Methodological approach to refinancing land mortgages: schemes of member interaction and mortgage assets security tools.pdf Одним из важнейших вопросов формирования иразвития системы земельно-ипотечного кредитованияявляется формирование институциональной основыразвития залоговых отношений в отрасли. Важная, ес-ли не главная составляющая инфраструктуры залогаземли - система привлечения финансовых ресурсов(финансово-кредитная инфраструктура). Проведенныйанализ практики развития ипотечного кредитования иструктуры привлеченных ресурсов коммерческих бан-ков РФ показал, что объем привлеченных на срок более3 лет депозитов составляет менее 6% от всего объемапривлеченных средств и особенности функционирова-ния российской банковской системы таковы, что суще-ствует вероятность изъятия этих денежных средстввкладчиками [1. C. 430]. Следовательно, основным ис-точником финансирования банками земельно-ипотечных кредитов является их собственный капитал,что обусловливает ограниченные объемы ипотечногокредитования. В этой связи возрастает важность эф-фективного функционирования системы рефинансиро-вания кредитных организаций.Термин «рефинансирование» можно трактоватьдвояко (рис. 1). С точки зрения кредиторов, это ком-пенсация кредитором затрат на выдачу ипотечных кре-дитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг илиперепродажи прав требования по кредитам ипотечнымагентам. С точки зрения заемщика, рефинансирова-ние - это погашение заемщиком задолженности по од-ному или нескольким ипотечным кредитам за счет по-лучения нового ипотечного кредита [1. C. 430].Рис. 1. Выпуск вторичных ипотечных закладных [2. C. 48]Как правило, рефинансирование земельно-ипо-течных кредитов осуществляется через ипотечный ры-нок, который включает в себя рынки ипотечных креди-тов и ипотечных займов. Рынок закладных является ихсоставной частью, образуя рынок закладных кредитныхорганизаций и рынок закладных некредитных органи-заций.Рефинансирование характеризует главную особен-ность ипотечного рынка - его распределение на пер-вичный и вторичный рынки. На первичном рынке про-исходит оформление ипотечных кредитов под залогземли. Привлечение средств на рынок индивидуальныхипотечных займов можно организовать через деятель-ность коммерческих банков на вторичном ипотечномрынке, где действуют правила покупки и продажи правтребования по уже выданным ипотечным кредитам [3.C. 37-38]. Здесь ипотечный кредит становится похо-жим на ценную бумагу, обладатель которой может реа-лизовать ее третьему лицу. Для этой цели ипотечнойзакладной придается статус ценной бумаги, т.е. объек-том купли-продажи на вторичном рынке являются спе-циальные ценные бумаги, дающие право на получениепроцентного дохода по кредитам. При этом происходитпереход ссуды с баланса одного кредитора на балансдругого учреждения. Выполнение функций обслужи-вания ипотечного кредита может оставаться либо запервичным кредитором, либо эти функции обслужива-ния передаются новому кредитору.Процесс рефинансирования ипотечных кредитовнеразрывно связан с процессом секьюритизации(securitization). По вопросу трактовки термина «секью-ритизация» в литературе можно встретить следующиеопределения: «секьюритизация - это процесс созданияоблигаций участия» [4. C. 462]; «секьюритизация - этопроцесс объединения денежных поступлений, полу-ченных от отдельных ипотек, для выпуска различныхценных бумаг» [5. C. 395]; «секьюритизация - это про-цесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочныеценные бумаги» [6. C. 33].По нашему мнению, наиболее точно отражает сутьпроцесса следующее определение: «секьюритизация - этопроцесс выпуска ценных бумаг, обеспеченных пакетом(пулом) ипотечных кредитов» [7. C. 21]. Главная особен-ность секьюритизации состоит в том, что само требованиепо ссуде не продается, но взамен этого создается ценнаябумага, обеспеченная выплатами основного долга и про-центов по кредиту, а также заложенным имуществом.Анализ существующих подходов к рефинансирова-нию ипотечных кредитов в РФ позволил выделить сле-дующие способы:1. Продажа (переуступка) пула (пакета) ипотечныхкредитов другому банку. Ипотечные пулы выполняютв основном посреднические функции и используютсядля выпуска вторичных обязательств. В пул, как пра-вило, собираются однотипные ипотечные кредиты,совпадающие по условиям кредитования, - периоду,схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенныхземельных участков. Данный механизм рефинансиро-вания непопулярен вследствие его низкой доходностидля банка - создателя пула кредитов и из-за переходаинформации о первоклассных заемщиках к конкуренту.Сделки по продаже пулов ипотечных кредитов междуучастниками рынка единичны.2. Рефинансирование через пенсионный фонд. Мо-дель взаимодействия участников секьюритизации спомощью пенсионного фонда приведена на рис. 2.Данная модель секьюритизации представляет для иссле-дователей интерес с точки зрения привлечения относи-тельно недорогих ресурсов пенсионных фондов, их дол-госрочного характера и минимальных рисков. Считаем,что инвестирование средств Пенсионного фонда в рис-ковые, а на сегодня - в высокорисковые проекты, простонедопустимо. В настоящее время даже администрацияСША, которую ипотечный кризис поразил больше всех,не позволяет себе такого. Пенсионные фонды во всехстранах являются не просто важнейшими источникамиинвестиционных средств, но и имеют сверхвысокуюсоциальную ответственность перед всеми поколениямисоотечественников. Использование средств Пенсионно-го фонда РФ для рефинансирования земельно-ипо-течных кредитов окончательно подорвет его и без тогонизкий авторитет.3. Рефинансирование через паевые инвестиционныефонды. Согласно постановлению Федеральной службыпо финансовым рынкам, ПИФы получили разрешениеинвестировать средства в объекты незавершенногостроительства, а также приобретать различные ценныебумаги, в том числе и ипотечные. Данная схема рефи-нансирования фактически представляет собой секью-ритизацию пула ипотечных кредитов. На данный мо-мент по информации Национальной лиги управляющихи инвестиционного агентства Investfunds, сформирова-но одиннадцать ипотечных закрытых паевых инвести-ционных фондов, стоимость активов которых состави-ла порядка 6,4 млрд руб [10. C. 65]. Российская схемамодели секьюритизации ипотечных закладных листовчерез Управляющую компанию ипотечного паевогоинвестиционного фонда (ИПИФ) представлена нарис. 3.Для банков новая схема рефинансирования болеепривлекательна потому, что у них есть выбор типа кре-дитов, которые составят пул.Заемщик Банк-оригинатор РейтинговоеагентствоПенсионныйфондСпециализированныйдепозитарий1 24 3Рис. 2. Модель рефинансирования ипотечных активов через Пенсионный фонд [9. C. 14]: 1 - потенциальный заемщик обращаетсяв банк-оригинатор за получением ипотечного кредита; 2 - банк-оригинатор выдает ипотечный кредит, выпуская при этомипотечные ценные бумаги, рейтинг которых оценивает рейтинговое агентство; 3 - ценные бумаги с установленной рейтинговой оценкойпоступают на учет и хранение специализированному депозитарию; 4 - пенсионный фонд инвестирует денежные средствав ипотечные ценные бумагиРис. 3. Модель рефинансирования через ипотечный паевой инвестиционный фонд [9. C. 13]:1 - заемщик обращается в банк-оригинатор за ипотечным кредитом; 2 - банк-оригинатор выдает ипотечный кредит,оформляет закладные листы и направляет их в управляющую компанию без передачи права требования по этим закладным листам;3 - управляющая компания формирует ипотечный паевой инвестиционный фонд, инструментами инвестирования которогоявляются ценные бумаги, обеспеченные ипотекой; 4 - управляющая компания продает паи ипотечного паевого инвестиционного фондана фондовом рынке инвесторам; 5 - инвестор обращается в управляющую компанию за покупкой ценных бумаг лично, без посредниковТакую модель секьюритизации активов можно счи-тать наименее рискованной, так как деятельностьуправляющей компании законодательно отрегулирова-на, а риск потери кредитоспособности заемщика и рискдосрочного погашения можно минимизировать еще наэтапе выдачи кредита. Для этого необходимо: во-первых, организовать жесткий отбор заемщиков с по-зиций кредитоспособности; во-вторых, обеспечитьпредварительную договоренность банка-оригинатора суправляющей компанией о замене досрочно погашен-ных и дефолтных закладных аналогичными закладны-ми с той же доходностью.4. Эмиссия ипотечных ценных бумаг. Ипотечныеценные бумаги (mortgage-backed securities - MBS) - этоценные бумаги, держатели которых имеют право наполучение денежных поступлений от определенногопула ипотечных кредитов [11. C. 43]. Субъект аграрно-го предпринимательства, взявший кредит, платит ипо-течному банку проценты по кредиту. Ипотечный банксекьюритизирует кредит заемщика, включая его нарядус другими схожими кредитами в ипотечное покрытие(за рубежом такие банки часто называют «оригинато-рами»). Под ипотечным покрытием понимается сово-купность требований по обеспеченным ипотекой обя-зательствам из кредитных договоров, договоров займаи / или закладных, а также денежных средств, посту-пающих во исполнение указанных требований и иногоимущества, предусмотренного законодательством. До-казательством наличия ипотечного покрытия служитучет соответствующих требований и иного имущества,составляющих такое покрытие, в специальном реестре,который, как правило, ведет независимая специализи-рованная организация. Размер ипотечного покрытия, атакже условия обязательств, требования по которымсоставляют ипотечное покрытие, должны обеспечиватьполноту и своевременность исполнения обязательствпо облигациям с данным ипотечным покрытием. ДалееSPV (юридически не связанная с организатором секью-ритизации компания, на баланс которой передаютсясекьюритизируемые активы) выпускает ценные бума-ги, которые затем покупают инвесторы.Обобщение мирового и отечественного опыта ре-финансирования ипотечных кредитов позволило вы-явить преимущества и недостатки различных механиз-мов их рефинансирования, которые представлены втабл. 1 [1. C. 430].Т а б л и ц а 1Сравнительная характеристика механизмов рефинансирования ипотечных кредитовМеханизмрефинансирования Преимущества НедостаткиРынок ссудных капиталов- низкие операционные издержки;- длительные сроки;- плавающие процентные ставки;- возможность досрочного погашения кредита- низкий уровень диверсификации источников заемныхсредств (чаще всего в рамках отдельно взятого региона);- ограниченное количество участников ипотечного кредито-вания;- относительно длительный процесс рефинансирования ипо-течного кредитования;- возможность несоответствия активов и пассивов относи-тельно сроков кредитования;- высокий кредитный риск у кредиторовРынок ценных бумаг- высокий уровень диверсификации заемныхсредств (через эмиссию ипотечных ценных бу-маг);- неограниченное количество участников;- относительно быстрый процесс рефинансирования;- распределение кредитного риска среди инвесторов;- возможность соответствия сроков размещенияипотечных ценных бумаг с периодом кредитования- высокие операционные издержки;- как правило, фиксированные процентныеставкиСопоставление механизмов рефинансирования ипо-течных кредитов позволяет выделить рынок ценныхбумаг как более эффективный для развития системыипотечного кредитования применительно к российскимусловиям. В его рамках можно выделить три стратегиирефинансирования (табл. 2) [12. C. 152].В зарубежной практике ценные бумаги, обеспечен-ные закладными, включают в себя долевые, структури-рованные (порядковые) и ипотечные облигации с отде-ляемым купоном (рис. 4).Долевые ипотечные облигации выпускаются в случае,когда один или несколько держателей закладных форми-руют объединение (пул) ипотек и продают доли или сер-тификаты участия в пуле. При этом сертификаты предпо-лагают пропорциональный, долевой характер участиядержателя таких ценных бумаг в доходе по закладным.Характерны две программы размещения долевых облига-ций: денежная программа и программа обмена [6. C. 35].По денежной программе облигации размещаютсяпутем простой продажи инвестору (рис. 5).Т а б л и ц а 2Сравнительная характеристика стратегий рефинансирования земельно-ипотечных кредитов в рамках рынка ценных бумагСтратегии рефинансирования ипо-течных кредитов Преимущества НедостаткиЭмиссия облигаций Возможность формирования необходимойфинансовой базы- высокие операционные издержки;- необходимость дополнительных гарантийПродажа закладных Низкие операционные издержки Ограниченное количество инвесторовЭмиссия ипотечных ценных бумаг- неограниченное количество потенциальных инвесто-ров;- высокий уровень диверсификации инвестицийВысокие операционные издержкиРис. 4. Классификация ценных бумаг, обеспеченных ипотекой [4. C. 462]Рис. 5. Денежная программа [2. C. 48]В рассматриваемой схеме задействованы следую-щие участники: управляющая компания - специальноеучреждение по размещению ценных бумаг и их обслу-живанию; независимый оценщик - выполняет проверкуипотечных закладных по степени надежности; довери-тельный собственник (трасти) - является хранителемзакладных и гарантом выполнения управляющей ком-панией своих обязательств перед покупателями ценныхбумаг. В результате взаимодействия участников приразмещении долевых ипотечных облигаций конечныеинвесторы получают гарантированные правитель-ственными агентствами ценные бумаги с кредитнымрейтингом AAA.Схема взаимодействия: ипотечные банки группиру-ют ипотечные закладные в управляющей компании,проводящей их секьюритизацию. При этом ипотечныебанки - первоначальные заимодатели - берут на себяобязательство продолжать обеспечивать поступлениеплатежей от должников, которые зачисляются на нако-пительный счет управляющей компании. На завершаю-щем этапе управляющая компания передает сформиро-ванные пакеты ипотечных закладных третьему лицу нахранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги(МВS). После этого компания исполняет свои обязатель-ства, передавая ипотечному банку денежные средства,полученные от реализации MBS, конечным инвесторам.Для программы обмена (своп-программы), пред-ставленной на рис. 6, видоизменяется завершающийэтап обращения, в ходе которого «...Правительственноеагентство ...проводит экспертизу ипотечных кредитов иразмещает их в Grantor trust. Затем осуществляется вы-пуск MBS, которые передаются кредитору. Кредитыостаются в активах кредитора, но уже в форме ценныхбумаг...» [13. C. 62-64].Рис. 6. Своп-программа [13. C. 62-64]В результате применения свопа (соглашения междудвумя контрагентами об обмене в будущем платежамив соответствии с определенными в контракте условия-ми [14. C. 115]) происходит обмен ценных бумаг (MBS)правительственного агентства на пул ипотек банка-кредитора. В дальнейшем банк-кредитор самостоя-тельно реализует конечным инвесторам ликвидныеценные бумаги (MBS).Однако для долевых облигаций характерно наличиериска досрочного погашения, который позволяет заем-щику досрочно выплачивать проценты и основную сум-му долга. В связи с этим у инвестора могут возникнутьопределенные проблемы, связанные с рефинансирова-нием незапланированных выплат, которые, как правило,выплачиваются заемщиками в момент падения процент-ных ставок. Ответной реакцией рынка на эту проблемустал выпуск специализированными учреждениямиструктурированных (порядковых) облигаций.Структурированные (порядковые) облигации(CMO) - это ценные бумаги, обеспеченные пулом до-левых ипотечных облигаций [4. C. 462]. В литературеданный вид ценных бумаг может быть представлен как«залоговые ипотечные облигации» [13. C. 62-64]. Ос-новная суть структурирования состоит в том, что дан-ный вид облигаций выпускается под пул долевых об-лигаций в виде траншей, которые перераспределяютриск предоплаты (рис. 7).Таким образом, применение структурированныхоблигаций в практике рефинансирования ипотечныхкредитов является показательным примером примене-ния гибких финансовых инструментов, которые нетолько опираются на развитую инфраструктуру рынкаценных бумаг, но и отвечают индивидуальным требо-ваниям конечных инвесторов.Рис. 7. Размещение структурированных облигаций [13. C. 62-64]

Скачать электронную версию публикации