System of land and mortgage relations: characteristics of formation and development prospects in Russia.pdf Система земельно-ипотечных отношений представляет собой совокупность институтов и механизмов реализации особой формы кредитных отношений, находящихся во взаимосвязи между собой и образующих некую целостность, которая обеспечивает передачу финансовых ресурсов на ипотечном рынке от кредиторов к заемщикам под залог земли с активным участием инфраструктурных элементов и государства. Элементами системы земельного ипотечных отношений являются: а) субъекты системы земельного ипотечного кредитования (кредиторы, заемщики и инфраструктурные элементы); б) механизм кредитования (объект, метод и условия кредитования, обеспечение кредита, управление комплексным риском банка). Система земельно-ипотечных отношений включает в себя две подсистемы: первичную и вторичную, которые представлены на рис. 1 [1]. Субъектами первичных ипотечных отношений выступают кредитор, залогодержатель, должник и залогодатель. Объект отношений представлен ипотечным обязательством и предметом ипотеки. Непосредственно ипотечные отношения реализуются путем заключения и исполнения договора об ипотеке, а также путем выдачи закладной. Первичная подсистема Вторичная подсистема Денежное требование Кредитор-залогодержатель Погашение требования Операции с закладной Прочие субъекты Должник залогодатель J Уступка прав по договору об ипотеке Договор ипотеки Закладная Операции с ипотечными ценными бумагами Право залога Погашение требования за счёт залога I-----------------1 |-----------------1 Возможные отношения Возможные отношения ._| ._I Рис. 1. Система земельно-ипотечных отношений В рамках вторичной подсистемы ипотеки реализуются отношения рефинансирования ипотечных требований посредством операций с закладными или выпуска ипотечных ценных бумаг. Ипотечные ценные бумаги лишь косвенно связаны с залогом недвижимого имущества [2]. В подавляющем большинстве стран мира сегодня законодательно разрешено использовать земли в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. Преимущества земли как объекта залога объясняются постоянством местоположения, тенденцией непрерывного повышения стоимости, при этом физически конкретный земельный участок как заложенный объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя [3]. В мировой практике базовыми организационно-финансовыми схемами, по которым развивается ипотека, являются: - одноуровневая схема (немецкая или европейская, континентальная), когда привлечение средств в систему происходит через ипотечные банки; - двухуровневая (американская, англоамериканская), когда привлечение необходимых ресурсов осуществляется посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов через небанковские кредитные организации - ипотечные агентства. Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования, или модель депозитного института (применительно к российским условиям -сберегательного банка), исторически сложилась в европейских странах, где земельно-ипотечное кредитование традиционно осуществляется через специальные ипотечные банки, кроме которых такое кредитование могут осуществлять ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании и т. д. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Депозитные институты аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т. е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель [8, 9]. Ресурсы ипотечных банков складываются из собственных средств и средств, полученных от реализации инвесторам ценных бумаг (ипотечных облигаций, закладных листов), которые выпускаются под обеспечение недвижимости (земельных участков) и приносят инвестору фиксированный процентный доход. Выпуск закладных листов регулируется специальным законодательством, отличным от регулирования выпуска облигаций. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служат ипотечные активы в виде имущественных прав требования по ипотечным кредитам. Специфика данной модели -замкнутость: в качестве источника предоставления земельно-ипотечных кредитов используются только те средства, которые накоплены участниками схемы контрактных сбережений. Банки, применяющие ее, обретают возможность предоставлять кредиты на условиях, лучших, нежели рыночных, так как уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них ниже рыночного (рис. 2) [4]. 3 Рис. 2. Замкнутая модель депозитного института: 1 - клиент выбирает недвижимость, которую хочет приобрести; 2 - заемщик заключает договор с банком и вносит периодические платежи на специальный счет в банке в течение определенного периода; 3 - банк проверяет платежеспособность клиента; 4 - выдача кредита происходит при удовлетворении банком собранной информацией о платежеспособности клиента Таким образом, обеспечение ипотечного кредитования дешевыми долгосрочными ресурсами производится путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка, формируемого специализированными ипотечными кредитными организациями (ипотечными банками). Такие системы функционируют в Нидерландах, Германии, Австрии, Финляндии, Великобритании и доминируют в Норвегии, Дании, Швеции и Канаде. Одноуровневая система, реализованная через монопольные государственные ипотечные банки, развита во Франции и Испании [7]. Ипотечные облигации благодаря жестко установленным законодательством требованиям к банкам-эмитентам, качеству ипотечного покрытия и т. п., являются одним из самых надежных финансовых инструментов. Надежность достигается за счет нескольких составляющих: специализированного надзора; надзора от лица инвесторов, который осуществляет доверитель; гарантированности ипотечного покрытия за счет дополнительного покрытия в виде государственных обязательств; ограничения объемов эмиссии 60-кратным объемом капитала банка и т.д. Путем выпуска ипотечных облигаций европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов привлекает в среднем около 30% кредитных ресурсов [5]. Основным достоинством одноуровневой модели является относительно невысокая стоимость ее организации в сравнении с двухуровневой, что позволяет существенно снизить стоимость кредита для заемщика. Вторая модель организации ипотечного кредитования получила название двухуровневая организационно-финансовая схема, или модель ипотечной компании (рис. 3) [1]. Рис. 3. Модель ипотечной компании: 1 - выбор заемщиком объектов недвижимости; 2 - обращение заемщика в банк, оформление закладной; 3 - андеррайтинг; 4 - формирование банком пула закладных; 5 - продажа пулов закладных эмиссионно-финансовой корпорации; 6 - выпуск эмиссионно-финансовой корпорацией ценных бумаг, обеспеченных закладными; 7 - размещение ценных бумаг; 8 - направление полученных от размещения ценных бумаг денежных средств на финансирование ипотечных банков для выдачи ипотечных кредитов; 9 - кредитование заемщика; 10,11,12 - страховая компания проводит страхование закладных и облигаций Сравнительные характеристики ипотечного кредитования Страны Основная используемая модель ипотечного кредитования Основные инструменты привлечения средств Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования США и Канада Вторичный рынок закладных Ценные бумаги, обеспеченные закладными Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов, налоговое стимулирование Западной Европы Одноуровневая, в последнее время набирает обороты рынок ипотечных облигаций Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Восточной Европы Одноуровневая Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Азии Одноуровневая, в некоторых странах имеется вторичный рынок Сберегательные счета, ценные бумаги, обеспеченные закладными Создание государственных кредиторов, направление государственных средств на ипотечное кредитование Латинской Америки Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка Сберегательные счета Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, создание государственных операторов вторичного рынка Начальные операции ипотечных компаний финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Выдав заем, ипотечные компании продают его третьему лицу - инвестору - или непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Средства, полученные от продажи, компания снова пускает в оборот, выпуская новые займы, а ее прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка. Двухуровневая организационно-финансовая схема базируется на трех составляющих: 1) ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата, что делает выдачу кредитов и покупку обеспеченных ими ценных бумаг более привлекательными для банков и инвесторов, а сами кредиты более доступными для заемщика; 2) рефинансирование - покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками; 3) секъюритизация - выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ценных и, соответственно, более ликвидных на рынке бумаг [6]. Несмотря на то что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, ссудосберегательные ассоциации и кредитные союзы, фактическими держателями основной части ипотечного портфеля являются специальные агентства, которым предоставляются государственные гарантии, обеспечивающие снижение рисков и стандартизацию займов [7]. Такое сопряжение рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг превращает ипотеку в самофинансируемую систему, вовлекающую в оборот средства различных инвесторов. На основе описанных выше моделей ипотечного кредитования в каждой стране формируются собственные механизмы ипотечного кредитования (см. таблицу) [1]. Анализ развития гражданско-правового института ипотеки и подходов к организации ипотечного кредитования в зарубежных системах показывает, что основное их различие заключается в принципах формирования ресурсной базы и соответствующих механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечного кредитования.

Скачать электронную версию публикации