Real estate as a strategic resource of a company: influence on the core business.pdf В сравнении с другими ресурсами предприятия, не-движимость характеризуется такими специфическими признаками, как стационарность, неподвижность, дол-говечность, разнородность, уникальность, рыночная обращаемость, низкая ликвидность, капиталоемкость и др. [1. С. 40-41; 2. С. 26-27; 3. С. 14-23]. В деятельно-сти предприятия недвижимое имущество выступает не только существенной величиной затрат, но и является ключевым производственным ресурсом, что выражает-ся в создаваемом эффекте полезности. Речь идет как о монетарном эффекте, характеризующемся уровнем доходности объекта, так и о скрытом эффекте, оценить который довольно сложно. Связанные с процессом владения и пользования многочисленные риски также оказывают влияние на эффективность производствен-ной деятельности. Каждый из обозначенных показате-лей (издержки, полезный эффект, риски) формируются в зависимости от того или иного этапа жизненного цикла объекта.Цель настоящей работы - обозначить роль недвижи-мости в деятельности предприятия посредством опреде-ления воздействия на производственный процесс в тече-ние жизненного цикла объекта таких показателей, как эффект полезности, объем издержек и уровень риска.Проблематике вопроса посвящены многие работы отечественных и зарубежных исследователей. Так, об-щие понятия недвижимого имущества, в том числе описание структуры жизненного цикла объекта, наибо-лее полно раскрыты в работах В.А Горемыкина, И.И. Мазура, А.Н. Асаула, О.С. Белокрыловой, Н.Ф. Вечера и др. Проблемы выявления и идентифика-ции рисков, а также сущность и специфика издержек и эффекта полезности недвижимости, обозначены в ра-ботах таких исследователей, как В.В. Иванов, М.Г. Ви-ринг, Ф. Хафман, А. Линдхольм, А. Пфнюр и др.На основе изучения передового опыта отечествен-ных и зарубежных исследователей вопроса можно обо-значить следующие конструктивные рамки понятия жизненного цикла недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия - это комплекс этапов, составляющих последовательность процессов сущест-вования объекта в рамках деятельности конкретного предприятия.В общем виде жизненный цикл недвижимости мо-жет быть представлен двумя основными этапами: ин-вестиционно-строительным и этапом потребления, эксплуатации и управления (включая выведение объек-та из оборота) [4. С. 97]. В частном приближении жиз-ненный цикл образуют 4 этапа: планирование, реализа-ция, эксплуатация, утилизация (дальнейшее использо-вание) [5. С. 107; 6. С. 70-71].Такое четкое разделение жизненного цикла объекта недвижимости на практике не всегда имеет место. Так, на этапе эксплуатации собственник может принять ре-шение о модернизации объекта, выведении части по-мещений из производственного процесса, изменении их функциональности и т.д. В результате происходит возврат к этапам планирования и реализации (рис. 1). В течение жизненного цикла объект недвижимости мо-жет не раз подвергаться таким комбинациям этапов вплоть до окончания срока его экономической и физи-ческой жизни.llilll|)()i;;llllltpeu.jiDiiiiiiH»k-ci[.iv;ii:uini[VII], [ И KILL И Яаренда/продажа11 f [H1111кH|] 11.111 ] ) 1 j tt;I1111 l1Рис. 1. Структура жизненного цикла объекта недвижимостиПоскольку жизненный цикл объекта может состоять из разных вариаций этапов, за это время могут изме-ниться физические (реконструкция, применение новых материалов и технологий, изменение площади), юри-дические (смена собственника, сдача в аренду), эконо-мические (функциональное назначение) характеристи-ки недвижимости. В данной связи для определения места и роли недвижимости в производственном про-цессе важна не очередность фаз жизненного цикла, а их продолжительность, а также действие во времени таких показателей, как величина издержек, полезный эффект и риски.1211. Эффект полезности недвижимости создается в той или иной мере исходя из вида использования объекта. С одной стороны, основной эффект от владения и эксплуа-тации недвижимости заключается в получении операци-онных доходов от сдачи помещений в аренду и(или) про-дажи. В данном случае недвижимость выступает в функ-ции товара. С другой стороны, существует целый блок элементов, создающих эффект полезности (измеряемый или нематериальный), когда недвижимость рассматрива-ется исключительно как средство производства (рис. 2). Оценить нематериальный эффект полезности недвижи-мости бывает достаточно сложно [7. С. 448; 8. С. 35].НЕДВИЖ ТОВАР1мость СРЕДСТВО ПРОИЗВОДСТВАill!доход' ОПТКВДЕНЩИЯ ^ эксз и 1 va rai im онны х.-Оот арендной деятельностирасходов ■ ■ ■*■=-! II ..IIIIU111 рШ С S 1'Л ]Д1И СЛЫ1OCTI1 . труда j1эффектдоход от продажи11 вмвдхевое действие стратегическое шаченпс полезности ->=-./Рис. 2. Разновидности эффекта полезности недвижимостиЭффект полезности создается в течение всего жиз-ненного цикла объекта. В период первых двух стадий цикла эффект полезности отсутствует, а объем издер-жек увеличивается. Когда объект построен и введен в эксплуатацию, степень полезности объекта увеличива-ется либо уменьшается. Это зависит от изменений, происходящих на рынке, в окружающей среде и, как следствие, в хозяйственной деятельности предприятия.2. Величина издержек в течение жизненного цикла объекта недвижимости не постоянная и, как эффект полезности, трудно прогнозируемая. В общем виде расходы жизненного цикла недвижимости можно клас-сифицировать по трем основным группам:- разовые или инвестиционные расходы, связанные со строительством либо приобретением объекта не-движимости. В модели жизненного цикла недвижимо-сти разовые затраты возникают на этапах планирова-ния и реализации;- постоянные расходы имеют место на третьем эта-пе жизненного цикла и включают в себя все затраты на содержание объекта и поддержание его в пригодном для эксплуатации состоянии;- дополнительные (модернизационные) расходы связа-ны с необходимостью проведения модернизации объекта недвижимости. Фактически происходит частичный возврат к первым двум этапам жизненного цикла (рис. 1), что под-разумевает возникновение аналогичных издержек.Как и показатель полезности, расходы на недвижи-мость меняются в течение жизненного цикла объекта. При оценке величины затрат во времени, основопола-гающими являются два параметра - возникновение рас-ходов и потенциал их оптимизации (рис. 3).Планирование Реализация ЭксплуатацияРис. 3. Возникновение расходов и потенциал их оптимизации в течение жизненного цикла недвижимостиКак показано на рис. 3, кривая возникновения рас-ходов нарастает с каждым новым этапом жизненного цикла объекта, особенно в период строительства и экс-плуатации. Напротив, кривая оптимизации затрат де-монстрирует падение. Таким образом, на этапе плани-рования существуют возможности регулирования ве-личины будущих затрат. Начиная с этапа реализации, потенциал оптимизации расходов значительно снижа-ется, и, наконец, в период эксплуатации возможность коррекции уровня издержек минимальна. Установлено, что минимизация затрат на этапах планирования и реа-лизации приводит к увеличению расходов в период122эксплуатации объекта. И, наоборот, оптимизация по-стоянных издержек достигается посредством более высоких инвестиционных вложений [9. С. 16].3. Владение и пользование недвижимым имущест-вом наряду с созданием эффекта полезности и опти-мизацией издержек сопряжено многочисленными рисками [10; С. 287; 11. С. 11; 12. С. 314]. В таблице представлены основные риски в структуре жизненно-го цикла недвижимости.Возникающие на различных этапах жизненного цик-ла недвижимости риски влияют, в конечном итоге, на уровень издержек и эффект полезности объекта. Следо-вательно, выявление, идентификация и управление рис-ками недвижимости являются важным условием повы-шения эффективности деятельности предприятия.На основании вышесказанного можно сделать сле-дующие выводы:1. Недвижимое имущество вносит существенный эффект полезности в деятельность предприятия, кото-рый может быть измеряемым (оптимизация издержек, повышение производительности труда), а может но-сить нематериальный характер (имиджевое действие, конкурентные преимущества). Количественная оценка последнего труднодостижима, в связи с чем на практи-ке недвижимость редко рассматривается как опреде-ляющий фактор производства.Риски в структуре жизненного цикла недвижимостиЭтапРискиОписание1. Планирование и реализацияФизические рискиИзменение условий окружающей среды, технические недостатки объекта Риск некорректной концепцииОшибочный выбор концепции развития, ее несоответствие рыночной экономике Законодательный рискОграниченный характер владения и пользования Договорные рискиНесоблюдение договорных условий подрядчиками (про-ектировщиками, строителями, арендодателями и т.д.)2. ЭксплуатацияРиск производственных потерьПорча элементов здания, выход из строя элементов жизнеобеспечения Риск возникновения я непредвиденных издержекНесоответствие запланированных расходов фактическим издержкам Риск снижения эффекта полезностиНесоответствие характеристик объекта заданным параметрам использования Договорные рискиНесоблюдение договорных обязательств по договорам аренды, управления и т.д. Риск изменения стоимости объектаЗависимость стоимости объекта от динамики развития рынка недвижимости Риск альтернативных издержекПревышение издержек от текущего использования объекта в сравнении с альтернативным вариантом3. УтилизацияДоговорные рискиНесоблюдение договорных обязательств (аренда, продажа) Риск невостребованности объектаКак результат риска некорректной концепции Инфляционный рискУвеличение издержек (в результате инфляции) при сохранении уровня доходности объекта (ввиду договорных обязательств) Рыночный рискСложность прогнозирования ценовых параметров недвижимости2..Наряду с колебанием эффекта полезности, в течение жизненного цикла объект недвижимости подвержен из-менению величины издержек (разовые, постоянные, мо-дернизационные). Специфика издержек недвижимости выражается в том, что с каждым новым этапом жизненно-го цикла объекта объем расходов увеличивается, а потен-циал их оптимизации значительно снижается.3..На каждом этапе жизненного цикла недвижимо-сти пользователь объекта имеет дело с различнымирисками, многие из которых взаимосвязаны, и их ми-нимизация возможна при комплексном подходе к управлению недвижимостью.Таким образом, представленные в данной статье показатели (полезный эффект, величина издержек и риски) и их действие в течение жизненного цикла объ-екта дают общее представление о влиянии недвижи-мых активов на эффективность производственной дея-тельности предприятия.

Скачать электронную версию публикации