A non-formed land plot as a subject-matter of a sale and purchase agreement of a future land plot.pdf Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [1] (далее - Постановление) указал на то, что предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (п. 10). При этом, как полагал Пленум ВАС РФ, индивидуализация предмета договора купли-продажи будущего земельного участка может быть осуществлена путем указания его местонахождения, ориентировочной площади, иных характеристик, свойств участка. Помимо этого, договор купли-продажи будущего земельного участка должен предусматривать цену продаваемого участка, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Вместе с тем в России так и не сложилась единообразная судебная практика относительно возможности индивидуализации еще не образованного земельного участка в качестве предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Есть суды [2], которые не признают такую возможность в силу несогласованности предмета договора, в то время как другие, признавая её, допускают индивидуализацию предмета договора купли-продажи будущего земельного участка на основании документов, не имеющих прямого отношения к процедуре образования земельного участка (например, плана квартала застройки [3], схемы участка [4]), иногда - на основании фактических границ участка на местности, обозначенных забором [5]. При этом во всех перечисленных случаях суды сталкивались с проблемой определения предмета договора купли-продажи будущего земельного участка, поскольку стороны таких договоров намеревались установить точные характеристики продаваемого участка не в момент заключения договора, а только после проведения процедуры межевания участка. Как представляется, причина отсутствия единообразной судебной практики заключается в том, что Пленум ВАС РФ в Постановлении не учел специфику процедуры образования земельного участка. Так, если здания, сооружения можно индивидуализировать в качестве предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи на основании проектной документации (см. п. 2 Постановления), то при индивидуализации еще не образованного земельного участка в качестве предмета соответствующего договора, помимо вопроса о том, на основании какого документа необходимо осуществлять такую индивидуализацию, остаются не решенными вопросы о том, что представляет собой образование участка и с какого момента земельный участок считается образованным? Нормы действующего законодательства не содержат легального определения понятия «образование земельного участка»15 (см. гл. 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)). В юридической литературе высказываются различные точки зрения относительно того, что следует понимать под образованием участка. Так, А.Л. Корнеев считает, что о понятии «образование земельного участка» можно говорить как минимум в двух смыслах: «1) возникающий эффект в силу соответствующих действий, а не сами действия, приводящие к нему». Именно поэтому, как полагает ученый, в ЗК РФ говорится о том, что земельные участки образуются «при» разделе, объединении, перераспределении, выделе земельных участков безотносительно собственника; «2) конкретные действия, приводимые к конечному результату, включая процедуры межевания, присвоения кадастрового номера, определения границ и т.д.» [7. С. 38]. По мнению Э.А. Гряда, образование земельного участка включает в себя действия по его формированию, а также государственную регистрацию прав на него. Под формированием земельного участка автор понимает индивидуализацию (обособление) участка, в результате которого на основе документально подтвержденных сведений устанавливаются его физические, экономические характеристики, а также правовой статус, позволяющие однозначно выделить участок из иного недвижимого имущества. Сформированным земельный участок считается с момента его постановки на кадастровый учет [8. С. 44]. Т.В. Крамкова полагает, что «создание (формирование) земельного участка как объекта недвижимости представляет собой сложную формализованную публичную процедуру, включающую определение его границ, размеров и состава, отражение местоположения недвижимого имущества на картографической основе, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, а также государственную регистрацию права собственности на земельный участок и иных предусмотренных законом прав» [9. С. 54]. В целом, если обобщить высказываемые в юридической литературе точки зрения относительно образования земельного участка [7-9; 10. С. 6], то можно сделать вывод о том, что многие исследователи, говоря об образовании участка, заостряют свое внимание на действиях, приводимых к появлению земельного участка как объекта недвижимости, объекта права. К таким действиям относятся межевание, кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок. Межевание и кадастровый учет справедливо рассматриваются как часть процедуры образования земельного участка. Посредством межевания и кадастрового учета земельные участки «выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» [11. С. 63], обособляются от земель и (или) земельных участков и наделяются исключительно им присущими характеристиками. Иными словами, межевание и кадастровый учет представляют собой средства индивидуализации земельного участка, при помощи которых образуемый участок приобретает статус индивидуально определенной вещи. Как будет показано ниже, различаются между собой рассматриваемые средства тем, что межевание является средством технического характера, «отвечающим» за фактическое обособление участка, в то время как значение кадастрового учета заключается в юридическом обособлении земельного участка. Межевание земельного участка осуществляется в строго определенном порядке и включает в себя комплекс работ по установлению границ земельного участка на местности, определению его площади и местоположения. К числу таких работ, в частности, относятся: подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов; полевое обследование и оценка состояния пунктов государственной геодезической сети и опорной межевой сети - опорных межевых знаков; закрепление на местности межевыми знаками границ образуемого участка; определение координат межевых знаков, а также площади участка; составление чертежа границ земельного участка и т.д.16 Результатом работ по межеванию земельного участка является межевой план участка17. В графической части межевого плана указывается местоположение границ образуемого участка. В текстовой части межевого плана перечисляются сведения о земельном участке, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости, такие как адрес земельного участка или описание его местоположения, категория земель, вид 1 разрешенного использования, площадь . Помимо межевого плана, к числу документов, необходимых для образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит также схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее -схема расположения земельного участка) (см. ст. 11.3 ЗК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка представляет собой изображение границ образуемого земельного участка на кадастровом плане территории. В данной схеме указывается площадь каждого образуемого участка и в случае, если предусматривается образование двух и более участков, указываются их условные номера. Поскольку межевой план земельного участка также определяет местоположение границ образуемого участка и его площадь, возникает необходимость определить место схемы расположения земельного участка в процедуре образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На основании Приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 г. № 76218 можно сделать вывод о том, что схема расположения земельного участка является одним из проектных документов, необходимых для проведения процедуры межевания земельного участка19. Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ (с округлением до 1 м.) и площадь образуемого земельного участка (с округлением до 1 кв. м). При этом значение координат местоположения границ образуемого участка, а также его площади подлежат уточнению при проведении процедуры межевания участка. Как принято считать в юридической литературе [12. С. 48], после завершения работ по межеванию земельного участка, но до постановки земельного участка на кадастровый учет можно лишь говорить об «условной» индивидуализации земельного участка, поскольку «он уже индивидуализирован, но данной индивидуализации еще не придано юридического значения. Такой «земельный участок» существует только для целей процедуры кадастрового учета, но не для совершения каких-либо юридически значимых действий, прежде всего государственной регистрации прав на земельный участок. С одной стороны, следует согласиться с тем, что земельный участок считается индивидуализированным с момента постановки такого участка на кадастровый учет, с другой - как представляется, исследователи, указывая на то, что индивидуализация земельного участка путем его кадастрового учета обязательна, не учитывают следующее обстоятельство. В России кадастровый учет земельных участков не всегда был обязательным, в связи с чем в настоящее время существуют земельные участки, которые не прошли не только кадастровый учет, но и часто межевание. В силу закона такие земельные участки признаются ранее учтенными. Особое место в числе таких земельных участков по России занимают лесные участки, сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов, земли общего пользования садоводческих, дачных и иных некоммерческих объединений граждан [13]. Обладатели перечисленных земельных участков не стремятся ставить земельные участки на кадастровый учет, ведь для этого, как правило, необходимо провести требующее значительных расходов межевание участка. Данная проблема была рассмотрена на совещании, которое провел председатель Правительства РФ Владимир Путин 17 апреля 2012 г. Как отметила Эльвира Набиуллина, «сейчас в земельном кадастре 60 миллионов земельных участков, из них 30 миллионов - с неточными границами. Приведение в соответствие, выстраивание точных границ может потребовать 30 миллиардов рублей. Объем же неучтенных участков неизвестен. Мы не можем оценить затраты, но это десятки миллиардов рублей - не меньше» [14]. Приведенные факты свидетельствуют о том, что установление на законодательном уровне обязанности по постановке ранее учтенных участков на кадастровый учет связано с немалыми финансовыми затратами как для обладателей ранее учтенных земельных участков, так и для бюджетов всех уровней. Учитывая существующее в настоящее время значительное количество ранее учтенных земельных участков, законодатель закрепил в нормах действующего законодательства переходные положения, представляющие собой исключения из общего правила и позволяющие некоторым видам ранее учтенных земельных участков участвовать в гражданском обороте без межевания и постановки на кадастровый учет. Для этого обладателям ранее учтенных земельных участков необходимо зарегистрировать принадлежащие им права на участки20. Речь идет о следующих видах ранее учтенных земельных участков: 1) земельных участках, предоставленных гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ для ведения огородничества, садоводства, дачного и личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; 2) земельных участках, образованных из земельного участка, предоставленного до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставленных членам этой некоммерческой организации; 3) земельных участках, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования; 4) лесных участках21. Что касается иных ранее учтенных земельных участков, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то данные сведения вносятся в кадастр при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета с приложением документа, устанавливающего или подтверждающего его право на ранее учтенный земельный участок (п. 7 ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Изложенное позволяет сделать вывод о том, что индивидуализация земельного участка путем его межевания и постановки на кадастровый учет является обязательной для вновь образуемых земельных участков (см. ст. 25, 38, 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Исключение составляют ранее учтенные земельные участки. В гражданско-правовой науке частью процедуры образования земельного участка принято рассматривать также государственную регистрацию прав на такой участок. Это связано с тем, что многие ученые [8. С. 44; 9. С. 54] придают государственной регистрации прав на земельный участок значение юридического факта, который подтверждает не только существование зарегистрированного права, но и существование самого участка как недвижимой вещи, на которую это право возникает. Так, по мнению Т.В. Крамковой, недвижимостью должно признаваться только то имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9. С. 54]. Приведенное понимание недвижимости вызвало обоснованную критику в литературе [15. С. 15; 16. С. 38-41]. Анализ ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее - ГК РФ) позволяет сделать вывод о том, что земельные участки признаются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств, а не государственной регистрации прав на них. Поставленный на кадастровый учет земельный участок обладает всеми необходимыми признаками недвижимых вещей, к числу которых относятся «наличие индивидуальных отличительных признаков; стационарность (неперемещаемость); постоянство местонахождения относительно системы координат» [16. С. 43]. Аналогичная позиция высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»: законодатель устанавливает необходимость государственной регистрации прав на недвижимые вещи в целях обеспечения стабильности гражданского оборота (ст. 131 ГК РФ), в связи с чем такая регистрация не является обязательным условием для признания соответствующих вещей объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ) (п. 38) [17]. В юридической литературе есть исследователи, которые считают земельный участок образованным с момента государственной регистрации прав на него, поскольку, по их мнению, только с этого момента участок может участвовать в гражданском обороте [18. С. 26; 19. С. 74; 20. С. 46-47]. В то время как другие справедливо указывают на то, что земельный участок может быть объектом гражданских прав и без регистрации прав на него, с момента постановки его на кадастровый учет [7. С. 40; 21; 22]. В результате кадастрового учета образуемый земельный участок приобретает как статус недвижимой вещи, так и характеристики, позволяющие индивидуализировать его в качестве объекта гражданских прав. Данный подход получил отражение и в судебной практике, в определении Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. № 4-В12-13, в соответствии с которым для признания недвижимого имущества самостоятельным объектом гражданских прав необходимо подтверждение того, что такое имущество создано и индивидуализировано как недвижимое в установленном законом и иными правовыми актами порядке [23]. В связи с этим, как представляется, нормы действующего законодательства и не предусматривают запрет на заключение договоров купли-продажи земельного участка, прошедшего кадастровый учет, но право собственности на который еще не зарегистрировано за продавцом (ст. 37 ЗК РФ). Такой участок может быть элементом обязательственного правоотношения, возникающего на основании данного договора: выступать в качестве объекта соответствующих действий продавца. Аналогичный вывод можно сделать по отношению к иным договорам и обязательственным правоотношениям, возникающим на основании данных договоров. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 4, пп. 4, 5 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного земельного участка носят временный характер22. Временный характер данные сведения утрачивают в день государственной регистрации права на земельный участок. Сведения о земельном участке исключаются из государственного кадастра недвижимости по истечении пяти лет со дня постановки на учет такого участка, в отношении которого так и не была осуществлена государственная регистрация прав на него. Соответственно, если по истечении пяти лет с момента постановки земельного участка на кадастровый учет не будет осуществлена государственная регистрация прав на него, то данный участок перестает существовать как объект гражданских прав [24, 25, 26]. Итак, государственная регистрация прав на земельный участок не является частью процедуры образования такого участка. Земельный участок следует считать образованным с момента постановки его на кадастровый учет, поскольку с этого момента он приобретает статус недвижимой вещи, а также «право участия» в гражданском обороте. Исключение составляют ранее учтенные земельные участки, которые могут участвовать в гражданском обороте без межевания и кадастрового учета, с момента государственной регистрации прав на них. Учитывая сказанное, процедуре образования земельного участка можно дать следующее определение: процедура образования земельного участка представляет собой комплекс действий технического (межевание) и юридического (кадастровый учет) характера, в результате совершения которых образуемый земельный участок приобретает статус недвижимой вещи (объекта гражданских прав). В то же время, несмотря на то, что завершающим этапом процедуры образования земельного участка является постановка такого участка на кадастровый учет, характеристики участка, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи, можно установить и до кадастрового учета - при межевании такого участка. Как уже отмечалось выше, в текстовой части межевого плана перечисляются сведения о земельном участке, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости. С тем, что межевой план земельного участка содержит все характеристики, позволяющие индивидуализировать такой участок, соглашался Президиум ВАС РФ. Так, по мнению суда, резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и (или) изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу п. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ, вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения [27]. Таким образом, документом, подтверждающим факт индивидуализации земельного участка, следует считать межевой план такого участка. В связи с этим предметом договора купли-продажи будущего земельного участка может быть только земельный участок, в отношении которого проведена процедура межевания.

Скачать электронную версию публикации