пе-риоде, в том числе обоснование того, что наличиевременно свободных остатков целевых средств неприведет к сокращению масштабов деятельностинекоммерческой организации (ее прекращению),а получение дохода позволит за счет накоплениясредств наиболее эффективно достигнуть устав-ных целей.Из изложенного следует, что закон не запреща-ет ТСЖ размещать временно свободные денежныесредства с целью их сохранения (но не с цельюизвлечения прибыли). Соответствующее решениеможет быть принято как общим собранием всехсобственников (наиболее предпочтительно), таки общим собранием членов товарищества. В от-сутствие четких правовых норм, регулирующихвопросы, связанные с размещением средств, по-лученных от собственников, на депозите, реше-ние общего собрания должно максимально вос-полнить все пробелы.Согласно Инструкции по применению Планасчетов для обобщения информации о движениисредств, предназначенных для осуществления ме-роприятий целевого назначения, средств, посту-пивших от других организаций и лиц, бюджетныхсредств предназначен счет 86 «Целевое финанси-рование».Порядок составления бухгалтерских записей,отражающих поступление и расходование бюд-жетных субсидий, регламентируется ПБУ 13/2000«Учет государственной помощи». Поскольку припроведении ремонта домов, находящихся в управ-лении, организация не осуществляет капитальныхрасходов, формирующих или увеличивающихстоимость ее основных средств, руководствовать-ся следует порядком отражения государственнойпомощи, выделяемой на финансирование теку-щих расходов. Напомним, что

Скачать электронную версию публикации