Analysis of modern system mortgage lending in Russia.pdf В связи с дальнейшим развитием рыночных отношений в национальной экономике России продолжается процесс совершенствования механизма кредитования юридических и физических лиц в банковской системе РФ. Процесс становления новых финансовых отношений был достаточно сложным и во многом противоречивым. В то же время создание избыточного количества кредитных организаций было ориентировано, в частности, на аккумулирование денежных (финансовых) ресурсов в основном за счет использования так называемых быстрореализуемых финансовых возможностей (инструментов). К примеру: - спекулятивные операции с иностранной валютой и ценными бумагами; - обслуживание целевых кредитов Центрального банка, направленных на развитие сельского хозяйства и оборонного комплекса, которые, как правило, возвращались не в полном объеме; - получение высоких доходов за счет высокой инфляции и неадекватной процентной политики [1. С. 76]. В начале 2000-х годов темпы развития национальной банковской системы приобрели достаточно устойчивый характер. При этом наблюдалось перманентное укрупнение коммерческих банков, причем независимо от формы собственности участников (собственников) [2]. Слияние банков (интеграция капиталов) в целях масштабного укрупнения и увеличения их уставных капиталов с адекватным во многих случаях повышением уровня капитализации во многом объясняется не столько экономическими интересами участников, сколько регулятивными действиями Центрального банка РФ [3]. Поступательное развитие национальной банковской системы одновременно характеризуется высокими темпами масштабного расширения кредитования реального сектора экономки при сокращении доли сомнительной задолженности [1. С. 79-80]. 22 В связи с принятием Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 06.12.11) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало развиваться ипотечное кредитование. В настоящее время оно является практически единственным действенным механизмом, позволяющим гражданам со средним материальным достатком приобретать в собственность объекты недвижимости [4. С. 64]. Именно этим фактом обусловлено положение, что ипотечное кредитование приобрело довольно массовый характер. В то же время мировой финансовый кризис 2008 г. внес определенные коррективы в банковскую систему России. В феврале 2009 г. просроченными оказались 2,3% общего кредитного портфеля кредитов 30 крупнейшим банкам (табл. 1), а к концу 2009 г. доля от общего объема кредитного портфеля составила уже 10%. Банки были вынуждены признать просроченные долги как убытки и списать их с баланса. Списание убыточных кредитов уменьшает банковскую прибыль и накопленные резервы, направленные на покрытие возможных финансовых потерь. В этой связи банки были вынуждены прекратить выдачу новых, в том числе и ипотечных, кредитов и установить низкие процентные ставки по депозитам, для накопления достаточного объема прибыли в целях повышения капитализации [5]. Одновременно коммерческие банки для увеличения финансовой устойчивости вынуждены формировать стратегические финансовые накопления. Достаточность финансовых накоплений позволяет нивелировать значительную группу рисков, связанных со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам [6]. Таблица 1 Рейтинг крупнейших банков России № Название банка Рейтинг на Рейтинг на п/п I квартал 2009 г II квартал 2012 г. 1 Сбербанк России 1 1 2 ВТБ 2 2 3 Газпромбанк 3 3 4 Россельхозбанк 4 4 5 Банк Москвы 5 5 6 Райффайзенбанк 8 10 7 МДМ Банк 13 15 8 Ак Барс 16 18 9 Ханты-Мансийский Банк 29 23 Следует констатировать, что объем выданных ипотечных кредитов значительно снизился, а условия их получения существенно ухудшились. Для большинства граждан России ипотечные кредиты по состоянию на 2009 г. были неприемлемы в основном из-за высокой процентной ставки. Средняя ставка по ипотеке в 2009 г. составляла 14,5% годовых [7]. В этой связи (табл. 2) уменьшилось число зарегистрированных прав на жилые помещения. В настоящее время в России проводится ряд реформ по развитию ипотечного кредитования. В рамках данных реформ был предпринят ряд мер с целью снижения долговой нагрузки на заемщиков, а также меры по реструктуризации ипотечных кредитов при сохранении приемлемого уровня доходности кредитора. В их числе можно выделить такие как: снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита, снижение аннуитетного платежа за счет частичного погашения доли основного долга, стабилизационный заем (отдельный кредит с целевым назначением) [8]. Таблица 2 Число зарегистрированных прав на жилые помещения [9] 2005 2008 2009 2010 2011 Число зарегистри 1788135 1889999 1510889 2389367 3074372 рованных прав на жилье на основании куплипродажи, единиц Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Приоритетной задачей государства в становлении ипотечного кредитования является создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков для участников и повышения доступности кредита для физических лиц (граждан). В целом на поддержку доступной ипотеки и снижение ставок по жилищным кредитам государством предполагается направить порядка 250 млрд руб., которые помогут оживить рынок ипотечного кредитования и снизить процентные ставки [7, 10]. В рамках поддержки и развития ипотечного кредитования с апреля 2010 г. действует государственная программа поддержки ипотеки (Программа инвестиций в проекты строительства и доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 гг.), в соответствии с которой процентная ставка по кредиту не более 11% годовых; первоначальный взнос не превышает 20 % от стоимости приобретаемого недвижимого имущества (жилого помещения). Аналитический центр компании РУСИПОТЕКА опубликовал рейтинг ведущих ипотечных банков по итогам работы в 2012 г. Как и в предыдущие годы, лидерами стали банки с государственным участием. Ведущие позиции рейтинга заняли Сбербанк и ВТБ24. Третье место занял Газпромбанк (табл. 3). Результаты банков на рынке кредитования Таблица 3 ипотечного № п/п 6 мес. 2012 г. 2011 г 6 мес. 2011 г Название банка Объем, млн. руб. Название банка Название банка 1.. Сбербанк 192296 Сбербанк Сбербанк 2 ВТБ-24 59615 ВТБ-24 ВТБ-24 3 Газпромбанк 26736 Газпромбанк Газпромбанк 4 Дельта-кредит 12533 Дельта-кредит Дельтакредит 5 Росбанк 7288 Росбанк Абсолют Банк 6 Уралсиб 7286 Уралсиб Запсибкомбанк 7 Связь-банк 5607 Райфай-зенбанк Райфайзенбанк 8 АК Барс 5496 Возрождение Возрождение 9 Возрождение 5357 Запсибкомбанк BSGV 10 Запсибкомбанк 4813 Абсолют банк Ханты- Мансийский Банк Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется получаемыми доходами, процентной ставкой ипотечного кредита, а также сроком возврата кредита. Немаловажную роль при заключении ипотечного кредита играет отсутствие моратория на досрочное погашение получаемого кредита, который как привлекает потенциальных заемщиков, так и дает наибольшую возможность банкам получить выданные кредитные средства досрочно. Другими немаловажными факторами доступности ипотечного кредита являются величина первоначального взноса и структура платежей [10]. Для предоставления банком ипотечного кредита необходимо предоставить следующий пакет документов: копия паспорта, справка 2-НДФЛ (либо справка по форме банка), копия трудовой (трудоустройство на последнем месте работе не менее 6 месяцев), диплом об образовании. При наличии перечисленных документов и положительной кредитной истории потенциальный заемщик может в короткие сроки (10 дней) получить положительное кредитное решение. Сумма выдаваемого кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика (созаемщика) и срока кредитования. Условия кредитования у каждого банка различны. В настоящее время потенциальному заемщику предоставлен широкий круг банков и их банковских продуктов для получения ипотечного кредита. В табл. 4 представлена динамика процентной ставки банков по ипотечному кредитованию в зависимости от первоначального взноса. Также заемщику предоставлено право выбора формы возврата кредита (платежа - аннуитентный или дифференцированный) и валюты кредитования (российские рубли или доллары США). (1) Таблица 4 Динамика процентной ставки, в зависимости от пе рвоначального взноса № Название Первоначальный взнос п\п банка 20% 20-50% > 50% 1. Газпромбанк 13,5 12,7 12,2 2. Россельхозбанк 14 13,5 12,5 3. НОМОС-Банк Сибирь 13,5 13 13 4. Левобережный 11,4 11,4-10,8 10,4 * Данные таблицы представлены на основе социологического опроса на II квартал 2012 г. Приведем пример из традиционной методики определения коэффициента доступности жилья для населения. для это рассчитаем коэффициент доступности приобретения в собственность квартиры по ипотечному кредиту в городе Новосибирске в 2012 г. Коэффициент доступности определяется как отношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи и показывает срок, в течение которого семья из трех человек может накопить (оплатить ипотечный кредит) из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры [4, 12]: K = V = (S х P II где, К - коэффициент доступности жилья, лет; V - средняя стоимость квартиры, руб.; I - годовой совокупный доход семьи, руб.; S - общая площадь квартиры, м2; P - средняя цена 1 м2 общей площади квартиры, руб. Исходя из того, что средняя заработная плата составляет 21 тыс. руб, в семье 2 работающих члена семьи, получим годовой совокупный доход семьи (I) - 504 тыс. руб. 24 (2) I = (21+21) X 12 = 504 тыс. руб. Так как для получения ипотечного кредита годовой платеж (выплаты по кредиту) не должен превышать годовой совокупный доход более чем на 50%, то в расчетах примем не 504 тыс. руб, а 50 % от суммы, т.е. 252 тыс. руб. В расчетах представим, что средняя цена одного 1 м2 P - 54 тыс. руб., а общая площадь квартиры S - 50 м2, тогда получим. ^ S x 54000 K =-= 10,71 года. (3) 252000 Таким образом, стандартная семья из трех человек, приобретая объект недвижимости с помощью ипотечного кредита, может стать полным собственником через 11 лет. Анализ данных Рос-стата (табл. 2 и 5) позволил констатировать, что благодаря росту доходов населения (по сравнению с 2008 г.) и снижению ставок по ипотечным кредитам в настоящее время наблюдается оживление и рост на рынке ипотечного кредитования. Также к положительным моментам развития ипотечного кредитования необходимо отнести смягчение кредитно-монетарной политики Центрального банка РФ, снижение инфляции и уменьшение инвестиционных и макроэкономических рисков. Положительная тенденция наблюдается и на рынке труда, растет конкуренция в банковской сфере, которая заставляет банки снижать ставки по кредитам, в том числе и ипотечным [7]. Но все же остается ряд проблем, при которых ипотечное кредитование для некоторого числа населения является недоступным. Это нестабильный доход, а также невозможность подтвердить свой официальный доход, так называемая «черная зарплата» - заработная плата в конвертах, не подтвержденная по форме 2-НДФЛ. Таблица 5 Социально-экономические индикаторы уровня жизни населения [9] № п/п Показатель Годы 2005 2007 2008 2009 2010 2011 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Фактическое конечное потребление домашних хозяйств (в текущих ценах), млрд руб. 12455 18928 23684 25039 27660 32053 в процентах к предыдущему году 110,8 112,5 109,4 95,5 104,0 105,8 Продолжение табл. 1 2 3 4 5 6 7 8 2 Среднемесячная номинальная начисленная заработная пала работников организаций, руб. 8555 17290 18638 21193 20952 23693 3 Реальная начисленная заработная плата, в процентах к предыдущему году 113 111 97 105 105 104 4 Величина прожиточного минимума (в среднем на душу населения) 3018 3847 4593 5153 5688 6369 Согласно Распоряжению Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. №1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г.» (вместе с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года) стратегической целью развития ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей. Достижение стратегической цели будет проходить поэтапно. Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2013 по 2020 г. и выхода на устойчивый рост [12]. В целях обеспечения реальной доступности ипотечного кредитования для большинства населения РФ необходимо, во-первых, снизить ставки по ипотечным кредитам, во-вторых, снизить размер требований к первоначальному взносу с одновременным введением моратория на материальное взыскание по ипотечному кредиту в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей с выплатами и, в-третьих, желательно повысить благосостояние и платежеспособность населения РФ. Кроме этого, требуется снижение цен на жилье, за счет снижения стоимости строительно-монтажных работ, а также необходимо государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне величины предельных процентных ставок по ипотечному кредиту, размеры которых должны быть приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке недвижимости.

Скачать электронную версию публикации