The modelling of primary housing market prices taking into account the risks and financial scheme.pdf Особенностью ценообразования в строительстве яв-ляется применение сметно-нормативного подхода к фор-мированию цены. Использование сметных норм и ценпозволяет определить сметную стоимость объекта, ко-торая включает сметные затраты на строительство исметную прибыль. Сметная стоимость формирует ми-нимальный уровень цены, гарантирующий строитель-ной организации возмещение понесенных затрат и по-лучение среднеотраслевой нормы прибыли. В услови-ях рыночной экономики затраты на строительство ос-таются основным ценообразующим фактором, однакоразвитие рыночных отношений требует новых подхо-дов к ценообразованию, учитывающих в цене рыноч-ные факторы, такие как конъюнктура рынка, потреби-тельские свойства объекта, инвестиционные риски, раз-личные схемы финансирования и сроки строительства.Рассмотрим эту проблему на примере жилищногостроительства, формирующего первичный рынок жи-лья - одного из динамично развивающихся сегментоврынка недвижимости.Первичный рынок жилья по типу рыночной моделиявляется рынком олигополистической конкуренции. Оли-гополия предложения характеризуется наличием не-скольких крупных фирм, занимающих доминирующееположение на рынке. В Томской области лицензию настроительные работы имеет более 1000 организаций,из которых около 50 занимаются строительством жи-лья. Из этих 50 две крупнейшие организации на про-тяжении нескольких лет занимают лидирующее поло-жение на рынке и обеспечивают более половины всеговвода жилья - 52 % в 2002 г. [1]. Доминирующее по-ложение на рынке позволяет этим организациям уста-навливать контроль над рыночными ценами, влияя наобщие ценовые тенденции на первичном рынке жилья.Одной из главных причин, сдерживающих развитиепервичного рынка жилья, является недостаток инве-стиционных ресурсов, необходимых для финансирова-ния жилищного строительства. Как показывает анализ,около 80 % от общего объема жилищного строительст-ва финансируется по договорам о долевом участии встроительстве, заключаемым между строительными ор-ганизациями - производителями жилья, и физически-ми лицами - потребителями жилья. Цена жилья долж-на объективноотражать затраты, выгоды и риски обе-их сторон. Однако в настоящее время отсутствуют ме-тодические разработки, позволяющие, с одной сторо-ны, строительным организациям определять цены насвою продукцию с учетом всех ценообразующих фак-торов, с другой стороны обеспечивающие прозрач-ность и обоснованность цен для потребителей.Методы расчета и обоснования цен на первичномрынке жилья должны учитывать специфические осо-бенности ценообразования в жилищном строительствеи их проявление в современных условиях.Во-первых, изменился объект ценообразования. Ме-ханизм ценообразования в жилищном строительстве тра-диционно был ориентирован на определение стоимостии, соответственно, договорной цены здания в целом, азатем определялась удельная стоимость в расчете наквадратный метр жилья. Такой подход не делает разли-чия между ценой квадратного метра разных квартир водном жилом доме. В то же время, каждая жилая ячейка(квартира) имеет индивидуальные потребительские ха-рактеристики. В одном и том же жилом доме квартирыодинаковой площади с одинаковым числом комнат исхожей планировкой будут отличаться видом из окна,ориентацией по сторонам света, высотой расположения ит.д., следовательно, и цена квадратного метра в этихквартирах должна быть различной. Таким образом, ос-новной товарной единицей и объектом ценообразованиястановится жилая ячейка (квартира) с присущими ей ин-дивидуальными потребительскими характеристиками.Во-вторых, при строительстве жилья применяютсяразличные схемы финансирования. Схема финансиро-вания включает три аспекта: форму договора, графиквыплат по договору, схему оплаты. В настоящее времяосновной формой привлечения инвестиций в жилищ-ное строительство, как было сказано выше, являются до-говоры о долевом участии в строительстве, которые за-ключаются отдельно на каждую жилую ячейку. Приэтом оплата продукции по договору может производи-ться по различным схемам, например:- оплата единовременно 100 % стоимости жильяпри подписании договора, при этом цена квартиры фик-сируется до момента передачи квартиры дольщику;- рассрочка по оплате на определенный срокпрификсированной стоимости 1 м: до передачи квартиры,при этом стоимость 1 м2 выше, чем при 100 %-нойединовременной оплате;- оплата частями по установленному графику по рас-четной (фактической) стоимости 1 м2 на момент внесе-ния взноса и т.д.Договор долевого участия в строительстве может за-ключаться на любой стадии строительства, т.е. при лю-бом уровне строительной готовности квартиры. Иная схе-ма расчетов возникает при заключении договора купли-продажи готовой квартиры, при котором оплата произ-водится единовременно после завершения строительствас учетом фактической стоимости строительства. По пере-численным видам договоров оплата может осуществля-ться наличным и безналичным расчетом, взаимозачетами,часть стоимости квартиры может погашаться вторичнымжильем и т.д. График выплат по договорам и форма оп-латы определяются, как правило, индивидуально для ка-ждой сделки и закрепляются в условиях договора.Возможность применения различных графиков финан-сирования по договорам долевого участия в строительствене гарантирует строительным организациям достаточныхфинансовых ресурсов на весь период строительства. Этосвязано, прежде всего, с тем, что на начальных этапахстроительства заключается меньшая часть договоров, по-скольку низкая степень готовности снижает привлекатель-ность жилья и надежность договоров для потенциальныхучастников долевого строительства. Анализ динамики про-даж квартир на разных этапах строительства по несколь-ким жилым домам, строящимся в г. Томске, показал, чтоосновная часть договоров (44 % от общего количества до-говоров) заключается на этапе завершения монтажа этажейи устройства кровли, а на стадии отделочных работ в сред-нем заключается около 50 % всех договоров. При этом впериод строительства объекта возникает дефицит денеж-ных средств у строительной организации за счет превыше-ния стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ над суммой средств, полученных от за-ключения договоров о долевом участии в строительстве.Этот дефицит по некоторым объектам достигает 20-25 %от полной стоимости строительства В связи с этим строи-тельным организациям приходится финансировать на-чальную стадию строительства за счет банковских креди-тов и выплачивать проценты за пользование ими, что вле-чет за собой повышение стоимости объекта. Крупнейшиестроительные организации, действующие по принципудевелоперских организаций, частично компенсируют не-достаток финансовых ресурсов за счет собственныхсредств, однако при этом в цене не учитываются альтерна-тивные издержки - возможность т о г о использованияинвестированных средств, которая может принести допол-нительную прибыль.С другой стороны, при полной единовременной опла-те стоимости жилья на начальной стадии строительства устроителей появляется временный избыток денежныхсредств, но в то же время значительно повышаются инве-стиционные риски участников долевого строительства.В-третьих, длительный технологический цикл соз-дания жилого здания обусловливает изменение цены объ-екта на различных стадиях. На стадии проектированияв роли цены выступает сметная стоимость строительст-ва, которая определяется на основе проектных данныхо составе и объемах работ. Сметная стоимость строите-льства включает в себя все затраты, необходимые длястроительства объекта в соответствии с проектом и оп-ределяет планируемую величину капитальных вложе-ний на жилой дом в целом.На стадии заключения договоров подряда, роль ценыиграет договорная цена. Договорная цена может бытьтвердой и не изменяться в ходе всего периода строи-тельства или открытой и уточняться в связи с измене-нием условий строительства и экономической ситуа-ции. На стадии строительства на основе фактическихзатрат формируется фактическая стоимость строитель-ства. Фактическая стоимость строительства определяетокончательную сумму капитальных вложений. На ста-дии реализации жилья определяется рыночная цена,т.е. цена, учитывающая не только стоимость строите-льства, но и конъюнктуру первичного рынка жилья иего потребительские свойства. Поскольку жилье можетпродаваться на любой стадии строительства, когда ещенеизвестна его фактическая стоимость, процесс ценооб-разования значительно усложняется Очевидно, чтоцены одинаковых товарных единиц (квартир) в одномдоме, купленных на разных стадиях технологическогоцикла, будут различны, причем не только вследствиеинфляции, но и в связи с изменением распределениярисков участников строительства.Учитывая рассмотренные выше особенности, мо-дель цены на первичном рынке жилья можно записатькак функцию следующих факторов:4 „ = / ( С , ; , Л С „ , Д С „ , Д „ , / , , (1)где Цч - ценау-й жилой ячейки (квартиры) на /-м объекте;C,j - сметная стоимость строительства у-й жилой ячейки на;-м объекте; ПС,, - потребительские свойства у-й жилойячейки на /'-м объекте; АС,, - прирост стоимости, происхо-дящий за период строительства; Д j - схема поступленияденежных средств на строительство по у-й жилой ячейке на/-м объекте; t- стадия технологического цикла по /'-му объ-екту, на которой определяется цена; у - номер жилой ячей-ки,у = 1, от; /- номер объекта, i = 1, п.В представленной модели первые два фактора ценыС/у и ПС,,можно считать заданными изначально и неза-висящими от остальных условий формирования цены.Сметная стоимость строительства объекта С,, рас-считывается на основе проектной документации и сме-тно-нормативной базы. В зависимости от применяемо-го метода расчета (базисно-индексного или ресурсно-го) и используемой сметной базы (федеральные илитерриториальные нормативы) этот показатель с той илииной степенью точности оценивает реальные затраты инеобходимую прибыль строительной организации.Количественная оценка потребительских свойств ПС,,жилья представляется достаточно сложной. Они характе-ризуются степенью удовлетворения потребностей челове-ка не только в жилище как таковом, но и степенью удовле-творения прочих физических, социальных и духовныхпотребностей человека. Потребительские характеристикижилья можно разделить на три уровня: характеристики жи-лой ячейки, жилого дома, жилой среды. Каждый уровеньхарактеризуется рядом функциональных, технических, са-нитарно-экологических и экономических параметров. Частьэтих параметров носит объективный характер и можетбыть оценена с помощью системы строительных, санитар-ных норм и стандартов. Другая часть параметров носитсубъективный характер и зависит от индивидуальныхпредпочтений потребителя. Проведенные авторами социо-логические исследования показали, что индивидуальныепредпочтения потребителей имеют значительную вариа-тивность [2] и зависят от их личностных особенностей,образования, образа жизни, возраста и т.д.Первые два фактора Сч и ПС,, определяют началь-ную цену у-й жилой ячейки (квартиры) на /-м объекте.Остальные факторы в модели (1) изменяются с те-чением времени (прирост стоимости строительства) иливызывают изменение цены в течение срока строитель-ства (схема финансирования, стадия технологическогоцикла). Поскольку эти факторы действуют взаимосвя-зано, объединим их одним показателем, который назо-вем схемой финансирования. Преобразованную модельцены можно записать так:(2)де Ц"ч - начальная цена у-й жилой ячейки на /- м объекте;Фу - схема финансирования при оплате у-й жилой ячейкина 1-м объекте. Рассмотрим подробнее механизм учетаизменения цены в зависимости от схемы поступления де-нежных средств и стадии технологического цикла.Возьмем для примера схему финансирования по дого-вору долевого участия в строительстве, предусматри-Сумма денежных средств,% от стоимости объектавающую стопроцентную оплату жилья по фиксирован-ной цене на начальной стадии строительства. Предполо-жим, что изменение стоимости строительства имеет ли-нейную зависимость от времени (рис. 1).УдорожаниестроительстваПоступление денежныхсредств от инвестораПланируемая стоимость строительстваВремяРис. 1. График изменения стоимости строительства и схема финансирования по объектус нарастающим итогом при условии полной оплаты квартиры в момент времени /дНа графике показаны линейные зависимости изме-нения планируемой и фактической стоимости за пери-од строительства Г,, возможное удорожание стоимос-ти, выделены области избытка (+) и недостатка ( - ) де-нежных средств у строительной организации при сто-процентной оплате по договору.Такая схема финансирования имеет свои преимуще-ства и недостатки как для инвестора (потребителя), так идля строительной организации. Так, например, инвестор,вкладывая средства на начальной стадии строительства,рискует потерять их в том случае, если строительная ор-ганизация не выполнит свои обязательства по договору, атакже рискует получить квартиру позже назначенногосрока. Кроме того, инвестор упускает возможность аль-тернативного использования своих средств, напримерпомещения их в доходные активы. В то же время, поку-пая квартиру по фиксированной цене на начальный мо-мент строительства, он платит за нее минимальную цену.Строительная организация, с одной стороны, получаетизбыточные финансовые ресурсы, но, с другой стороны,рискует получить убытки в случае превышения фактиче-ских затрат над планируемыми. Преимущества и недос-татки данной схемы финансирования для инвестор истроительной организации представлены в таблице.Т а б л и ц аПреимущества и недостатки схемы финансированияИнвестор Строительная организацияПреимущества Недостатки Преимущества НедостаткиПреимущества Aинедостатки схемыфинансированияПокупка поминимальнойценеРиск потерять вложенные средстваРиск получить квартиру позженазначенного срокаУпущенная выгода от альтерна-тивного использования средствНаличиеизбыточныхоборотныхсредств (+)Ценовая скидка за риск получить квартиру позженазначенного срока определяется какприр2 = Мрг / М , (6)где fa - вероятность превышения планируемых сроковстроительства; Мp i - среднестатистическое число слу-чаев превышения фактических сроков строительства надпланируемыми га общего числа сданных в эксплуатациюжилых домов за определенный период времени; М - об-щее число сданных в эксплуатацию жилых домов за оп-ределенный период времени; Е - месячная норма дис-конта, определяемая ставкой альтернативной доходности(средневзвешенная ставка по банковским депозитам);Д7"" - среднестатистическое превышение фактическихсроков строительства над планируемыми в месяцах.Ценовую скидку за упущенные возможности инве-стора можно определить из условия возможности по-мещения инвестором свободных средств в доходныеактивы при условии, что они будут ежемесячноуменьшаться на величину стоимости выполненныхстроительно-монтажных работ:4 с " з « 1 С , , , [(1 + . ) ( ' - ' , - 1 ] . е с л и С ( у ( = //,Г/ (7)где С,,, - планируемая стоимость работ по /-му объекту наСумма денежных средств,% от стоимости объекташаге I в расчете на j-ю жилую ячейку; к,, - процент выпол-нения строительно-монтажных работ на шаге I.Надбавка к цене за риск возникновения убытковстроительной организации в связи с превышением фак-тических затрат над планируемыми может быть опре-делена следующим образом: Муц : = з п л j ~ k y t (в)где 3„„ - планируемые затраты на строительство в рас-чете на жилую ячейку; Му - среднестатистическое чис-ло случаев удорожания стоимости строительства изобщего числа сданных в эксплуатацию жилых домов заопределенный период времени; М - общее число сдан-ных в эксплуатацию жилых домов за определенныйпериод времени; ку - коэффициент удорожания стои-мости строительства, определяется по формуле1 -3*м(9)32' где т - жилой дом, т = 1, М\ 3% и - соответст-венно фактические и планируемые затраты на строи-тельство т - о жилого дома.После определения всех возможных скидок и над-бавок к цене по формуле (3) производим корректиров-ку начальной цены по формуле (4).Поступление денежныхсредств от инвестораВремяРис. 2. График изменения стоимости строительства по объектус нарастающим итогоми схема финансирования при условии полной оплаты стоимости квартиры в момент времени Т)фРассмотрим другую схему финансирования, когда при-обретается законченное строительством жилье, поступле-ние денежных средств происходит в момент времени Т, ф.Как видно из рис. 2, на протяжении всего срока строи-тельства строительная организация испытывает недос-таток финансовых ресурсов. С другой стороны, опре-деляя цену реализации на момент завершения строи-тельства, строительная организация имеет полноепредставление о фактической стоимости и срокахстроительства, т.е. она не рискует получить убыток засчет превышения фактических затрат над планируемы-ми, как в предыдущем примере. Потребитель, приобре-тая готовую жилую ячейку, не рискует частично илиполностью потерять вложенные средства, а также по-лучить квартиру позже назначенного срока. Выполниванализ преимуществ и недостатков данной схемы (ана-логично таблице), можно сделать вывод, что это наи-менее рискованная схема финансирования как для ин-вестора, так и для строительной организации. Однакоотсутствие финансовых ресурсов на строительство вы-нуждает строительную организацию искать дополните-льные источники финансирования. В качестве такихисточников могут выступать заемные средства, т.е. кре-диты банков.В случае использования заемных средств строите-льной организации необходимо выплачивать процентыза пользование кредитом, что, в зависимости от про-центной ставки, доли заемных средств и схемы пога-шения кредита может значительно увеличить стои-мость объекта. Так, если доля заемных средств состав-ляет 15 % стоимости строительно-монтажных работ, топри сроках строительства не более года и процентнойставке 25 % годовых стоимость строительства можетувеличиться на 3-4 %. Поскольку оплата в данномслучае производится по окончании строительства, товыплата процентов за пользование кредитом включа-ется в фактическую стоимость строительства и, соот-ветственно, в цену жилой ячейки в виде ДСч.Альтернативой использования кредитных ресурсовдля покрытия дефицита денежных средств является ин-вестирование собственных средств строительной орга-низации. Поскольку при этом исключается возмож-ность альтернативного использования собственныхсредств строительной организации в других доходныхактивах, то сумма упущенной выгоды может бытьвключена в цену готовой жилой ячейки в виде надбав-ки, учитывающей прибыль на инвестируемый в строи-тельство жилья собственный капитал. Тогда цена жи-лой ячейки будет определяться следующим образом:Ц и = Ц и + Ь С и + Ц™ , (10)где ДС,, - прирост стоимости, происходящий за периодстроительства; Ц "'2 - надбавка к цене, учитывающаяприбыль на инвестируемый в строительство жилья соб-ственный капитал строительной организации.Надбавка представляет собой сумму процентов навложенный капитал строительной организации за периодстроительства, в течение которого средства были вложены.Размер надбавки можно вычислить по формулеСП)/ = огде 3, j, - фактические затраты на строительство 1-гообъекта на шаге / в расчете на j-ю жилую ячейку, к" -доля собственного капитала строительной организациив инвестировании строительства /-го объекта на шаге /.Рассмотренные примеры отражают две возможныесхемы финансирования жилья на первичном рынке: сто-процентная оплата в начальный момент строительства истопроцентная оплата готового жилья. На практике, какбыло указано выше, возможны разные схемы финансиро-вания. При этом в случае поэтапной оплаты стоимостистроительства расчет поправок к начальной цене произ-водится по такому же алгоритму, хотя и несколько ус-ложняется. Использование предложенной методики рас-чета цен на первичном рынке жилья позволит, по нашемумнению, обоснованно учесть затраты, выгоды и рискиучастников жилищного строительства.

Скачать электронную версию публикации