Housing affordability assessment for the population of Novosibirsk Region.pdf Жилье, как известно, занимает ключевое место в системе жизнеобеспечения человека. Потребность в нем наряду с потребностью в пище, одежде относят к первичным человеческим потребностям. Анализ жилищной системы как целостной социально-экономической системы предполагает рассмотрение жилья в трех аспектах: как результат производственной деятельности, как объект распределения и обмена, как предмет потребления. Как объект потребления жилье является многофункциональным благом, т.е. благом, способным удовлетворять потребности различных уровней. В связи с этим весьма актуальной становится проблема его доступности. Под доступностью жилья в общем виде мы понимаем возможность пользоваться им как предметом потребления независимо от способов его получения. Как экономическая категория «доступность жилья» выражает совокупность отношений между людьми по поводу удовлетворения потребности в жилье как в многофункциональном социально-экономическом благе на основе сложившихся форм жилищной собственности. Она по-разному проявляется в разных типах жилищных систем и имеет различную количественную оценку. С формированием в Российской Федерации жилищной системы рыночного типа в понятие «доступность жилья» вкладывается иной смысл, чем ранее. Потребность в жилье принимает форму жилищного спроса, и доступность жилья определяется прежде всего финансовыми возможностями населения купить его. В связи с этим необходимо создание определенных рыночных институтов. Эти институты должны обеспечить такую доступность для граждан, которым государство по закону не обязано предоставлять жилье бесплатно по договору социального найма (ст. 4959 ГК РФ). Государство путем развития законодательной базы и других условий должно обеспечить этим гражданам доступ на рынок жилья, чтобы они за счет собственных или заемных средств в обозримом будущем смогли купить или построить жилье. Анализ доступности жилья для населения РФ на примере Новосибирской области (НСО) мы начали в середине 1990-х гг., первоначально используя наиболее простую методику - сравнивали среднерыночную стоимость жилья (С) и среднерыночный доход семьи за год (Д) [1]. Так рассчитывался индекс доступности жилья (Ид), рекомендованный в Программе ООН «ХАБИТАТ» по развитию населенных пунктов [2]. Для расчета этого показателя есть доступные статистические данные. Расчет позволяет получить общую информацию о жилищных рынках и обнаружить их слабые места, однако он не отражает сложной структуры жилищных рынков и реально сложившуюся на них ситуацию. В дальнейшем круг методических подходов был расширен [3, 4]. Это позволило более обоснованно определить общие тенденции изменения доступности жилья и учитывать их проведением государственной жилищной политики. Например, расчеты индекса доступности жилья Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по Российской Федерации и НСО показывают достаточно благоприятную картину (рис. 1). 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Рис. 1. Динамика индекса доступности жилья в РФ и НСО В РФ в 2005-2012 гг. индекс доступности снижался, достигнув практически нормативного значения, и лишь в 2013 г. произошло его незначительное увеличение. В НСО устойчивое снижение индекса доступности наблюдается с 2007 г., минимального значения он достигает в 2012 г. Динамика индекса доступности жилья по видам квартир также благоприятна (рис. 2). Так, в НСО он снижается по всем видам квартир, начиная с 2007 г., и достигает в 2013 г. следующих значений: по 1-комнатным квартирам - 2,9 лет, по 2-комнатным - 3,5 года, по 3-комнатным - 4,2 года [5, 6]. Рис. 2. Динамика индекса доступности жилья по видам квартир в НСО Это связано с тем, что в г. Новосибирске наблюдается рост предложения квартир, в то время как спрос со стороны высокодоходных групп населения, способных купить квартиру, практически удовлетворен. Рост предложения квартир и их минимальное удорожание прямо связаны с губернаторской программой поддержки молодых семей - предоставлением субсидий в размере 300 тыс. руб. Относительно низкие ставки по ипотечному кредиту и большое количество молодых семей, готовых родить второго ребенка, повысили спрос на квартиры небольшой площади, квартиры эконом-класса. Это и привело в 2011-2013 гг. к высоким темпам продаж квартир в новостройках и высокой активности на вторичном рынке [6, 7]. Активное использование ипотечных программ требует и изменения методик расчета индекса доступности. При любой коммерческой схеме приобретения жилья с помощью ипотечных продуктов индекс доступности определяется исходя из возможностей по погашению (обслуживанию) кредита в течение определенного срока и возможностей по оплате первоначального взноса. Используя методику С.Р. Ха-чатряна, Е.Ю. Фаермана, Р.Л. Федоровой, А.Н. Кирилловой, произведем рассчеты для Новосибирской области за период с 2011 по 2013 г. [8, 9]. Алгоритм расчета для всех коммерческих схем, реализуемых в НСО, включает ряд этапов: Первый этап - определение индекса доступности населения по погашению (обслуживанию) кредита. Во-первых, в качестве постоянных для всех схем кредитования примем: срок накопления семьей суммы, равной первоначальному взносу за приобретаемое жилье, - 7 лет; среднюю площадь и стоимость квартир, среднюю цену 1кв. м. Во-вторых, в качестве переменных для всех схем кредитования примем: r - ставка процента, годовых; Бвн -первоначальный взнос, процент от стоимости квартиры; Т - срок кредитования, лет; К - сумма кредита (стоимость квартиры минус первоначальный взнос). Учитывая, что ставки по ипотеке в НСО находятся в диапазоне 7,00-17,75% годовых по рублевым кредитам и 5,98-15,00% годовых - по валютным, первоначальный взнос по ипотеке в диапазоне 5-20%, срок ипотечного кредитования в диапазоне 1-50 лет, возьмем для расчетов стандартные условия АИЖК по НСО а именно: r = 11% годовых; Бвн = 30% от стоимости квартиры; Т = 15 лет. При наличии первоначального взноса гражданину на приобретение квартиры необходим кредит. Используя данные табл. 1, рассчитаем его величину. С учетом средних значений стоимости квартир и стандартных условий АИЖК средняя величина кредита, за вычетом 30% от требуемой суммы кредита, составит: на приобретение 1-комнатной квартиры К = 1154,4 тыс. руб.; 2-комнатной - К = = 1932,7 тыс. руб.; 3-комнатной - К = 2368,5 тыс. руб. Т а б л и ц а 1 Средняя площадь квартир, средняя цена и средняя стоимость квартир в 2011-2013 гг. в НСО Квартира Средняя площадь, кв. м Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Средняя стоимость кварти эы, тыс. руб. 2011 2012 2013 2011 2012 2013 2011 2012 2013 1-комнатная 31 33,4 34 53,2 64 59,6 1649,2 2137,6 2026,4 2-комнатная 55 51,6 53 50,2 60,5 52,3 2761,0 3121,8 2771,9 3-комнатная 67 76,2 70 50,5 60,2 49,0 3383,5 4587,2 3430,0 Установим минимальный доход заемщика, необходимый для получения кредита, предварительно определив сумму ежемесячного платежа заемщика по кредиту по формуле P(t) (1+r!±i), мес 12хТ 2 где Р^)мес - сумма ежемесячного платежа заемщика по кредиту; К - величина кредита; Т - срок кредитования; r - процентная ставка. Итак: - для 1-комнатной квартиры 1154 440 „ Л1115 + L P(t) =-(1 + 0,11-) = 12 057,5 руб.; мес 12х 15 2 (1) Для 1-комнатной квартиры он составил 12057,5 Vmin = -03- = 40192 руб.; для 2-комнатной - 20186 rnr,arr Г Чшп = 0 3 = 67 286,6 руб.; для 3-комнатной - 24 737 Vmin =~0J- = 82 456,6 руб. Ежемесячный минимально необходимый доход заемщика (VminKl) рассчитаем по формуле (3) с учетом коэффициента семейности (Ксем), который для НСО равен 2,8, и коэффициента, учитывающего уплату налога и оплату жилищно-коммунальных услуг (КР), равного 1,126 [10]: 1932 700 15 +1. _ =-(1 + 0,11-) = 20186 руб.; мес 12 х 15 2 - для 3-комнатной квартиры P(t) = 2368450(1 + 0,1115+1) = 24737 руб. мес 12 х 15 2 Ежемесячный минимальный доход заемщика (Vmin) определяется по формуле P(t) V . =-мес (2) min 0,3 - для 2-комнатной квартиры P(t) Vmin X Кр V (3) ш1пКр Ксем V ш1пКр Для 1-комнатной квартиры он составил 40192 х 1,126 -= 16163 руб.; для 2-комнатной - 67 286,6 х 1,126 = 27 058,8 руб.; V 2,8 ш1пКр для 3-комнатной квартиры - 82 456,6 х 1,126 = 33159,4 руб. Немаловажным обстоятельством для расчетов индексов доступности является то, что население НСО, как и РФ в целом, значительно дифференцировано по уровню доходов, о чем свидетельствуют обобщенные данные табл. 2 [11, 12]. На основе данных табл. 2 определим, какой доходной группе с интервалом (v1-i; v:) соответствует минимальный доход, необходимый для получения кредита. Первая доходная группа имеет, соответственно, интервал (v0-v1), последняя доходная группа закрыта интервалом (v7-v8), шаг последней доходной группы увеличен до 70,0 тыс. руб. по причине значительной части населения, входящей в данную доходную группу, - 12,1%. V штКр При расчетах номер доходной группы в искомом интервале обозначим nmin, тогда v1-1 < vmin КР < v1. Следовательно, кредит для покупки 1-комнатной квартиры доступен 6-й доходной группе (nmin = 6), 2-комнатной - 7-й доходной группе (nmin = 7), 3-комнатной - также 7-й доходной группе (nm1n = 7). Т а б л и ц а 2 Распределение населения НСО по размеру среднедушевого денежного дохода в период 2011-2013 гг. Номер доходной группы Размер среднедушевого дохода Население тыс. человек % к итогу 2 731,2 100 1 В том числе со среднедушевыми денежными доходами в месяц, рублей до 3 500,0 (v0-v1) 103,8 3,8 2 3 500,1-5 000,0 (v1-v2) 152,9 5,6 3 5 000,1-7 000,0 (v2-vs) 256,73 9,4 4 7 000,1-10 000,0 (v3-v4) 398,75 14,6 5 10 000,1-15 000 (v„-v5) 551,7 20,2 6 15 000,1-25 000,0 (v5-v6) 641,8 23,5 7 25 000,1-35 000,0 (v^) 294,97 10,8 8 Свыше 35 000,0 (35 000,1-70 000,0) (v7-v8) 330,55 12,1 Тогда индекс доступности для граждан НСО по погашению (обслуживанию) кредита определяется по формуле [8, 9]: (4) dRP = ( £ dk + vi ^п1"КР • d1) х 100%, k=i+1 У: - v.. где n - количество доходных групп населения; i - номер доходной группы с интервалом доходов (v1-1; v.), в которую попал доход Vm1n КР; k - номера доходных групп с доходом большим, чем v:; d: - процент населения в доходной группе 1; dk - процент населения в доходной группе k. Рассчитанный таким образом индекс доступности показывает, скольким процентам населения доступно обслуживание кредита при данной схеме кредитования. Он может рассчитываться не только в процентах, но и в долях единицы. Отсюда следует, что - для 1-комнатной квартиры 0,235)х 25 000 -16163 d№ = (0,108 + 0,121 + 25 000 -15 000,1 х 100% = 43,66%; - для 2-комнатной квартиры 35000 - 27058,8 d КР = (0,121 +-- х 0,108) х 35 000 - 25 000,1 х 100% = 20,67%; - для 3-комнатной квартиры 35 000 - 33159 4 d™ = (0,121 + 35000 33159,4 х 0,108) х 35 000 - 25 000,1 х100% = 14,1%. Расчетные данные за 2011 г. для удобства сведем в табл. 3. Следующим этапом является определение индекса доступности населения по накоплению первоначального взноса ^ВН). Он рассчитывается аналогично индексу (dxp), но без учета КР. Поскольку квартиры еще нет, жилищно-коммунальные услуги и налоги за нее не оплачиваются. Используя данные табл. 2 о распределении населения НСО по доходным группам, определим те группы, которые имеют возможность накопить первоначальный взнос на новую квартиру в течение 7 лет. Т а б л и ц а 3 Расчет индекса доступности для граждан НСО по погашению (обслуживанию) кредита в 2011 г., % Квартира Ежемесячный платеж (P(t)), руб. Минимальный ежемесячный платеж (Vmin), руб. Минимальный ежемесячный доход (Vmin Кр), руб. Номер доходной группы (nmin) Индекс доступности по погашению кредита (d^), % 1-комнатная 12 057,5 40 192 16 163 6 43,6 2-комнатная 20 186 67 287 27 059 7 20,7 3-комнатная 24 737 82 457 33 160 7 14,1 Индекс доступности накопления первоначального взноса рассчитывался следующим образом: Первоначальный платеж за приобретаемую квартиру (Эвн) по данной схеме равен для 1-комнатнатной квартиры Бвн = 1 649 200 х 0,3= 494 760 руб.; для 2-комнатной квартиры Бвн = 2 761 000 х 0,3 = 828 300; для 3-комнатной квартиры Бвн = 3 383 500 х 0,3 = = 1 015 050 руб. Отсюда следует, что с учетом введенного срока накопления (7 лет) семье необходимо ежемесячно откладывать: D, D = ВН (5) ^ min n , r. ■ V~v 7 х 12 Значит, для 1-комнатной квартиры эта сумма составит 5 890 руб.; для 2-комнатной - 9 860,7 руб.; для 3-комнатной - 12 083,93 руб. Ежемесячный доход заемщика, исходя из 30%-ной доли платежей, определяется по формуле VDmin = "03". (6) Значит, его доход для приобретения 1-комнатной квартиры должен быть не менее 19 633,3 руб.; 2-комнатной - 32 869 руб.; 3-комнатной - 40 279,76 руб. С учетом коэффициента семейности ежемесячный минимально необходимый доход заемщика определится по формуле V = VDmin (7) v minBH у ■ У J сем Для 1-комнатной квартиры он равен 7 011,9 руб.; для 2-комнатной - 11 738,92 руб.; для 3-комнатной -14 385,62 руб. dBH рассчитаем по формуле Vi- Vm -х d. (8) vi - vi dBH = Ё dk Отсюда следует, что индекс доступности по накоплению первоначального взноса для 1-комнатной квартиры равен 81,14%; для 2-комнатной - 59,57%; для 3-комнатной - 48,88%. Данный индекс показывает, скольким процентам населения доступно накопление первоначального взноса в течение 7 лет. Полученные расчеты для наглядности сведем в табл. 4. Аналогичным образом произведем расчеты индексов доступности для различных групп населения НСО по погашению (обслуживанию) кредита и оплате первоначального взноса за 2012 и 2013 гг. Полученные данные сведем в табл. 5. Очевидно, что доля населения, способного накопить первоначальный взнос на покупку квартир различного типа (dBH) и обслуживать ипотечный кредит (dKP), снижается. Так, для приобретения 1-комнатной квартиры доступность по оплате первоначального взноса (dm), даже при наличии материнского капитала, снизилась с 81,1% в 2011 г. до 71% в 2013 г. Для 2-комнатных квартир снижение индекса доступности жилья составило за аналогичный период 6,2%, для 3-комнатных - 13,1%. Кроме того, оплату первоначального взноса может позволить население начиная с 4-й доходной группы. Т а б л и ц а 4 Расчет индекса доступности населения НСО по накоплению первоначального взноса в 2011 г. Приобретаемая квартира Необходимый первоначальный платеж (DBa), руб. Минимальная ежемесячная сумма накоплений (Dmin), руб. Минимальный ежемесячный доход (VDmin), руб. Минимальный ежемесячный доход, с учетом Ксем, на 1 человека (Ущщвн), руб. Индекс доступности по оплате первоначального взноса (dBa), % 1-комнатная 494 760 5 890 19 633,3 7 011,9 81,14 2-комнатная 828 300 9 860,7 32 869 11 738,92 59,57 3-комнатная 1 015 050 12 083,93 40 279,76 14 385,62 48,88 Т а б л и ц а 5 Динамика индексов доступности жилья для различных групп населения НСО по погашению (обслуживанию) кредита и оплате первоначального взноса, % Год 2011 г. 2012 г. 2013 г. Квартира 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная P(t), руб. 12 057,5 20 186 24 737 14 815 20 265 25 077 15 628 22 824 33 537 Vmin, руб. 40 192 67 287 82 457 49 384 67 552 83 590 52 094 76 079 111 793 VminKP, руб. 16 163 27 059 33 160 19 859 27 165 33 615 20 949 30 595 44 957 nmin 6 7 7 6 7 7 6 7 8 dKP, % 43,6 20,7 14,1 34,9 20,6 13,6 32,4 16,9 9,1 VminBH, руб. 7 011,9 11 739 14 386 8 615,7 11 785 14 583 9 088,4 13 273 19 504 nmiBH 4 5 5 4 5 5 4 5 6 dBH, % 81,1 59,6 48,9 73,3 59,4 48,1 71 53,4 35,8 Получение кредита и дальнейшее его обслуживание могут позволить только группы населения, начиная с 6-й и имеющие официальный доход 15 000,125 000 руб. в месяц (23,5% населения НСО). Индекс доступности по обслуживанию кредита на 1-комнатную квартиру за 2011-2013 гг. снизился с 43,6 до 32,4%. По 2-комнатным квартирам «бремя кредита» могут вынести представители 7-й доходной группы с ежемесячным доходом 25 000,1-35 000 руб. (10,8% населения). Индекс доступности для них снизился на 3,8%. По 3-комнатным квартирам «бремя кредита» могут нести представители 7-й и 8-й доходных групп, имеющие доходы 25 000,1-70 000 руб. Индекс доступности уменьшился для них с 14,1 до 9,1% соответственно. Таким образом, индекс доступности жилья для населения НСО, рассчитанный по методике С.Р. Ха-чатряна, Е.Ю. Фаермана, Р.Л. Федоровой, А.Н. Кирилловой, учитывающий возможности населения по погашению (обслуживанию) кредита и возможности населения по накоплению первоначального взноса, отличается от индексов, рассчитанных по методике ООН «ХАБИТАТ». Оплатить первоначальный взнос могут в основном те, кто использует материнский капитал. Однако не все имеют возможность в дальнейшем рассчитываться по полученному кредиту. Об этом свидетельствует рост задолженности населения НСО по ипотечным жилищным кредитам (рис. 3). 01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012 01.01.2013 01.01.2014 Рис. 3. Динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам населения НСО, млрд руб. Растет задолженность населения по ипотечным кредитам и в РФ. Несмотря на рост объемов ипотечного кредитования, темпы роста замедляются. Государство реагирует на это поддержкой в виде субсидирования части банковской процентной ставки. Расчеты индексов доступности жилья, проведенные для населения НСО, и их анализ свидетельствуют о том, что ипотечное жилищное кредитование стало реальным способом приобретения жилья, прежде всего эконом-класса - населением, имеющим определенный уровень доходов. Однако очевидно, что этот финансовый инструмент не обеспечивает необходимой доступности жилья большинству населения РФ и НСО. Необходимы новые финансовые инструменты, которые обеспечат привлечение инвестиций в жилищную сферу и повысят доступность жилья. Одним из таких инструментов, новым для РФ, является жилищный лизинг, основанный на долгосрочной аренде жилья с правом выкупа. Его в известной мере можно рассматривать как альтернативу ипотечному жилищному кредитованию. В этой связи хотелось бы отметить диссертационное исследование И.В. Салагор «Жилищный лизинг как инструмент финансового механизма на рынке жилой недвижимости» [13], в котором данный финансовый инструмент получил комплексное обоснование: разработана финансовая модель жилищного лизинга, методические основы создания и функционирования специализированных финансовых институтов - жилищных лизинговых компаний, методика формирования их инвестиционного портфеля, методика расчета лизинговых платежей и т.д. Однако жилищный лизинг, как и ипотечное жилищное кредитование, способствует росту частного сектора жилья, который, как нам представляется, уже достиг своих естественных границ. Расширять его путем создания условий для покупки жилья малообеспеченным слоям населения вряд ли целесообразно. Они не смогут содержать его. Решение их жилищной проблемы - это социальный найм жилья или аренда в доходных домах при поддержке региональных и муниципальных властей.

Скачать электронную версию публикации